Vantaggi e svantaggi nell'abitare vicino ad una ferrovia

Poter accedere rapidamente ad un mezzo di trasporto pubblico che permette di muoversi velocemente, ma anche rumore, vibrazione ed inquinamento: sono questi, in sintesi, i vantaggi e gli svantaggi di abitare vicino alla ferrovia. La qualità della vita ne può beneficiare, laddove è possibile arrivare al lavoro velocemente con il treno, ma il rumore può essere pesante per il sonno e far diminuire il valore dell’immobile. Alcune normative prevedono fasce di rispetto ed impongono il divieto di costruire a ridosso dei binari. Inoltre, l'eventuale superamento dei limiti di rumore e vibrazioni potrebbero dar luogo a dei risarcimenti.

Quanto deve essere distante una casa dalla ferrovia

Un immobile deve essere distante almeno 30 metri dal limite di occupazione della rotaia più vicina. A stabilire questa distanza minima è il Dpr n. 753/1980: a questa fascia di rispetto, però, possono esserci delle deroghe eccezionali, che vengono rilasciate - previa autorizzazione - nel momento in cui le circostanze locali e la sicurezza lo permettono. Ad ogni modo qualsiasi tipo di richiesta in questo senso deve essere supportata da un’approfondita istruttoria tecnica.

Qual è la normativa di riferimento

A stabilire le distanze minime tra la ferrovia e le costruzioni è il Dpr n. 753/1980, il cui articolo 49 vieta esplicitamente la costruzione, la ricostruzione o l’ampliamento di edifici o manufatti ad una distanza minima di 30 metri dall’area occupata dalla più vicina rotaia. A questa norma generale ci sono delle eccezioni e delle deroghe, che coinvolgono:

• tramvie, metropolitane e funicolari: quando sono coinvolti questi mezzi, la distanza minima viene ridotta a 6 metri. In alcuni casi la distanza può essere aumentata, ma solo quando ci sono delle evidenti esigenze di sicurezza;
• deroghe ai 30 metri: un caso particolare è costituito dalle ferrovie in concessione, per le quali le Regioni hanno la possibilità di derogare la distanza minima, ma solo quando sono presenti delle circostanze particolari che non devono compromettere in alcun modo la sicurezza e la funzionalità della stessa linea.

Freepik

Perché sono importanti le deroghe

Le deroghe non vengono mai rilasciate in modo automatico, ma deve essere predisposta un’analisi approfondita da parte degli organi competenti. Per la loro redazione è necessario prendere in considerazione una serie di aspetti, come la sicurezza del traffico ferroviario e la salute delle persone.

Spetta all’ente o al soggetto che chiede la deroga dimostrare che la sicurezza è garantita e non siano presenti dei pericoli nel momento in cui si costruisce ad una distanza inferiore a 30 metri dalla ferrovia.

Come si chiamano le case vicino alla ferrovia?

Gli immobili ubicati a ridosso della ferrovia sono le case cantoniere ferroviarie o caselli ferroviari. Sono manufatti costruiti lungo il percorso del tracciato ferroviario, il cui scopo principale è ospitare il personale impiegato nella manutenzione e nel controllo della linea adiacente. Questi immobili hanno delle caratteristiche peculiari:

• funzione storica: subito dopo la loro edificazione venivano assegnate ai cantonieri. Questi professioni sono dei tecnici specializzati, il cui compito è gestire la manutenzione delle strade e delle ferrovie;
• ubicazione: data la loro particolare funzione sono sempre state realizzate a ridosso delle linee ferroviarie, in modo che il personale che vi veniva ospitato potesse essere presente in caso di necessità e intervenire tempestivamente;
• personale ospitato: come abbiamo accennato nei punti precedenti, caratteristica di questi immobili è quella di ospitare il personale addetto alla manutenzione, che si occupa, in particolar modo, del controllo e delle chiusura dei passaggi a livello.

La maggior parte di queste strutture, oggi come oggi, sono state dismesse o abbandonate. Altre sono state riqualificate ed utilizzate per altri tipi di uso.

Freepik

Distanza di rispetto linea ferroviaria?

Come abbiamo anticipato in precedenza la distanza di rispetto ferroviaria è di 30 metri. Questo significa, molto semplicemente, che non è possibile costruire, ricostruire o ampliare degli edifici ad una distanza inferiore di 30 metri dalla rotaia più vicina.

È necessario, inoltre, tenere a mente la distanza minima di 1,5 metri dalla ferrovia, entro la quale non è possibile depositare degli oggetti. Per le piante e le recinzioni è necessario rispettare la distanza minima di 6 metri. Volendo entrare un po’ nel dettaglio, la normativa vigente prevede:

• un vero e proprio divieto di costruzione, ricostruzione o ampliamento quando si scende sotto i 30 metri dalla rotaia più vicina. In alcuni casi è possibile chiedere una deroga a questo limite, ma solo in casi eccezionali;
• che qualsiasi oggetto - con la sola esclusione delle attrezzature necessarie per i lavori ferroviari - debba essere depositato ad una distanza superiore a 1,5 metri dal bordo interno del fungo della rotaia più vicina;
• che non sia possibile far crescere delle piante o delle siepi - o erigere qualsiasi tipo di recinzione - ad una distanza inferiore di 6 metri dalla rotaia più vicina. L’unica eccezione prevista è quella relativa alle piante alte o quando il tracciato della ferrovia è in scavo o rilevato.

Quale impatto ha la vicinanza dell’immobile sul suo valore

In quale modo impatta sul valore dell’immobile la sua vicinanza ad una ferrovia? Avere un'infrastruttura così vicina può portare a dei benefici - come è la vicinanza a delle stazioni, che possono velocizzare i trasporti con i mezzi pubblici -, ma anche degli svantaggi, determinati dal rumore, dalle vibrazioni e dal potenziale inquinamento.

Sono diversi i fattori che vanno ad impattare sul prezzo dell’immobile, come la tipologia di linea ferroviaria, la distanza dall’abitazione, ma anche la capacità dell’immobile di isolarsi dai disturbi. Oltre ai vari progetti di sviluppo che possono influenzare il valore finale.

Freepik

Quali sono i fattori negativi

Indubbiamente i principali fattori negativi sono determinati dal rumore e dalle vibrazioni: i treni e il traffico ferroviario possono ridurre il comfort abitativo e possono rendere meno attrattivo l’immobile. Tutto questo, ovviamente, fa calare il valore quando si vuole vendere casa.

Una linea ferroviaria può far aumentare l'afflusso dei veicoli e le attività connesse alla sua manutenzione contribuiscono a far crescere l’inquinamento dell’aria: anche questo fatto può incidere sul valore finale delle abitazioni.

È bene sottolineare, ad ogni modo, che nel caso in cui i livelli di rumore dovessero superare la normale tollerabilità e sono dimostrabili, è possibile ottenere un risarcimento o un indennizzo per la riduzione del valore dell’immobile.

Gli impatti positivi

Oggi le stazioni - soprattutto quelle dell’alta velocità - sono un vantaggio, perché agevolano gli spostamenti. E costituiscono un ottimo investimento immobiliare.

Il valore delle case adiacenti alle stazioni AV nel corso degli ultimi anni è aumentato grazie alla maggiore attrattività della zona per quanti si devono spostare sovente.