Prima di acquistare un appartamento è opportuno accertarsi che il venditore sia sempre stato puntuale con le spese condominiali. La sua regolarità può essere documentata dall’attestazione dei pagamenti al condominio - spesso e volentieri chiamata liberatoria condominiale - attraverso la quale vengono elencati i versamenti delle spese ordinarie e straordinarie e gli eventuali arretrati. A rilasciarlo è direttamente l’amministratore di condominio su richiesta dell’interessato, che generalmente è il proprietario: il certificato è uno dei documenti da allegare al rogito.
Cos'è la liberatoria per il pagamento delle spese condominiali
Certificato ufficiale rilasciato dall’amministratore, la liberatoria per il pagamento delle spese condominiali, attesta ufficialmente lo stato dei pagamenti delle spese condominiali da parte del proprietario di un appartamento.
Viene generalmente richiesto nel momento in cui si vuole alienare l’immobile per dimostrare all’acquirente che i pagamenti sono stati effettuati puntualmente: è un documento non obbligatorio, ma fondamentale per concludere la compravendita di un immobile che insiste in un condominio.
A cosa serve l'attestazione di pagamento
L’attestazione dei pagamenti al condominio serve a certificare la regolarità dei versamenti: documenta in modo ufficiale fino a quale momento le spese condominiali sono state pagate. Permette, quindi, al promissario acquirente di conoscere gli eventuali arretrati e le liti in corso che potrebbero essere addebitati dopo l’acquisto.
La liberatoria condominiale, ad ogni modo, è prima di tutto una garanzia per l’acquirente, perché - questo è bene ricordarlo - è responsabile solidalmente delle spese del venditore per l’anno in cui è stata conclusa la compravendita e per quello precedente.
Cosa è contenuto all’interno dell’attestato
All’interno del documento sono contenute alcune informazioni particolarmente preziose per l’acquirente:
- lo stato aggiornato dei pagamenti delle spese condominiali ordinarie e di quelle straordinarie;
- la presenza di eventuali morosità;
- le spese straordinarie che sono già state deliberate, ma che non sono ancora state pagate;
- la presenza di liti condominiali in corso.
È importante sottolineare che l'attestazione dei pagamenti al condominio non libera l’acquirente da eventuali obblighi futuri: potrebbero, infatti, sorgere dei conguagli annuali o delle spese che al momento del rilascio del documento non sono ancora state deliberate.
All’interno del documento, infatti, può essere contenuta la dicitura salvo conguaglio, il ché significa che i conti sono in regola nel momento in cui il documento è stato emesso, ma che potrebbero esserci degli aggiustamenti in futuro.
L’acquirente può verificare i debiti del venditore?
L’acquirente ha la possibilità di verificare se il chi vuole vendere casa ha dei debiti condominiali pendenti: per farlo può chiedere una copia della dichiarazione liberatoria direttamente alla controparte, che dovrà farsene consegnare copia dall'amministratore di condominio.
Oltre a richiedere la certificazione rilasciata dall’amministratore, l’acquirente può esaminare con attenzione tutti i verbali delle assemblee condominiali, in modo da conoscere eventuali spese straordinarie già deliberate o in programma.
Come si chiama il foglio delle spese condominiali
Rendiconto condominiale o bilancio consuntivo: questo è il nome del foglio delle spese condominiali, che deve essere redatto ogni anno dall’amministratore. Al suo interno sono contenute tutte le entrate e le uscite del condominio.
Il bilancio consuntivo permette ai condomini di avere sotto mano una visione dettagliata della gestione finanziaria del complesso immobiliare e, soprattutto, al suo interno include:
- il registro di contabilità, con il quale sono documentate tutte le transazioni finanziarie;
- il riepilogo finanziario, al cui interno sono state riportate le entrate e le uscite e dove viene messa in evidenza la situazione patrimoniale e di cassa;
- nota sintetica esplicativa, grazie alla quale vengono chiariti quali criteri di gestione sono stati adottati e mette in evidenza quali questioni sono ancora pendenti.
Il rendiconto condominiale ha una serie di documenti correlati:
- il bilancio preventivo, importante perché contiene una previsione delle spese che si ritiene debbano essere sostenute nel corso dell’anno successivo;
- estratto conto condominiale: è un documento specifico che il proprietario può richiedere all’amministratore per avere sotto mano la propria posizione debitoria;
- tabelle millesimali: servono a ripartire in modo corretto le spese tra i vari condòmini in base al valore della loro unità immobiliare.
Le ricevute del condominio si possono scaricare?
Purtroppo le spese condominiali, nella maggior parte dei casi, non sono detraibili dalle tasse. Discorso un po’ a parte è costituita da alcuni interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica sulle parti comuni del palazzo, per le quali è possibile fruire dei bonus edilizi.
Le spese ammesse in detrazione
È possibile portare in detrazione unicamente le spese che si riferiscono ad alcuni bonus edilizi o non ai costi di gestione quotidiana:
- manutenzione straordinaria e ristrutturazione: vi rientrano gli interventi che servono a restaurare e risanare le parti comuni degli edifici. Per il 2025 la detrazione standard è pari al 50% dei costi sostenuti per un massimo di spesa pari a 96.000 per unità immobiliare;
- riqualificazione energetica (Ecobonus): possono essere portate in detrazione le spese relative agli interventi di riqualificazione energetica, come l’isolamento termico e la sostituzione degli impianti di riscaldamento centralizzato.
Costi che non sono detraibili
I costi che vengono sostenuti per la gestione ordinaria del condominio non sono detraibili. In queste voci rientrano:
- i costi per l’energia elettrica, l’acqua e il gas per le aree comuni;
- le spese di manutenzione ordinaria e di pulizia;
- l’assicurazione dell’edificio;
- il compenso dell'amministratore.
Rogito senza liberatoria del condominio
Anche senza la liberatoria condominiale è possibile concludere il rogito, ma è un’operazione rischiosa per l'acquirente. L’atto è valido a tutti gli effetti, ma l’acquirente è responsabile solidalmente per i debiti condominiali del venditore, almeno per quel che riguarda le spese dell’anno in corso e per quelle del precedente.
Nel momento in cui non ci dovesse essere la liberatoria, il notaio ha la possibilità di procedere, ma deve inserire una clausola di esonero o deve richiedere un'autodichiarazione del venditore. Quando ci sono delle situazioni particolari può rinviare il rogito, se non addirittura rifiutarlo.
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