Contatori in condominio: legge di riferimento e modalità di pagamento

La corretta misurazione dei consumi è fondamentale nei contesti condominiali, non solo per una precisa suddivisione delle spese, ma anche per tutte le necessità connesse all’efficienza energetica dello stabile. Ma quali sono i principali riferimenti di legge sui contatori in condominio? Si tratti di acqua, luce oppure gas, le normative in vigore impongono l’installazione di contatori individuali, per favorire misurazioni il più possibile affidabili e stimolare il risparmio energetico. Quando non è però possibile, si può procedere all’installazione di contatori condominiali, peraltro indispensabili per le forniture che riguardano le parti comuni dell’edificio.

Le tipologie di contatori in condominio

Innanzitutto, è bene distinguere tra le varie tipologie di contatori che possono essere installati in condominio. In linea generale, sono due le modalità principali:

• i contatori individuali, ovvero predisposti per ciascuna unità immobiliare, allo scopo di rilevare una misurazione precisa dei consumi di ogni singolo appartamento;
• i contatori condominiali, cioè comuni per tutto l’edificio, impiegati per la misurazione delle utenze condivide - ad esempio, l’illuminazione delle scale - o, ancora, quando non è possibile procedere all’installazione di soluzioni individuali.

L’esempio più classico di contatore individuale è quello dell’energia elettrica: praticamente nella totalità dei condomini, ogni proprietario dispone di un proprio sistema di misurazione, che serve il singolo appartamento. Rimangono ovviamente comuni i contatori per androni, scale, ascensori e di ogni altra porzione condivisa dello stabile.

Anche i contatori del gas sono frequentemente individuali, fatta eccezione per la misurazione di eventuali sistemi di riscaldamento centralizzati. Per l’acqua, la separazione per ogni unità immobiliare è più frequente e, come si vedrà nei prossimi paragrafi, anche fortemente promossa dalla normativa vigente.

La normativa sui contatori in condominio

Sono diversi i riferimenti di legge relativi all’installazione dei contatori in condominio, pensati sia per regolare la gestione delle stesse utenze condominiali, che per implementare eventuali obblighi. In linea generale, è utile prendere in considerazione:

• il Codice Civile che, oltre a definire la gestione delle parti comuni all’articolo 1117, definisce i criteri di ripartizione millesimali delle spese condivise con l’articolo 1123;
• il Codice dell’Ambiente, ovvero il D.Lgs. 152/2006, che richiede l’installazione di contatori individuali per l’acqua, incoraggiando il risparmio idrico;
• il D.Lgs. 102/2014, in attuazione della Direttiva UE 2012/27, che regola contatori e ripartitori per il riscaldamento centralizzato, allo scopo di incentivare l’efficientamento energetico;
• La Legge 220/2012, ovvero la Riforma del Condominio, che introduce diversi criteri di trasparenza nella gestione finanziaria, nonché gli obblighi sul conto corrente condominiale.

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Sono inoltre rilevanti anche varie delibere ARERA, ad esempio per stabilire i criteri tecnici e di sicurezza per la corretta installazione e gestione dei contatori.

Quando è obbligatorio il contatore condominiale

Come già specificato, la normativa vigente prevede l’installazione di dispositivi individuali, quando possibile. In particolare:

• per l’acqua, il già citato Codice dell’Ambiente all’articolo 146 richiede la predisposizione di contatori singoli, per misurare i consumi effettivi e incentivare il risparmio idrico;
• per il gas, il D.Lgs 102/2014 impone l’installazione di contabilizzatori di calore per le necessità di riscaldamento centralizzato, con un contatore condominiale per il totale;
• per l’elettricità, non ci sono vincoli specifici, ma è ormai standard la presenza di un contatore specifico per i consumi privati.

Ma quando si rende necessario un contatore condominiale? In linea generale, quando non è possibile predisporre soluzioni singole, ad esempio perché tecnicamente impossibile o comporta costi sproporzionati, come nel caso di edifici molto vecchi. Ancora, deve essere predisposto per le parti comuni, quando non si può procedere con sistemi di misurazione ripartita, ad esempio per l’energia elettrica.

Dove vengono posizionati i contatori nei condomini

Compresi i principali riferimenti di legge, e gli obblighi previsti dalla normativa, è utile conoscere dove debbano essere installati i dispositivi. Ad esempio, dove si trova il contatore dell’acqua condominiale?

Di solito, la posizione dei contatori è dettata da norme tecniche e di sicurezza, nonché dalla necessità di facilitare le operazioni di lettura e manutenzione. In genere:

• i contatori individuali vengono installati all’ingresso di ciascun appartamento o in apposite nicchie sulle scale;
• i contatori condominiali sono generalmente previsti in cantine, armadi metallici nei corridori esterni o, per l’energia, nei pressi del quadro generale.

Vi sono, poi, richieste specifiche. Per il gas, è meglio scegliere posizioni esterne o locali dedicati per ragioni di sicurezza, in base alla norma UNI 7129. Non sussiste invece un obbligo di contatore dell’acqua esterno, sebbene sia una soluzione caldamente consigliata, per favorire l’accesso da parte di tecnici qualificati.

Naturalmente, i contatori per le parti comuni devono essere posizionati in zone accessibili a tutti i condomini, affinché possano essere effettuate le letture ed evitare controversie. Di norma, la gestione dei dispositivi comuni è comunque delegata all’amministratore. Invece, per il contatore condominiale senza amministratore - ad esempio, per i condomini con meno di 9 proprietari - gli obblighi di gestione ricadono sui condomini stessi, che devono coordinarsi per letture e pagamenti.

Infine, può capitare - soprattutto in contesti poco recenti o in edifici vecchi - di rilevare contatori condominiali su proprietà privata, ad esempio all’interno di un giardino di proprietà esclusiva. Per quanto rara, si tratta di una condizione solitamente dovuta a difficoltà tecniche per l’installazione altrove, frutto di accordi all’interno dello stesso condominio. In questo caso, il proprietario dell’area deve garantire l’accesso sia ai tecnici, che agli altri condomini per le letture o, ancora, per intervenire in caso di contatore guasto.

Contatore condominiale: chi paga?

Naturalmente, è utile anche indagare chi si debba far carico dei costi per il contatore, sia per quanto riguarda le spese d’installazione, che per i relativi consumi. 

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I costi d’installazione

Per comprendere chi debba provvedere ai costi d’installazione - o di sostituzione, se previsti - è innanzitutto necessario capire la tipologia di dispositivo:

• per contatori individuali, la spesa è a carico dei proprietari dell’utenza;
• per i contatori condominiali, i costi devono essere ripartiti fra i condomini.

Nel secondo caso, si applica il principio di suddivisione sancito dall’articolo 1123 del Codice Civile: la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. 

È però utile sottolineare che, oggi, per diverse forniture l’installazione è spesso offerta gratuitamente dall’operatore, salvo casi eccezionali o interventi particolarmente complicati.

La spesa per i consumi

In merito ai consumi, invece, la suddivisione può variare a seconda del tipo di fornitura. Ovviamente, per i contatori individuali, i relativi consumi sono a carico del titolare della relativa utenza.

Per i contatori condominiali, invece, si procede:

• con la suddivisione fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, per le forniture di energia elettrica per le parti comuni, come ad esempio l’illuminazione;
• con la divisione per millesimi o numero di occupanti per l’acqua, se non è possibile misurarla individualmente;
• per il gas, relativamente al riscaldamento centralizzato, ci si affida invece a una suddivisione tra quota fissa comune, divisa in millesimi, e consumo effettivo rilevato dai contabilizzatori.

È per bene sapere che, per i condomini che prevedono una configurazione mista, vi potrebbero essere altre modalità di suddivisione. In presenza di dispositivi di misurazione in parti comuni e in parte privati, come si procede? Ad esempio, per la ripartizione dell’acqua in condominio in presenza di un contatore individuale:

• i condomini collegati al contatore unico, pagano per metri cubi, numero di occupanti o millesimi;
• il condomino collegato al contatore individuale paga per sé.

Relativamente al riscaldamento, è inoltre utile sapere che vengono considerati in modo diverso i consumi volontari e involontari, questi ultimi relativi dall’irraggiamento termico che si riceve dagli impianti presenti nell’edificio. In tal caso, la quota involontaria è ripartita in base ai millesimi redatti dal termotecnico in fase di progettazione.

È obbligatorio il conto corrente condominiale per le utenze?

Infine, è utile ricordare l’obbligo di conto corrente condominiale per il pagamento delle utenze comuni e, ovviamente, per altre necessità dello stabile. È stato introdotto con la già citata Legge 220/2012, ovvero la Riforma del Condominio, con l’articolo 1129 del Codice Civile: il conto è indispensabile per tutti i condomini che devono prevedere un amministratore, ovvero quando i condomini sono più di otto.

All’amministratore spetta il compito di raccogliere le quote per i consumi e provvedere al pagamento delle forniture. I condomini hanno la possibilità di verificare la correttezza delle operazioni, anche accedendo ai movimenti registrati sul conto.