Sottosuolo condominiale: proprietà, regole e principali responsabilità

La corretta gestione delle parti comuni del condominio è di fondamentale importanza per preservare l’immobile nel tempo, mantenendo intatto il suo valore. Eppure, vi sono questioni spesso sottovalutate, come ad esempio il sottosuolo condominiale. Quest’ultimo è considerato a tutti gli effetti un bene condiviso fra tutti, a meno che un titolo specifico non ne conferisca la proprietà a un solo condomino. Quando parte comune, il singolo proprietario non può procedere a modifiche strutturali senza il consenso unanime di tutti i condomini. Ma chi risponde delle problematiche che possono colpire il sottosuolo?

Cos’è il sottosuolo condominiale

Innanzitutto, è bene comprendere cosa si intenda per questa porzione dello stabile condominiale. In linea generale, per sottosuolo in condominio si intende lo spazio posizionato sotto al livello calpestabile del fabbricato, una zona che può comprendere:

• le aree sotterranee, come garage, locali tecnici e cantine;
• le fondamenta e le porzioni di terreno più profonde, che contribuiscono alla stabilità complessiva dell’edificio.

Dal punto di vista normativo, il riferimento principale è all’articolo 840 del Codice Civile, che definisce la proprietà del suolo come estesa in profondità, includendo perciò tutto ciò che si trova al di sotto dello stabile. Ancora, non si tratta di un mero elemento accessorio per il condominio, ma di una parte del tutto critica, perché fondamentale alla stabilità della struttura.

Ad esempio, infiltrazioni, modifiche improprie o problematiche connesse al rischio idrogeologico possono compromettere l’intero edificio, pertanto si rendono necessari controlli ciclici e interventi mirati per assicurarne la tenuta nel tempo.

Chi è il proprietario del sottosuolo

Compresa l’importanza di questo spazio per la stabilità strutturale dell’edificio, è di fondamentale importanza capire come venga determinata la proprietà del sottosuolo condominiale. Sebbene l’articolo 1117 del Codice Civile non lo elenchi esplicitamente, il sottosuolo condominiale può essere considerato una parte comune a tutti gli effetti.

Questo significa che, in base all’articolo 1102 sempre del Codice Civile, tutti i condomini se ne possono avvalere, purché non impediscano ad altri di fare altrettanto o non ne modifichino la destinazione d’uso. A rafforzare la natura condivisa del sottosuolo anche diverse sentenze della Cassazione - come la 6154/2016 e la 29925/2019 - che lo definiscono una parte comune salvo titolo contrario. Questo significa che:

• nessun condomino può modificarne la struttura, effettuare scavi o ampliare i locali esistenti, senza il consenso unanime di tutti i condomini;
• azioni contrarie, rappresentando un’illegittima appropriazione, comportano il ripristino allo stato originale e l’eventuale risarcimento del danno.

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Tuttavia, esistono casi in cui il sottosuolo è di proprietà esclusiva di un solo condomino. Questa situazione è dimostrata da un apposito titolo, come ad esempio un atto d’acquisto che assegna esplicitamente la porzione sotterranea a un unico proprietario: quest’ultimo potrà perciò gestirlo in modo completamente autonomo, purché non comprometta la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.

Chi risponde dei danni da infiltrazioni dal sottosuolo in condominio

Difetti strutturali, elevati livelli di umidità, strumenti di isolamento usurati o, più semplicemente, eventi atmosferici intensi, possono spesso determinare danni da infiltrazioni d’acqua in condominio provenienti dal sottosuolo.

Le conseguenze possono anche essere gravi, minando la stabilità e la sicurezza dello stabile. Ma chi deve provvedere a sostenere i costi di eventuali interventi e, soprattutto, come vengono ripartiti?

La responsabilità del sottosuolo comune

Se il sottosuolo è di proprietà comune, la responsabilità di eventuali danni ricade sull’intero condominio. In caso le infiltrazioni avessero colpito solo alcuni condomini - ad esempio, danneggiando un numero limitato di garage - in base all’articolo 2051 del Codice Civile, è sempre l’ente condominiale a risponderne: infatti, in qualità di custode del bene, deve provvedere a eventuali risarcimenti in caso di negligenza o mancata manutenzione, salvo il caso fortuito.

Di conseguenza, tutti i costi saranno suddivisi in base al principio proporzionale dell’articolo 1123 del Codice Civile, che prevede:

• la divisione fra tutti i condomini;
• in base ai millesimi di proprietà.

I condomini eventualmente lesi possono richiedere un risarcimento al condominio per i danni subiti, se viene dimostrata negligenza o mancata manutenzione, ma le spese di riparazione del bene comune rimangono comunque ripartite tra tutti secondo il criterio millesimale.

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In ogni caso, eventuali interventi di riparazione - ad esempio, l’isolamento delle pareti o il ripristino di garage allagati - devono essere votati in assemblea, raggiungendo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile:

• la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno 500 millesimi, per la manutenzione ordinaria o straordinaria;
• la maggioranza dei presenti, e almeno i 2/3 dei millesimi, per interventi più estesi.

Per le modifiche o le innovazioni che coinvolgono il sottosuolo comune, serve invece l’unanimità.

Chi paga per il sottosuolo privato

Diverso è il caso di un sottosuolo di esclusiva proprietà di un condomino, sempre se attestato da titoli specifici. In questo caso, i costi per i danni da infiltrazioni gravano principalmente sul titolare, sempre ai sensi dell’articolo 2051: il proprietario ne è custode e risponde per pregiudizi a terzi, a meno che non dimostri l’assenza di colpa per caso fortuito. 

Tuttavia, la valutazione è sempre caso per caso: ad esempio, se un’infiltrazione fortuita dal sottosuolo privato impatta altre porzioni comuni, come i muri perimetrali, le spese potrebbero essere ripartite diversamente: il proprietario corrisponde le spese per il sottosuolo, il condominio quelle per le altre parti comuni, sempre seguendo il criterio di proporzionalità stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile.

A pesare, è la presenza di eventuali elementi che possono aver favorito il danno. Ad esempio, se il proprietario ha condotto scavi o modifiche strutturali del sottosuolo, tali da modificare la stabilità, la sicurezza o il decoro dello stabile condominiale, vi risponde direttamente, senza il coinvolgimento di altri condomini. Infine, è bene anche sottolineare che, per potersi appellare al caso fortuito, il proprietario deve dimostrare la sua assenza di colpe.