Pavimento scivoloso in condominio: chi risarcisce eventuali danni

Gli spazi comuni condominiali rappresentano aree dove, nel limite del possibile, la sicurezza di tutti i residenti deve essere garantita. Eppure, può capitare che si verifichino incidenti, come rovinose cadute: un’eventualità frequente, ad esempio, in presenza di un pavimento scivoloso in condominio. 

Le cause di una pavimentazione sdrucciolevole possono essere le più disparate, dalla pioggia a rivestimenti usurati, fino a interventi di pulizia non ben segnalati. Ma chi ne è responsabile? A seconda delle condizioni che hanno determinato gli incidenti, si potrà infatti procedere alla richiesta di un risarcimento.

Perché il pavimento diventa scivoloso?

In primo luogo, è utile comprendere perché gli spazi comuni condominiali possono a volte risultare pericolosi, aumentando la probabilità di gravi incidenti. Le cause del pavimento scivoloso sono le più varie e coinvolgono sia agenti esterni allo stabile condominiale stesso che, per contro, problemi di manutenzione o incuria delle parti comuni.

Nel primo gruppo vi rientrano perlopiù gli agenti atmosferici: una forte pioggia, ad esempio, può determinare l’ingresso involontario di acqua nell’androne, anche solo semplicemente trasportata dal passaggio dei condomini. Nel secondo, vi sono invece ragioni spesso collegate a incuria oppure a manutenzione insufficiente. In particolare:

• le pavimentazioni vecchie e consumate perdono la loro ruvidità naturale, diventando particolarmente pericolose anche in assenza d’acqua;
• la presenza di piastrelle sollevate, mattonelle rotte o gradini scheggiati possono aumentare le probabilità di caduta;
• le operazioni di pulizia non adeguatamente segnalate possono aumentare i rischi per i condomini che, non accorgendosi di un pavimento bagnato, tendono a scivolare.

Unsplash

In linea generale, il condominio dovrebbe agire preventivamente per evitare incidenti ai residenti, mettendo in atto quanto necessario per garantire che gli spazi comuni siano sicuri. Ma quali sono i rimedi per un pavimento scivoloso? In linea generale, lo stabile può investire:

• nel rifacimento di pavimentazioni lisce e consumate, affinché si ripristino rivestimenti sufficientemente ruvidi e capaci di garantire un buon attrito, sia da asciutti che da bagnati;
• in sistemi di drenaggio e isolamento degli ingressi, per ridurre la quantità d’acqua portata involontariamente dai condomini nell’androne, nelle giornate di maltempo;
• in appositi cartelli segnaletici, da esporre durante le operazioni di pulizia.

Le responsabilità per il pavimento scivoloso

Non è purtroppo infrequente che un condomino, non accorgendosi di un pavimento bagnato o scivoloso, si ferisca cadendo. E le conseguenze possono essere molto serie, basti pensare al rischio di frattura negli anziani. Ma cosa fare con un pavimento scivoloso e, soprattutto, in caso di cadute in condominio, chi paga?

Di solito, il condominio può essere ritenuto responsabile di un incidente negli spazi comuni, quando consapevole dei possibili rischi. In base all’articolo 2051 del Codice Civile, chi è chiamato a custodire un bene risponde dei danni eventualmente causati, salvo se derivanti dal caso fortuito. In altre parole, se il condominio - e l’amministratore, in qualità di rappresentante - non ha provveduto a risolvere preventivamente situazioni potenzialmente pericolose, può essere chiamato a risarcire il residente che ha subito l’incidente.

Per agevolare la comprensione, si pensi a uno stabile condominiale dove è presente una pavimentazione particolarmente usurata dell’androne, tale da risultare liscia. Se il rischio è noto tramite segnalazioni, e non si interviene con una manutenzione adeguata, in caso di danni il condominio ne deve rispondere.

Cosa dicono le sentenze

Questo orientamento è stato confermato anche dalla giurisprudenza, con la sentenza 16591/2022 del Tribunale di Roma: il condominio, informato dei rischi del cortile scivoloso, ma intervenuto con una delibera di sostituzione solo dopo l'incidente occorso a un condomino, è stato ritenuto responsabile dei danni subiti.

Non è però tutto: la responsabilità può infatti estendersi anche a terzi, come a imprese di pulizia o manutenzione, se con il loro operato hanno contribuito al rischio, in base a quanto previsto dall’articolo 2043 del Codice Civile. Il danneggiato ha facoltà di agire direttamente contro i terzi o contro il condominio: quest’ultimo potrà poi esercitare la rivalsa contrattuale per recuperare le somme.

La situazione del caso fortuito

È però utile specificare che non sempre la responsabilità ricade sul condominio o, ancora, sull’amministratore in qualità di rappresentante: sempre l’articolo 2051 del Codice Civile esclude infatti il caso fortuito. Con questo termine, si indicano tutti quegli elementi improvvisi e non prevedibili, che possono aver contribuito alla scivolosità del pavimento.

Ad esempio, un’infiltrazione d’acqua dovuta a eventi meteorologici anomali o, ancora, una gelata in un luogo non soggetto a basse temperature, che ha portato alla formazione di lastre di ghiaccio sulla pavimentazione esterna del palazzo.
Affinché si possa considerare il caso fortuito, vi devono essere delle precise caratteristiche:

• l’evento non può essere preventivabile in alcun modo. Il condominio che, situato in una zona frequentemente colpita da acqua e neve, non provvede a misure di contenimento non può appellarsi al caso fortuito;
• si deve trattare di una condizione straordinaria, fuori dalla normalità, di cui il condominio non può essere al corrente. Se si guasta un tubo dell’acqua sotto al pavimento, rendendolo scivoloso, e lo stabile era già a conoscenza della precarietà dell’impianto, difficilmente sarà considerato caso fortuito.

Freepik

Quando si possono chiedere i danni in caso di cadute

In base a quanto previsto dall’articolo 2051 del Codice Civile, si possono chiedere i danni al condominio, quando la caduta è stata causata da negligenza, imperizia, mancata manutenzione delle pavimentazioni degli spazi comuni.

Rimane sempre escluso il caso fortuito e, naturalmente, eventuali comportamenti non consoni da parte del danneggiato: se un condomino si mette a correre su una pavimentazione bagnata, nonostante la presenza di avvisi, potrebbe perdere il diritto alla compensazione dei danni. Detto questo, il tipo di risarcimento può essere:

• patrimoniale, come ad esempio cure mediche e terapie riabilitative;
• non patrimoniale, ovvero la sofferenza morale, l'invalidità temporanea e via dicendo.

Inoltre, bisogna ricordare che il diritto al risarcimento si prescrive in 5 anni dal giorno del fatto, o dalla conoscenza del nesso causale se non immediatamente evidente, in base all’articolo 2947 del Codice Civile.

Come si richiede il risarcimento per il pavimento scivoloso

Per poter avanzare la richiesta di risarcimento, è indispensabile innanzitutto documentare l’incidente:

• fotografare il pavimento che ha causato la caduta, ad esempio per mostrarne il grado di usura;
• nominare un perito di parte per una perizia sulla scivolosità o sull'usura, utile per la mediazione o l’azione legale;
• raccogliere testimonianze dagli altri condomini;
• conservare tutta la documentazione medica che attesti le lesioni.

A questo punto, si procede segnalando formalmente l’accaduto all’amministratore - via raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC - chiedendo un sopralluogo e verificando la copertura assicurativa del condominio. Se non si raggiunge un accordo, si procede con la mediazione obbligatoria e, se anche quest’ultima non dovesse aver portato ad alcun risultato, si può avviare l’azione legale in tribunale. Il giudice verificherà la richiesta, anche con perizie sul luogo se necessario, e valuterà l’ammissibilità del risarcimento.