Amministratore di condominio interno o esterno: vantaggi e svantaggi

In un contesto immobiliare sempre più complesso, la corretta gestione degli stabili condominiali e delle parti comuni diviene di fondamentale importanza. Ma quale opzione scegliere, tra un amministratore di condominio interno o esterno all’edificio? Sia che si opti per un condomino che assume i compiti di gestione, che di un professionista qualificato esterno, vi sono dei precisi vantaggi e svantaggi da valutare. E, naturalmente, anche obblighi e requisiti di legge specifici da rispettare.

L’obbligo dell’amministratore in condominio

Innanzitutto, è bene ricordare in quali casi la nomina di un amministratore di condominio sia obbligatoria. In base all’articolo 1129 del Codice Civile, a seguito della Riforma del Condominio introdotta dalla Legge 220/2012, questa figura si rende indispensabile:

• quando il numero di condomini è superiore a otto;
• di conseguenza, per tutti gli edifici con nove o più proprietari.

È però importante sottolineare che il conteggio dei condomini include tutti i proprietari di unità immobiliari, inclusi eventuali box separati, se fanno comunque parte del condominio. In altre parole, il proprietario di un garage all’interno dello stabile, viene conteggiato anche quando non risiede all’interno del condominio.

Sotto alle soglie previste per legge, l’obbligo di nomina rimane facoltativo, seppur comunque fortemente consigliato per garantire un’agevole gestione delle questioni condominiali e ridurre il rischio di controversie tra gli stessi condomini. In alternativa, si può procedere con l’autogestione.

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È inoltre utile specificare che, indipendentemente dal numero di proprietari, l’assemblea ha la facoltà di scegliere fra:

• un amministratore interno, ovvero un condomino nello stabile che assume i compiti di gestione;
• un amministratore esterno, cioè un professionista che non possiede unità immobiliari all’interno del condominio.

In entrambi i casi, sempre l’articolo 1129 del Codice Civile specifica che l’amministratore rimane in carica un anno, con la possibilità di rinnovo tacito per un ulteriore anno. La revoca può avvenire per grave negligenza o, ancora, su decisione dell’assemblea.

L’amministratore di condominio interno

Come già specificato, al momento della nomina l’assemblea di condominio può optare per un amministratore interno, ovvero un proprietario di un’unità immobiliare nello stabile. Si tratta di un’opzione solitamente preferita in piccoli contesti, oppure in stabili perlopiù familiari, che tuttavia può essere prevista anche per la gestione di condomini più complessi. Ma quali sono i requisiti necessari e come si definisce il relativo compenso?

I requisiti dell’amministratore interno

In primo luogo, è necessario verificare quali siano i requisiti dell’amministratore di condominio interno. In altre parole, quando un condomino può fare l’amministratore? A specificarlo è l’articolo 71-bis del Codice Civile che, pur definendo limiti meno stringenti rispetto agli amministratori esterni, impone comunque il rispetto di requisiti di onorabilità:

• il pieno godimento dei diritti civili;
• l’assenza di condanne penali per delitti non colposi;
• non figurare nell’elenco dei protesti cambiari;
• non essere interdetti o inabilitati.

Agli amministratori interni non è richiesto un corso di formazione specifico né il possesso di un diploma di scuola superiore secondaria. È però bene specificare che, se l’amministratore è un inquilino non proprietario, i requisiti da rispettare sono gli stessi degli amministratori esterni.

Fatto non meno importante, è utile ribadire che l’amministratore interno può essere nominato anche nei condomini con più di otto proprietari: ad esempio, è assolutamente possibile che uno stabile con 10 condomini scelga un amministratore interno. 

Ovviamente, la nomina dell’amministratore interno di condominio deve avvenire in sede di assemblea, con il raggiungimento del voto della maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio, in base all’articolo 1136 del Codice Civile.

Qual è il compenso di un amministratore interno di condominio

Il compenso di un amministratore di condominio interno viene votato dall’assemblea e, per quanto possa essere definito liberamente, è in media inferiore rispetto a quello di un professionista esterno. A scopo esemplificativo, i costi tipici per unità immobiliare sono tra i 50 e i 100 euro annui, ma l’assemblea ha appunto la facoltà di votare cifre differenti.

Sempre in base all’articolo 1129 del Codice Civile, il compenso deve essere specificato in modo analitico nella proposta di nomina, includendo eventuali spese, e corrisposto attraverso il conto corrente condominiale. 

Come diventare amministratore di condominio interno senza compenso

L’assemblea ha anche facoltà di optare per un amministratore di condominio interno senza compenso, purché vi sia accordo in sede di votazione, con le maggioranze già precedentemente elencate:

• la maggioranza dei presenti;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.

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Anche senza compenso, il condomino che assume ruoli di amministrazione rimane comunque soggetto ai principali obblighi di legge, nonché alle responsabilità civile e penali che derivano dal suo operato, come la corretta gestione fiscale e l’esecuzione delle delibere.

L’amministratore di condominio esterno

La scelta di un amministratore di condominio esterno, ovvero di un professionista qualificato per operare in ambito condominiale, è decisamente comune. In particolare, questa figura è molto apprezzata nei condomini molto grandi o di complessa gestione, affinché garantisca elevate competenze tecniche e un’amministrazione impeccabile.

Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio esterno

Innanzitutto, è indispensabile rispondere a un dubbio comune: non esiste un obbligo specifico per la nomina di un amministratore esterno. Le imposizioni di legge, previste dal già citato articolo 1129 del Codice Civile, si limitano a richiedere la presenza di un amministratore quando i condomini sono più di otto - quindi, dal nono in poi - indipendentemente sia interno o esterno.

L’unico caso in cui un professionista esterno può essere imposto, è relativo al caso di condomini con più di otto proprietari che - per l’impossibilità di trovare una maggioranza o perché il condominio non vuole un amministratore - non riescono a nominare nessuno. In questo caso, i singoli condomini possono richiedere l’intervento di un giudice per imporre una figura esterna.

I requisiti dell’amministratore esterno

I requisiti per un amministratore di condominio esterno sono sempre definiti dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Oltre ai medesimi criteri di onorabilità già elencati per gli amministratori interni, si rendono anche necessari:

• il conseguimento di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• la partecipazione ad appositi corsi di formazione iniziale;
• lo svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La nomina avviene sempre in sede di assemblea, con le maggioranze precedentemente citate e previste dall’articolo 1136 del codice civile:

• la maggioranza degli intervenuti;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore del condominio.

Il compenso dell’amministratore di condominio esterno

Il compenso dell’amministratore di condominio esterno può variare a seconda della dimensione del condominio, della sua complessità e di altri parametri geografici. È in media più elevato rispetto a quello di un condomino interno, anche perché il professionista spesso assicura servizi aggiuntivi, quali ad esempio la contabilità avanzata.

Proprio poiché le cifre sono decisamente variabili a seconda dell’edificio e della zona, non è possibile fornire dei listini universali di riferimento. A titolo esemplificativo, un piccolo condominio potrebbe comportare una spesa a unità immobiliare tra i 200 e i 300 euro l’anno, ma si tratta di una somma non generalizzabile.

In ogni caso, il compenso deve essere approvato dall’assemblea ed essere indicato in modo analitico nella proposta di nomina, inclusi eventuali costi extra. Il pagamento avviene sempre tramite il conto corrente del condominio.

Vantaggi e svantaggi nella scelta della tipologia di amministratore

Proprio poiché la scelta tra un amministratore interno o esterno al condominio è tutt’altro che semplice, è utile indagare i principali vantaggi e svantaggi per entrambe le opzioni. Ovviamente, si tratta di indicazioni generiche, poiché molto dipende dalla tipologia di stabile da gestire e dalla sua complessità.

I fattori da valutare per l’amministratore interno

In linea generale, sono diversi i vantaggi che potrebbero giustificare una propensione verso un amministratore di condominio interno:

• il risparmio economico, principalmente dovuto a compensi più bassi rispetto a professionisti esterni o, ancora, alla possibilità che un condomino si presti gratuitamente;
• la reperibilità pressoché immediata, in qualità di condomino;
• la conoscenza diretta delle dinamiche e delle esigenze condominiali, soprattutto in stabili di ridotte dimensioni.

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Per contro, bisogna considerare che un condomino interno potrebbe non avere delle competenze tecniche equiparabili a un professionista esterno, un fatto determinante quando si devono gestire condomini dalle configurazioni complesse. 

Ancora, non bisogna escludere la possibilità, seppur non particolarmente frequente, di eventuali tensioni personali con altri condomini o il rischio di conflitti d’interesse.

Benefici e svantaggi dell’amministratore esterno

Allo stesso modo, anche la scelta di un amministratore esterno può essere molto vantaggiosa, soprattutto quando il condominio prevede una gestione difficile oppure è di grandi dimensioni. In particolare, si potrà approfittare di:

• elevate competenze tecniche, dovute alla formazione specifica;
• una buona esperienza della gestione delle necessità e delle dinamiche condominiali;
• ottime capacità di gestire contabilità, fornitori esterni e spese, anche in situazioni complesse, come in presenza di contenziosi fra condomini;
• la massima neutralità nella gestione di situazioni di conflitto.

In merito alle questioni meno vantaggiose, è utile considerare:

• dei costi mediamente maggiori;
• un maggiore distanza dalle dinamiche quotidiane del condominio;
• una minore presenza fisica, poiché tipicamente gli amministratori si occupano di più stabili contemporaneamente.

In definitiva, sia un condomino interno che un professionista esterno possono rispondere alle esigenze del condominio: per la scelta, è perciò indispensabile valutare il bilancio tra efficacia e costi.