Da più parti è identificata come una necessità, che non ha a che fare solo con tematiche ambientali o urbanistiche, ma soprattutto sociali. Tuttavia, in Italia, troppo spesso la rigenerazione urbana è un concetto ammantato da una retorica troppo nebulosa. La prima edizione del rapporto strategico di Community Valore Rigenerazione Urbana, promosso da TEHA Group e presentato nella sede romana di Cassa Depositi e Prestiti, ha avuto il merito di affrontare questa tematica in modo estremamente pragmatico e con una profondità di analisi multifocale e interdisciplinare. Scopriamo il quadro che ne è scaturito.
Una community per dare slancio alla rigenerazione urbana in Italia
Community Valore Rigenerazione Urbana è a tutti gli effetti una piattaforma tematica che contribuisce a promuovere e accelerare una Rigenerazione Urbana sostenibile e misurabile nel tempo in tutti i territori del Paese. L’obiettivo è promuovere una Rigenerazione Urbana in grado di creare valore per i territori e per i cittadini deve essere una priorità per l’Italia.
Perché sia efficace, si legge sul sito di Ambrosetti, la Rigenerazione Urbana deve coinvolgere tutti gli stakeholder attivando forme di partnership pubblico-private, deve analizzare attentamente i bisogni attuali e prospettici di territori e comunità, e deve essere declinata lungo tre direttrici tra loro sinergiche: sbloccare il potenziale-Paese attraverso l’attivazione di investimenti; assicurare la sostenibilità attraverso la misurazione di impatto; e rendere gli interventi a prova di futuro attraverso la piena integrazione di soluzioni e modelli digitali.
La Community Valore Rigenerazione Urbana di TEHA, piattaforma multistakeholder che riunisce gli attori della filiera allargata della rigenerazione urbana, è nata un anno fa con gli obiettivi di favorire gli investimenti privati in tutti gli ambiti territoriali del Paese, promuovere la valutazione d’impatto come criterio guida nelle scelte d’investimento, identificare un set di KPI (Key Performance Indicator) per misurare gli effetti economici e sociali dei progetti, rafforzare il partenariato pubblico-privato (PPP) e contribuire a semplificare i processi normativi e amministrativi che oggi rallentano gli interventi di rigenerazione urbana.
I dati della prima edizione del Rapporto Strategico
Nel rapporto si legge che il potenziale di superficie lorda da rigenerare entro il 2050 è addirittura di 320 milioni di metri quadrati. Numeri decisamente rilevanti, quelli dalla prima edizione del Rapporto Strategico della Community Valore Rigenerazione Urbana (promosso da TEHA Group, presentato a Roma), che quantifica in 1.594 miliardi di euro il contributo complessivo al PIL nazionale attivabile nei prossimi 25 anni.
Di questi, 166 miliardi derivano dall’impatto indotto, 830 miliardi da quello indiretto e 598 miliardi dall’impatto diretto. Ma non è tutto, nel report di TEHA Group (The European House – Ambrosetti) si legge anche che il settore della rigenerazione urbana, se approcciato come vera e propria industria, può generare 14 milioni di unità di lavoro equivalenti a tempo pieno (FTE) e produrre un moltiplicatore economico pari a 2,67: per ogni euro di valore diretto generato, se ne attivano ulteriori 1,67 nell’economia nazionale.
Inoltre, il rapporto ha acceso i riflettori su ulteriori potenzialità e sull’impatto positivo che potrebbe generare il settore della rigenerazione urbana che, tanto per fare un esempio, potrebbe creare 14 milioni di posti di lavoro (FTE) entro il 2050. Solo lo 0,2% del potenziale sarebbe coperto da fondi pubblici: la rigenerazione urbana chiede una governance di sistema e una partnership tra pubblico e industria.
Il 96,9% dei cittadini, sottolinea il report, attualemnte vive in aree con valori immobiliari sotto i 3.000 euro/m²: la rigenerazione è una priorità in tutti i territori, ma il rapporto TEHA indica la necessità di misurare gli impatti e rafforzare il PPP per redistribuire valore e opportunità. Inoltre, rigenerare significherebbe ridurre di 7,7 milioni di tonnellate le emissioni di CO₂ e di 34,7 miliardi di kWh di consumi energetici l’anno.
Come misurare il valore sociale
La novità del Report è la definizione di un solo indice per misurare il valore sociale della rigenerazione: l’Urban Regeneration Social Impact Index. Cuore del lavoro della Community è un innovativo strumento di misurazione dell’impatto sociale e territoriale dei progetti di rigenerazione urbana. L’indice (URSII), sviluppato sulla base di una metodologia proprietaria definita in collaborazione con il Politecnico di Torino e in linea con gli standard del Joint Research Centre (JRC) della Commissione Europea, si basa su 45 KPI, di cui 40 monetizzabili, che offrono una valutazione integrata delle dimensioni economiche, sociali e ambientali di ciascun intervento.
Tra i parametri analizzati figurano la rilevanza per il territorio, la fattibilità tecnica, il controvalore economico e la qualità del progetto, con un focus particolare su equità, intergenerazionalità, integrazione urbana e competitività delle attività. L’URSII si propone come uno strumento concreto di supporto per enti pubblici, investitori e operatori privati, abilitando il partenariato pubblico-privato e orientando strategie di sviluppo urbano sostenibile per generare valore reale per le comunità locali.
Rigenerazione urbana, un modello multidisciplinare
Nel rapporto si evidenzia a più riprese come la rigenerazione urbana possa rappresentare lo strumento strategico per il raggiungimento di tre macro-obiettivi chiave per il Paese:
- Società: migliorare la qualità della vita urbana (oggi il 14,7% degli italiani vive in quartieri che necessitano di rigenerazione), supportare la sostenibilità abitativa (la quota di reddito destinata alla casa è salita dal 20,9% nel 2018 al 27,4% nel 2024) e rispondere alle sfide demografiche e dell’“ageing society” (entro il 2035 serviranno 600mila nuovi posti letto in strutture assistite per anziani).
- Economia: aumentare l’attrattività dei territori, favorire innovazione e formazione. Ad esempio, il gap tra domanda e offerta di alloggi per studenti è ancora ampio: 477mila posti letto mancanti entro il 2027, con un rapporto studenti/posti letto in Italia del 3,8% contro una media UE del 13%.
- Ambiente: occorre ridurre le emissioni del settore edilizio (responsabile del 10,3% delle emissioni nazionali e cresciuto del +33,6% tra il 2012 e il 2022, a fronte di una media UE di −2,7%) e contrastare il consumo di suolo, aumentato dell’8,6% tra il 2012 e il 2030.
Gli interventi degli esperti
Sono diversi gli esperti del settore che si sono alternati sul palco della presentazione del rapporto presso la sede romana di Cassa Depositi e Prestiti. L’avvio dei lavori è stato salutato propria dall’Ad di Cdp, Dario Scannapieco, che subito sottolineato: “la rigenerazione urbana è anche rigenerazione sociale, per questo il piano strategico ha come centrale l’housing. Inteso in tutte le sue declinazioni, dallo student al senior passando per il social, senza dimenticare la necessità, su cui insiste anche Confindustria, di garantire alloggi a canoni calmierati per i neo assunti”.
Jacopo Palermo, Associate Partner di TEHA Group e Responsabile Real Estate & Construction, ha voluto porre l’accento sull’importanza della Community sulla Rigenerazione Urbana: “Mancava, ad oggi, un pensatoio per il confronto pre competitivo, con l’ambizione di creare valore per il sistema Paese. È fondamentale misurare l’impatto non con un logica ex post, ma con strumenti di supporto alle decisioni, non si può prescindere dal monitoraggio nel tempo ed eventuali correzioni di rotta, perché sono processi che richiedono molto tempo, il contesto potrebbe cambiare in corso d’opera”.
“Senza misurazione non c’è governance, senza governance non c’è futuro. Attraverso la collaborazione tra pubblico e privato, la rigenerazione urbana può diventare una vera politica industriale per il Paese: capace di coniugare sostenibilità, attrazione di capitali e innovazione, generando valore sociale condiviso per territori e comunità”, ha concluso Palermo.
Per Lucia Albano, sottosegretario del MEF, investire in rigenerazione urbana significa anche “impattare su pil, salute, abbandono scolastico, tasso di criminalità. A questo valore si fa fatica ad attribuire valore economico, ma ciò non significa che non vada valorizzato. Il valore ambientale è assodato, ma serve che venga riconosciuto anche al livello sociale”.
Nel corso del confronto è intervenuto anche l’architetto Mario Cucinella, che ha posto l’accento sulla difficile relazione tra pubblico e privato: “Aspettare il salto culturale della PA potrebbe richiedere troppo tempo, credo ci sia bisogno di una specie di cuscinetto che si ponga a metà fra pubblico e privato, che aiuti il pubblico a capire il reale interesse pubblico, serve una figura cuscinetto, che in Francia c’è gi,à che sia una sorta di mediatore, in grado di strutturare la domanda. Bisogna far allineare i due livelli, pubblico e privato. C’è bisogno di una regia, per programmare i prossimi 30 anni. È una partita da giocare tutti insieme”.
Gli ha fatto eco Aldo Mazzocco - Amministratore Delegato e Direttore Generale di Generali Real Estate S.p.A. e Presidente di Citylife S.p.A - tra i primi a codificare termine ‘rigenerazione urbana’ in Italia. “È una sfida talmente importante che meriterebbe un ministero della rigenerazione urbana, considerando che abbiamo visto i numeri e quanto vale, ovvero il 16% del pil)”.
Mazzocco, tuttavia, ci ha tenuto a fare chiarezza sulle tempistiche necessarie per intervenire in maniera seria e strutturale: “L’emergenza abitativa non può essere curata con la rigenerazione urbana, perché la parola ‘emergenza’ non può stare nella stessa frase con la parola ‘rigenerazione urbana’, che ha bisogno almeno di 20 anni come raggio d’azione, è come dire ‘ho bisogno di forza lavoro, facciamo dei bambini’, ma poi ci voglio 20 anni per portarli a lavorare”.
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