L’alienazione di un immobile con dei lavori in corso richiede una gestione della pratica attenta e consapevole. Vendere una casa con Scia aperta, quindi, è possibile, ma è importante informare l’acquirente in modo esplicito della situazione e fornire tutta la documentazione necessaria perché sia consapevole dell'operazione. In altre parole, l’elemento cruciale di tutta la pratica è la comunicazione effettuata da parte del venditore all’acquirente che l’immobile è oggetto di interventi non ancora conclusi. Se la Scia è finalizzata ad ottenere o aggiornare il certificato di agibilità, la vendita è comunque possibile.
È possibile vendere una casa con lavori in corso?
Quando ci sono dei lavori in corso in un immobile l’alienazione è possibile, ma è necessario seguire alcuni accorgimenti legali ed informativi. Nei confronti dell’acquirente il venditore si deve muovere con la massima trasparenza, in modo da evitare dei problemi futuri. Ecco quali sono le condizioni fondamentali per questo tipo di operazione di vendita:
- massima trasparenza nei confronti dell’acquirente: il venditore deve informare la controparte in modo chiaro e dettagliato della presenza dei lavori in corso, dello stato di avanzamento degli stessi e di eventuali abusi che dovranno essere sanati successivamente. Queste informazioni devono essere fornite in modo ufficiale e inserite nel contratto preliminare e nel rogito notarile;
- regolarità urbanistica: da un punto di vista strettamente urbanistico, l’immobile deve essere conforme. Se sono presenti degli abusi edilizi devono essere sanabili e la situazione deve essere regolarizzata possibilmente prima della vendita o, al massimo, alla firma del rogito. Eventuali permessi - come la Cila e la Scia - devono essere documentati e menzionati all’interno dell’atto di vendita;
- prendere degli accordi sulle spese: sia nel contratto preliminare che nel rogito le parti devono concordare in modo chiaro e dettagliato di chi si debba far carico delle spese residue per completare i lavori, anche quando si dovesse trattare delle parti comuni di un condominio.
Quali sono le implicazioni pratiche per la vendita
La vendita di un immobile con dei lavori in corso ha delle implicazioni pratiche, che non devono essere assolutamente dimenticate. Le più importanti sono le seguenti:
- il prezzo di vendita: quando in una casa ci sono dei lavori in corso viene venduta ad un prezzo inferiore rispetto ad un immobile completato. L’acquirente, infatti, si assume l’onere e il rischio di completare gli interventi;
- bonus fiscali: nel caso in cui siano stati utilizzati dei bonus fiscali che diano diritto a delle detrazioni residue, è necessario specificare nell’atto se le stesse rimangano al venditore o se vengono trasferite all’acquirente. Ricordiamo che, se si vende un immobile entro dieci anni dalla conclusione del Superbonus, viene applicata la plusvalenza;
- mutuo a rischio: per l’acquirente ottenere un finanziamento per acquistare un immobile con dei lavori incorso potrebbe essere leggermente più complesso. Le banche, infatti, potrebbero chiedere una perizia e la conformità dell’immobile.
Utilizzare la Scia o la Cila presentata dal venditore
Concluso l’acquisto di un immobile con dei lavori in corso c’è un ulteriore pratica da gestire: la Cila o la Scia edile intestate al proprietario originario. L’acquirente può utilizzare la suddetta documentazione, una volta che è stata trasferita la proprietà?
La risposta è affermativa, ma a disciplinare il subentro nella Cila o nella Scia è il singolo Comune nel quale insiste l’immobile: questo è il motivo per il quale è bene recarsi negli uffici preposti ed informarsi preventivamente su cosa sia necessario fare. Potrebbe essere utile chiedere il supporto del notaio, in modo da gestire l'operazione in modo ottimale.
Come si usa la documentazione del venditore
Non sempre è necessario ricominciare l’iter da capo per ottenere la Scia o la Cila nel caso in cui sia stata già richiesta dal venditore: sarà ancora valida. Gli uffici preposti in Comune forniranno le indicazioni necessarie per poter continuare ad utilizzare il procedimento in corso e poter usufruire della comunicazione che è già stata effettuata.
Il discorso cambia leggermente nel caso in cui gli interventi del nuovo proprietario siano completamente differenti rispetto a quelli che aveva programmato il venditore: sarà, quindi, necessario analizzare la situazione chiedendo il supporto di un tecnico specializzato per verificare se sia necessario procedere con una Cila o una Scia integrativa.
Qualsiasi sia la decisione che dovesse prendere il nuovo proprietario è indispensabile comunicare al Comune il cambiamento del proprietario dell’immobile a seguito del rogito effettuato dal notaio.
Come vendere una casa senza agibilità
Un immobile senza certificato di agibilità può essere venduto, ma l’acquirente deve essere informato e deve accettare questa situazione: è importante, quindi, farne menzione all’interno dell’atto notarile.
È bene ricordare, infatti, che la mancanza di agibilità non rende nullo il contratto di vendita, ma impone una serie di obblighi da parte del venditore.
I requisiti necessari per chiudere l’operazione
Il venditore deve informare in modo chiaro e dettagliato l’acquirente che manca il certificato di agibilità, indicandolo all’interno del contratto preliminare di vendita e nel rogito notarile. Per completare l’operazione è necessario che:
- l’acquirente accetti consapevolmente la situazione. Si dovrà far carico, inoltre, delle eventuali spese future necessarie per ottenerlo;
- l’immobile sia regolare da un punto di vista urbanistico: l’assenza del certificato di agibilità è cosa diversa da un abuso edilizio, che ne bloccherebbe la vendita. Sarebbe opportuno, per il venditore, incaricare un tecnico di fiducia per verificare la conformità urbanistica prima del rogito;
- quando manca il certificato di agibilità il prezzo di vendita può essere rinegoziato per compensare eventuali costi futuri o i potenziali disagi dell’acquirente;
- il notaio che stipulerà il rogito chiederà la dichiarazione di consapevolezza da entrambe le parti, che dovranno dichiarare di essere state informate circa l’assenza del documento.
Quali scenari si possono configurare
Sono due, sostanzialmente, gli scenari che si possono venire a configurare:
- è possibile ottenere l’agibilità: questo avviene nel momento in cui l’immobile possiede i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità. In altre parole manca semplicemente il documento formale e un qualsiasi tecnico può presentare una Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità prima del rogito, risolvendo il problema;
- non è possibile ottenere l’agibilità: l’immobile non ha i requisiti necessari - perché sono presenti delle difformità insanabili o degli impianti non a norma - la vendita è possibile solo se si prende un accordo con l’acquirente, ma l’uso dell’immobile potrebbe essere limitato.
Quali rischi corre il venditore
Non comunicare all’acquirente che manca l’agibilità può portare, da parte di quest’ultimo, alla risoluzione del contratto o ad una riduzione significativa del prezzo. Dovrà, inoltre, mettere in conto la possibilità di risarcire il danno per inadempimento contrattuale.
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