Studio medico in condominio: quando si può aprire e quali sono le spese comuni

Non è raro che gli stabili condominiali ospitino attività professionali, come ad esempio negozi, palestre o servizi per la salute. Ma quali fattori prendere in considerazione, per l’apertura di uno studio medico in condominio? Come facile intuire, il diritto all’esercizio della professione medica deve essere bilanciato con le esigenze di convivenza pacifica con i condomini, nonché di equità nella ripartizione delle relative spese. Ma tra requisiti necessari, il rispetto del regolamento condominiale e l’uso delle parti comuni, come orientarsi?

Quando si può aprire uno studio medico in condominio

Innanzitutto, è bene comprendere quando si possa aprire uno studio medico in condominio. Non vi sono norme di legge che vietino questa possibilità in modo assoluto, tuttavia bisogna sempre verificare il contesto: vi possono infatti essere limitazioni da regolamento condominiale, nonché precise necessità per l’eventuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari che verranno dedicate a ufficio medico.

I limiti da regolamento condominiale

Il primo elemento da prendere in considerazione è il regolamento condominiale, poiché presentare limiti - o, addirittura, divieti - all’apertura di attività professionali o sanitarie all’interno dello stabile.

In linea generale, se il regolamento non presenta alcune inibizione, l’apertura di simili attività professionali - come, ad esempio, uno studio dentistico in condominio - è ammessa, purché non arrechi molestie concrete - rumori eccessivi, odori o altre problematiche dimostrabili - agli altri condomini. Non è normalmente richiesta l’approvazione da parte dell’assemblea, a meno che si renda necessaria la modifica delle parti comuni dello stabile, come nel caso di un ingresso dedicato. Se l’intervento rappresenta un’innovazione, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, bisognerà rispettare le maggioranze previste dall’articolo 1136:

• la maggioranza degli intervenuti;
• purché rappresentino almeno i 2/3 del valore dello stabile.

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A meno che non sia espressamente previsto dal regolamento contrattuale - ovvero quello solitamente predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini, contestualmente all’atto d’acquisto - l’assemblea non può vietare un ambulatorio, solo perché teme potenziali disagi.

È quanto confermano diverse sentenze della Cassazione sullo studio medico in condominio, come ad esempio la 21307/2016. Ancora, è bene ricordare che per l’eventuale modifica di un regolamento contrattuale è necessaria l’unanimità dei condomini.

Il cambio di destinazione d’uso

Compreso il ruolo del regolamento, è utile soffermarsi su ulteriori considerazioni. A partire dalla natura dell’attività professionale che, a meno che lo stabile già presenti unità dedicate, nella maggior parte dei casi comporterà la necessità di trasformare un appartamento in uno studio medico.

Per aprire uno studio medico in appartamento, è necessario procedere al cambio di destinazione d’uso: a livello catastale, l’unità immobiliare non deve essere più registrata come residenziale, bensì come professionale, di solito di categoria A/10 per uffici e studi privati. Per farlo, è necessario:

• depositare la SCIA - ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività - presso l’Ufficio Tecnico del Comune. Deve essere redatta da un tecnico abilitato - un architetto, un ingegnere o un geometra - e si usa quando il cambio non comporta modifiche strutturali significative;
• richiedere il permesso di costruire, se invece si hanno modifiche urbanisticamente rilevanti, come un aumento del carico urbanistico, oppure vi è un aumento di volumetria dell’unità;
• ottenere il certificato di agibilità dal Comune, che attesta la conformità dei locali agli standard igienico-sanitari e di sicurezza previsti per legge;
• procedere all’aggiornamento catastale dell’immobile.

Come facile intuire, per realizzare uno studio medico in un appartamento a uso abitativo, oltre il cambio di destinazione, potrebbe essere necessario l’ottenimento di altri titoli, a seconda degli interventi da realizzare. Infatti, per gli interventi:

• di semplice manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura o la sostituzione dei pavimenti, non servono permessi particolari, se non il rispetto delle normative igienico-sanitarie vigenti;
• di manutenzione straordinaria leggera, come il rifacimento di impianti elettrici o idrici, può bastare una CILA asseverata da un tecnico abilitato;
• di manutenzione straordinaria rilevante, come modifiche ai muri portanti, variazioni di prospetto o ampliamenti, può servire la SCIA o il permesso di costruire, a seconda della complessità dei lavori.

I requisiti da rispettare per lo studio medico

Dopodiché, è utile anche vagliare i requisiti di uno studio medico in condominio, che possono essere sia sanitari che strutturali. Innanzitutto, è necessario adeguarsi alle norme igienico-sanitarie stabilite dal Servizio Sanitario Nazionale, la cui verifica spetta all’ASL. In particolare, vengono richiesti:

• una sala d’attesa adatta per i pazienti;
• locali sufficientemente alti e ampi, in base alle normative edilizie vigenti;
• un sufficiente rapporto tra illuminazione e ventilazione, sempre in relazione alle normative edilizie vigenti e a regolamenti locali;
• impianti elettrici e idraulici certificati;
• servizi igienici a norma, preferibilmente separati per medici e pazienti;
• specifici criteri di accessibilità, se pertinenti.

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Dopodiché, vi sono anche dei requisiti da garantire a livello condominiale, in particolare:

• il pieno rispetto delle parti comuni, senza alterarne la destinazione d’uso o impedirne agli altri condomini il corretto utilizzo, come previsto dall’articolo 1102 del Codice Civile;
• evitare che i pazienti sostino in aree a loro non dedicate, ad esempio pianerottoli, scale o ascensori;
• evitare rumori molesti, dovuti ai pazienti o ai macchinari, che potrebbero rappresentare immissioni moleste, ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile.

L’uso delle parti comuni da parte dello studio medico

In merito all’utilizzo delle aree condivise, accennato nel precedente paragrafo, è sicuramente utile dedicarsi a considerazioni aggiuntive. Data la natura stessa dello studio medico, potrebbero evidenziarsi nel tempo dei disagi, tali da impedire il corretto godimento delle parti comuni agli altri condomini. Si pensi, ad esempio:

• ai pazienti che sostano sui pianerottoli, in attesa del proprio turno, rendendo più complicato il passaggio da parte dei condomini;
• alla veloce usura di scale e ascensori, poiché sfruttati in modo più intenso del dovuto;
• al possibile sovraffollamento dei parcheggi condominiali, magari usati impropriamente dagli stessi pazienti;
• ai rischi per la sicurezza dello stabile, ad esempio causato da avventori dello studio che lasciano il portone del condominio aperto;
• a rumori e schiamazzi, dovuto al via vai di persone esterne all’edificio.

Il proprietario dell’ufficio medico è tenuto a minimizzare il più possibile questi disagi. In caso contrario, i condomini possono richiedere l’intervento dell’amministratore e, se esplicitamente riportate all’interno del regolamento condominiale, l’assemblea può comminare multe in base all’articolo all’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Le sanzioni possono arrivare:

• fino a 200 euro, per la singola infrazione:
• fino a 800 euro, per le infrazioni ripetute.

Nei casi gravi, i condomini hanno anche facoltà di ricorrere al giudice, sia per richiedere il pagamento dei danni eventualmente subiti - se opportunamente dimostrati - o per imporre misure di contenzione di disagi e molestie, ad esempio con un’azione di manutenzione del possesso.

La ripartizione delle spese condominiali

Infine, è utile soffermarsi sulla ripartizione delle spese, quando nel condominio è presente un’attività professionale. In linea generale, l’articolo 1123 del Codice Civile prevede che i costi necessari per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano divisi fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Ma cosa accade quando vi è uno studio medico, che ne fa un uso più intenso, anche solo per il continuo via vai dei pazienti?

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In questi casi, il secondo comma dell’articolo 1123 prevede la possibilità di deroga: se un condominio fa un uso più intenso di un bene o un servizio comune, le spese relative possono essere addebitate in misura maggiore. Ad esempio, l’attività professionale potrebbe essere chiamata a contribuire maggiormente alla manutenzione dell’ascensore, proprio perché l’uso intenso effettuato dai suoi pazienti comporta un’usura più rapida.

Per farlo, l’assemblea deve delegare a un tecnico la revisione delle tabelle millesimali. Tuttavia:

• se si modificano accordi preesistenti, è necessaria un’approvazione all’unanimità;
• negli altri casi, se rientrano in quelli previsti dall'articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Attenzione, però, perché non basta il semplice cambio di destinazione d’uso - da abitazione a studio professionale - per attribuire un uso maggiore delle parti comuni e, quindi, la revisione delle tabelle. La deroga all’articolo 1123 deve essere sempre motivata - di conseguenza, le spese maggiori devono essere effettivamente derivanti dallo studio medico - e proporzionale all’uso più intenso effettuato.

In altre parole, si può chiedere al proprietario dello studio medico di contribuire in misura maggiore alla pulizia delle scale, dato il passaggio di più persone, ma non si può esigere che le paghi nella loro interezza.