Bolla immobiliare, le città più a rischio nel mondo (Milano è sicura)

La fase di “euforia immobiliare” a livello globale si sta sgonfiando. Secondo l’ultimo UBS Global Real Estate Bubble Index, il rischio bolla nel real estate rimane elevato in diverse metropoli mondiali, ma nel complesso il mercato residenziale globale sta mostrando segnali di raffreddamento per il terzo anno consecutivo. Milano in particolare non mostra nessun segnale di rischio in questo senso. Squilibri significativi persistono in alcune città, dove i prezzi sono ormai scollegati da redditi e affitti. Fondamentale per il futuro l’evoluzione dei tassi d’interesse e dalla capacità dei governi di ampliare l’offerta abitativa.

I Paesi a più alto rischio bolla immobiliare 

Miami si conferma la città con il rischio più alto, seguita da Tokyo e Zurigo. Rischi elevati emergono anche a Los Angeles, Dubai, Amsterdam e Ginevra, mentre risultano più moderati a Singapore, Sydney, Vancouver e Toronto. In Europa, Madrid, Francoforte e Monaco di Baviera rientrano nella fascia di rischio intermedio, mentre città come Londra, Parigi e Milano appaiono relativamente al sicuro. Fuori dal Vecchio Continente, anche Hong Kong, San Francisco, New York e San Paolo si collocano in area di basso rischio, con quest’ultima che segna il livello minimo tra tutte le città analizzate.

Mercati immobiliari globali in raffreddamento

Negli ultimi dodici mesi i mercati immobiliari hanno continuato a raffreddarsi: i rapporti prezzo/affitto sono scesi nella maggior parte delle città europee e asiatiche (con l’eccezione di Tokyo), mentre il credito ipotecario rimane debole a causa di tassi ancora doppi rispetto al periodo 2020-2022. La scarsità di nuove costruzioni, però, sta aggravando la carenza di alloggi nelle aree urbane più dinamiche.

In media, i punteggi di rischio bolla sono calati per il terzo anno consecutivo. Toronto e Hong Kong hanno registrato i maggiori miglioramenti, mentre Dubai e Madrid hanno visto i rischi aumentare. Nel caso di Dubai, l’espansione economica degli ultimi anni ha spinto i prezzi ai livelli del 2014, ma con un mercato che appare sempre più surriscaldato.

Ubs Global Real Estate Bubble Index

Quanti anni di lavoro ci vogliono per pagare una casa nel mondo

L’accessibilità rimane il nodo centrale: per un lavoratore qualificato dei servizi, acquistare un appartamento di 60 metri quadrati è fuori portata in gran parte delle grandi città globali. Hong Kong è la meno accessibile (14 anni di reddito medio necessari), seguita da Parigi, Londra e Tokyo, dove il rapporto prezzo/reddito supera quota 10. Anche a Zurigo, Sydney, Ginevra, Monaco e San Paolo gli stipendi non bastano a sostenere i valori correnti.

Negli Stati Uniti, seppure i rapporti prezzo/reddito siano più bassi, i tassi ipotecari elevati rendono il peso mensile dei mutui particolarmente oneroso. Rispetto al 2021, lo spazio abitabile “finanziariamente accessibile” per un lavoratore è diminuito del 30%.

Ubs Global Real Estate Bubble Index

Città sotto la lente

Il report di Ubs ha analizzato i principali mercati immobiliari al mondo individuando le seguenti caratteristiche:

• Miami: prezzi e affitti ormai scollegati, con un rapporto prezzo/affitto oltre i picchi del 2006. La pressione sugli immobili cresce anche per via di nuove norme e assicurazioni più costose.
• Tokyo: prezzi +35% in cinque anni, sostenuti anche da domanda estera e migrazione interna. Il rischio resta alto, ma in lieve calo.
• Zurigo: valori in crescita del 60% in dieci anni, con prezzi che corrono molto più di affitti e redditi. La domanda resta sostenuta, ma gli spazi di ulteriore apprezzamento sono ridotti.
• Dubai: prezzi ai massimi dal 2014, popolazione +15% dal 2020. Domanda forte, ma redditi in ritardo e rischio di nuova ondata di offerta.
• Francoforte: dopo un calo del 20% dal 2022, i prezzi si sono stabilizzati; il rischio è sceso da alto a moderato.
• Londra: prezzi reali -20% rispetto al 2016, rischio basso, ma l’accessibilità resta critica.
• Los Angeles: domanda spinta dal segmento lusso, ma affitti in ritardo e popolazione in calo.
• Amsterdam: nuove regole sfavorevoli agli investitori hanno rallentato la crescita dei prezzi, con rischio elevato.
• Ginevra: domanda sostenuta da migrazione e organizzazioni internazionali, con prezzi in lieve rialzo.
• Vancouver: prezzi -10% dal 2022, pressione da tassi alti e nuove tasse sugli investitori.
• Monaco: dopo il calo del 20% tra 2022 e 2024, i prezzi si sono stabilizzati.
• Singapore: crescita moderata e rischio contenuto grazie a misure governative contro la speculazione.
• Hong Kong: prezzi -28% dal 2021, ora in stabilizzazione, con rischio in calo.
• San Francisco: valori -10% rispetto ai massimi 2022, ma domanda in ripresa per effetto del ritorno in ufficio e del boom dell’AI.
• New York: domanda in aumento, prezzi stagnanti; il mercato resta competitivo sugli affitti.
• Parigi: prezzi -25% rispetto al 2020, rischio basso ma con affitti in accelerazione.
• Milano: mercato in rallentamento, prezzi reali in lieve calo, ma sostenuti da Olimpiadi e domanda estera. Il punteggio per il rischio bolla mostra addirittura una retromarcia.
• San Paolo: mercato stabile, ma tassi ipotecari a doppia cifra frenano ogni ripresa.