Giardino condominiale: come si può usarlo e le regole da rispettare

All’interno delle gestione delle parti comuni di un condominio, vi rientrano anche le aree verdi, ovvero quegli spazi esterni adibiti per tutti i residenti. Ma quali sono le regole che permettono di amministrare e utilizzare correttamente un giardino condominiale? 

In linea generale, in qualità di zona pensata sia per il decoro dello stabile che per il relax, cortili e giardini sono di norma liberamente accessibili. È però necessario rispettare le disposizioni previste dal Codice Civile sugli usi comuni e, ancora, eventuali limiti da regolamento. In altre parole, cosa si può fare e cosa è invece vietato in un giardino condominiale? 

Cosa si intende per giardino condominiale?

Innanzitutto, è indispensabile comprendere cosa si intenda per giardino condominiale. Di norma, si tratta di uno spazio verde annesso all’edificio, destinato a fini ornamentali, ricreativi o funzionali. In base all’articolo 1117 del Codice Civile, rientra a pieno titolo nelle parti comuni dello stabile e, di conseguenza, ciò significa che tutti i condomini ne sono proprietari, a seconda dei millesimi di proprietà. 

Dalle più svariate dimensioni e configurazioni, il giardino condominiale è di solito nella disponibilità di tutti i condomini, che vi possono accedere rispettando eventuali vincoli da regolamento e da Codice Civile. Allo stesso modo, questo spazio verde deve essere costantemente gestito, affinché rimanga fruibile per tutti: a esserne responsabile è l’amministratore di condominio che, in base alle delibere dell’assemblea, provvede a garantirne la manutenzione ordinaria e straordinaria.

Cosa sono i giardini ad uso esclusivo?

Gli spazi verdi a uso comune devono però essere distinti da quei giardini che, pur essendo presenti in un contesto condominiale, sono adibiti a uso esclusivo. Di solito, si identificano diverse tipologie:

• il giardino di di proprietà privata, quindi di cui è titolare un singolo condomino, in base a quanto definito al momento dell’atto d’acquisto;
• il giardino condominiale ad uso esclusivo, ovvero concesso dallo stesso condominio a un solo condomino, pur rimanendo la proprietà condivisa:
• il giardino condominiale ad uso esclusivo perpetuo, che garantisce un diritto di godimento irrevocabile e trasmissibile agli eredi, salvo eventuali clausole contrarie nel titolo costitutivo.

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In linea generale, sia si tratti di un giardino privato che concesso a uso esclusivo, il beneficiario lo gestisce in modo autonomo, ad esempio scegliendo le piantumazioni principali e occupandosi direttamente della manutenzione. In entrambi i casi, dovrà sempre essere rispettato il decoro dello stabile e le disposizioni eventualmente previste a livello di regolamento. 

Cosa si può fare nel giardino condominiale

Compresa la natura del giardino condominiale, è utile chiedersi in che modo i singoli condomini possano avvalersene. L’uso è normalmente guidato dai principi previsti dall’articolo 1102 del Codice Civile, relativo alle parti comuni. Quest’ultimo prevede infatti che il singolo possa avvalersene:

• purché non ne alteri la destinazione d’uso;
• senza impedire agli altri condomini di farne parimenti uso.

Come facile intuire, il semplice principio di equo utilizzo definito dal Codice Civile non è però sufficiente ad assicurarne il corretto utilizzo, è infatti anche indispensabile verificare eventuali limitazioni da regolamento condominiale.

Il ruolo del regolamento di condominio

Il primo aspetto da considerare sono le regole del giardino condominiale da rispettare per il suo utilizzo. Il regolamento assembleare può imporre specifiche limitazioni, come ad esempio:

• specifici orari d’accesso;
• attività ammesse e vietate;
• divieti e limitazioni su piantumazioni o installazioni permanenti.

Il regolamento contrattuale, ovvero quello di solito disposto dal costruttore e accettato al momento dell’atto d’acquisto, può includere imposizioni più stringenti, come ad esempio il divieto di modificare in toto o in parte i luoghi.

Per la modifica del regolamento di natura assembleare, in base all’articolo 1136 del Codice Civile, è generalmente necessaria la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile. Se di natura contrattuale, è invece richiesta l’unanimità.

L’area gioco e relax

Verificato il regolamento, vi sono alcune attività che normalmente vengono ammesse nel giardino condominiale, salvo diversa indicazione. La principale è la possibilità di impiegare lo spazio verde per il relax personale o, ancora, per il gioco dei più piccoli.

Per sessioni di gioco leggere, come giocare con il pallone, bisogna rispettare eventuali limitazioni da regolamento - ad esempio, gli orari di quiete - ed evitare danni sia allo stesso giardino, che alle proprietà altrui. Se, invece, si desidera l’installazione di strutture rimovibili - quali altalene o scivoli - è necessaria l’approvazione dell’assemblea.

È bene specificare che il giardino comune non può essere utilizzato per eventi privati, come ad esempio feste di compleanno, senza preventiva notifica all’amministratore. Se si vogliono predisporre allestimenti temporanei, come gazebo e tavoli, è sempre necessario contattare l’amministratore, affinché non venga impedito il diritto di godimento altrui, ed è comunque consigliabile esporre la questione all’assemblea.

La coltivazione di piante, fiori e orto

La coltivazione può rappresentare un’attività comune all’interno delle aree verdi comuni, sempre nei limiti d’uso previsti dall’articolo 1102 del Codice Civile e, naturalmente, di eventuali regole di condominio su fiori e piante. Eppure, un dubbio è diffuso fra i condomini: “posso piantare un albero nel giardino condominiale?”.

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In linea generale, i condomini possono piantare fiori, piante ornamenti e arbusti, senza alterare la destinazione d’uso del luogo e senza impedire ad altri di fare altrettanto. Sulla questione è intervenuta anche la Corte di Cassazione, con la sentenza 2957/2018, nel dichiarare illegittimi i divieti assembleari a queste attività. D’altronde, la manutenzione del giardino condominiale fai da te non solo è permessa per interventi minori, ma è utile anche a tutelare il decoro dello stabile e a ridurre i costi per tutti i condomini.

L’area parcheggio biciclette

Spesso ci si chiede se il giardino del condominio possa essere impiegato come area di parcheggio per le biciclette o, ancora, per altri mezzi di piccole dimensioni. Di norma, è necessaria una preventiva approvazione dell’assemblea, che può decidere di installare rastrelliere o strumenti analoghi per il corretto parcheggio delle due ruote.

È però necessario che non si riduca significativamente lo spazio verde e, ancora, che non si comprometta il diritto di godimento altrui del giardino. Proprio per questa ragione, il regolamento potrebbe includere limiti per evitare ingombri o ostruzioni al passaggio nell’area verde.

Gli animali domestici in giardino

L’accesso agli animali domestici nel giardino condominiale è generalmente consentito, seppur con precise limitazioni. Ad esempio, i cani nel giardino condominiale - così come in altre aree comuni dello stabile - dovrebbero essere sempre tenuti al guinzaglio, per evitare rischi all’incolumità altrui. I quadrupedi possono essere lasciati liberi solo se il condominio dispone di specifiche strutture, come ad esempio un’area cani recintata.

Ancora, i proprietari sono tenuti alla raccolta delle deiezioni e alla prevenzione dei danni al verde. Il regolamento può imporre ulteriori restrizioni, ad esempio definendo specifici orari o porzioni del giardino dedicate.

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Cosa non si può fare nel giardino condominiale

Ovviamente, oltre alle attività ammesse ve ne sono diverse altre vietate. Il principio di base è sempre quello espresso dal già citato articolo 1102 del Codice Civile: non si può alterare la destinazione d’uso del giardino, né impedirne l’utilizzo a terzi. Di conseguenza, non si potrà:

• occupare esclusivamente il giardino, delimitandone porzioni a uso personale, limitando così il diritto d’accesso e di utilizzo altrui;
• coltivare specie invasive, come alberi o piante che potrebbero bloccare la luce o la vista agli appartamenti degli altri condomini, alterare gli spazi verdi o modificare il decoro dello stabile;
• modificare il decoro dello stabile, ad esempio posizionando in giardino oggetti ingombranti, rifiuti o attrezzi;
• effettuare modifiche strutturali, come la costruzione di recinzioni permanenti o altre installazioni senza delibera assembleare;
• condurre attività commerciali, come ad esempio l’utilizzo dello spazio comune per scopi lucrativi, come la vendita di prodotti, alterandone così la destinazione residenziale.

La ripartizione delle spese nel giardino condominiale

È inoltre utile prendere in considerazione le modalità di ripartizione delle spese per le aree verdi. In linea generale, il riferimento di legge sulla manutenzione del giardino condominiale è l’articolo 1123 del Codice Civile, che prevede una ripartizione dei costi:

• fra tutti i condomini;
• in base ai millesimi di proprietà.

In merito alle spese di un giardino condominiale a uso esclusivo, molto dipende dagli accordi presi. In genere:

• chi detiene l’uso esclusivo, copre tutte le spese di manutenzione ordinaria, come l’irrigazione, il taglio del prato e la potatura delle piante;
• le spese di manutenzione straordinaria, come ad esempio il rifacimento del terreno, sono invece ripartite fra tutti i condomini se gravano sull’interesse collettivo, come il rifacimento del suolo o dei sistemi di drenaggio.

Se invece il giardino è completamente privato, tutti i costi sono a carico del relativo proprietario. Infine, è bene ricordare il ruolo dell’assemblea nel definire chi siano i soggetti - quali aziende esterne - che dovranno occuparsi della manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per interventi minori, è possibile anche che il condominio approvi un’autogestione per il giardino condominiale, allo scopo di ridurne i costi.