Milano si prepara ad accogliere le Olimpiadi Invernali 2026, ma il vero gioco – quello che interessa investitori e operatori immobiliari – inizierà quando i riflettori sull’evento si saranno spenti. È questa la chiave che emerge dal dossier “La Mappa del Profitto Immobiliare Milano-Cortina 2026” del team Cumenda Check: il massimo ritorno sul capitale non si registrerà nel 2026, ma nel biennio successivo, tra il 2027 e il 2028.
La verità sul timing: il boom post-Olimpiadi
Le Olimpiadi 2026 non sono il traguardo, secondo Cumenda Check, ma la linea di partenza. Solo chi si muove oggi nelle aree giuste e con immobili green riuscirà a cavalcare l’effetto olimpico, trasformandolo in un profitto strutturale nel lungo termine. Secondo le analisi, i driver di valore più forti saranno infrastrutture e riconversioni urbane. L’esempio più lampante è la M4, che collega Linate al centro in 12-15 minuti (fonte: ATM). Ma anche il Villaggio Olimpico, destinato a diventare uno studentato da 1.400-1.700 posti (progetto Scalo Porta Romana), genererà domanda stabile e rendite sicure.
Perché bisogna agire ora
Chi vuole entrare deve farlo subito. I segnali sono già chiari: a Porta Romana i prezzi sono saliti da 6.050 €/mq a quasi 7.000 €/mq (+15%). Il rischio, avvertono gli analisti, è che chi compra dopo il 2026 pagherà troppo caro, riducendo i margini di guadagno nella fase di rivendita.
La formula vincente: bilocali green nelle quattro zone d’oro
La strategia indicata dal report è precisa:
- Taglio giusto: bilocali da 50-65 mq, i più liquidi a Milano.
- Efficienza energetica: solo immobili in Classe A/B, oggi mediamente più cari di 700 €/mq rispetto ai “brown”. Le nuove regole europee (Direttiva EPBD EU/2024/1275) renderanno progressivamente invendibili gli immobili in Classe F/G, con costi di riqualificazione stimati fino a 55.000 euro per abitazione.
- Aree strategiche: Porta Romana (Campus), Santa Giulia (Arena), Asse M4 (Forlanini/Argonne), Bovisa (Politecnico).
Le insidie nascoste
Non è il prezzo il vero rischio, ma i vizi tecnico-legali: abusi edilizi, difformità catastali o certificazioni energetiche non veritiere. In questi casi, al momento della rivendita, gli acquirenti possono imporre sconti fino al 15%, bruciando il profitto. Per questo, il report raccomanda una due diligence professionale come assicurazione sull’investimento.
Prezzi e transazioni: crescita selettiva
Il prezzo medio delle abitazioni a Milano ha superato i 5.700 €/mq (+6% rispetto al 2024). Ma la crescita è polarizzata:
- Santa Giulia: +12% entro il 2026, +25% entro il 2030.
- Porta Romana: +11,7% e +23,4% nello stesso arco temporale.
- Zone fuori dai grandi progetti di rigenerazione: stabili o con aumenti marginali.
Quattro aree sotto la lente
- Porta Romana/Vigentino: qui il Villaggio Olimpico riconvertito in campus garantirà una domanda locativa a lungo termine. Il top di rivalutazione è atteso tra il 2027 e il 2028. Pepite: bilocali e trilocali, uffici o spazi commerciali da trasformare in residenziale.
- Santa Giulia/Rogoredo: la costruzione del PalaItalia Arena (16.000 posti) è il driver. Prezzi già saliti del 35% (da 2.200 €/mq nel 2020 a oltre 3.000 €/mq nel 2024). Il massimo guadagno arriverà dopo il 2028. Pepite: bilocali in Classe A/B e immobili da frazionare.
- Asse M4 (Forlanini/Argonne): la metro blu ha rivoluzionato l’accessibilità, con prezzi oggi a 3.000-3.800 €/mq, ancora sotto media cittadina. L’apice nel 2027. Pepite: trilocali e quadrilocali per famiglie, operazioni di flipping su immobili inefficienti riqualificati.
- Bovisa/Dergano: polo universitario del Politecnico e futuro Scalo Farini. Qui domina il rendimento da affitto. Pepite: monolocali e bilocali piccoli, immobili da frazionare e spazi industriali da convertire.
Le forze macroeconomiche: credito e liquidità
Dopo il blocco del 2023 per l’impennata dei tassi, il 2025 ha riportato il credito accessibile, aumentando la competizione sugli asset di qualità. Per l’investitore questo significa due cose: opportunità di finanziamento e urgenza decisionale, vista la rapidità con cui vengono assorbiti gli immobili migliori.
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