Servitù di passaggio carrabile e parcheggio auto: cosa prevede la legge

La servitù di passaggio con accesso carrabile comprende il diritto di transitare, ma non implica automaticamente la possibilità di sostare o parcheggiare, che dipende da quanto previsto nell’atto che ha istituito la servitù. Nella servitù di passaggio carrabile, il parcheggio auto è generalmente esclusa, poiché rappresenterebbe un onere ulteriore e non giustificato a carico del fondo servente. 

È comunque possibile prevedere una vera e propria “servitù di parcheggio”, considerata un autonomo diritto reale oppure un ampliamento della servitù di passaggio, purché risponda a un’utilità concreta per il fondo dominante e sia espressamente indicata nel titolo costitutivo, come riconosciuto anche dalle sentenze più recenti della Corte di Cassazione.

Quali differenze tra diritto di passaggio e servitù di passaggio?

Il diritto di passaggio e la servitù di passaggio sono spesso oggetto di dubbi e controversie tra vicini, soprattutto quando si tratta di stabilire gli effettivi limiti di utilizzo e ciò che può costituire un abuso. Per evitare conflitti e tutelare i propri interessi, è importante conoscere le differenze tra questi due concetti, simili ma diversi tra loro. 

Il diritto di passaggio è un permesso concesso a una persona di transitare su un fondo che appartiene a un altro soggetto. Il diritto di passaggio può essere temporaneo, occasionale o legato a situazioni particolari e questo vale anche quando si parla di diritto di passaggio in cortile privato con auto, che consente il semplice transito dei veicoli ma non automaticamente la sosta o il parcheggio. È bene anche sapere come togliere il diritto di passaggio nel proprio cortile, visto che in alcuni casi può diventare un onere.

La servitù di passaggio, invece, è un diritto reale su cosa altrui, che grava in modo stabile su un fondo, detto servente, a favore di un altro, detto dominante. La servitù di passaggio non è a favore di una persona, ma di un immobile, quindi, cambiando proprietario, continua ad esistere e a vincolare i successori. 

È un diritto che deve essere costituito formalmente, tramite contratto, testamento, usucapione o destinazione del padre di famiglia. La differenza chiave che c’è tra diritto di passaggio e servitù di passaggio, che ha diritti e doveri da rispettare, è che il primo può essere temporaneo, mentre la servitù di passaggio ha carattere permanente e incide in maniera durevole sulla proprietà servente. 

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Cosa si può fare su una servitù di passaggio?

Una servitù di passaggio attribuisce il diritto di transitare secondo la modalità stabilità dal titolo costitutivo. Quando l’accesso al fondo dominante è offerto a piedi, si parla di servitù di passaggio pedonale, mentre quando è con mezzi di trasporto, si tratta di una servitù di passaggio carrabile. 

Secondo quanto previsto dall’articolo 1064 del Codice Civile, “il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne”, ma al contempo non può essere esteso oltre ciò che è necessario per servire il fondo dominante, né può trasformarsi in un uso eccessivo o pregiudizievole per il fondo servente. Su una servitù di passaggio è consentito: 

• il diritto di transito: attraversare il fondo servente a piedi o con veicoli conformemente alle modalità previste;
• il diritto di manutenzione: effettuare manutenzioni minime necessarie a garantire la fruibilità del passaggio;
• il diritto di opporsi a modifiche pregiudizievoli: il titolare del fondo dominante può opporsi a qualsiasi azione del proprietario del fondo servente, che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. 

Abuso della servitù di passaggio: quando si verifica?

A volte può capitare che l’esercizio del diritto di passaggio non avvenga secondo le regole, ma in maniera più onerosa o invasiva rispetto a quanto previsto dalla legge o dal titolo costitutivo. Si parla così di abuso della servitù di passaggio quando si verificano determinato situazioni, come ad esempio: 

• uso del passaggio per scopi diversi dal transito (sosta, deposito materiali, manovre non necessarie);
• aumento dell’intensità d’uso oltre quello originario: ad esempio trasformare un accesso pedonale in carrabile senza autorizzazione;
• danneggiamento del fondo servente per incuria o uso improprio;
• impedimento della proprietà servente nell’esercizio dei suoi diritti, ad esempio bloccando l’accesso con mezzi o lasciando rifiuti.

Qual è la larghezza di una servitù di passaggio carrabile?

Una forma particolare di servitù di passaggio è la cosiddetta servitù di passaggio carrabile, caratterizzata dalla possibilità di transito con mezzi motorizzati. Si tratta di un diritto reale che permette al proprietario del fondo dominante, di attraversare con veicoli il fondo servente per accedere alla propria proprietà. 

Quanto alle dimensioni di una servitù di passaggio carrabile e in particolare alla larghezza, non esiste una misura unica e assoluta stabilita dalla legge. La misura dipende da vari fattori, in primis da ciò che è indicato nell’atto costitutivo: se le parti hanno concordato una larghezza specifica, questa costituisce il riferimento principale.

In secondo luogo, la larghezza dipende dall’uso consolidato nel tempo: se la servitù è stata acquisita per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, conta quella effettivamente utilizzata per un periodo significativo. In linea generale, una servitù di passaggio carrabile dovrebbe essere larga almeno 2,5-2,8 metri, in modo da favorire il transito di un auto, ma l’ampiezza sale anche a 5 mesi nel caso di mezzi agricoli.

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La servitù di parcheggio: cos’è e cosa prevede

La servitù di passaggio carrabile dà diritto al transito e il parcheggio non è mai incluso automaticamente, ma deve essere previsto espressamente o risultare da un titolo certo. C’è anche però la servitù di parcheggio, un diritto reale che consente al proprietario del fondo dominante, di parcheggiare stabilmente un veicolo su un’area appartenente a un altro proprietario. 

Il diritto di parcheggio su fondo altrui è un tipo di servitù che permette di parcheggiare su un terreno privato, a patto però che siano rispettate alcune condizioni. L’utilità durevole e oggettiva riconosciuta alla servitù di parcheggio deve riguardare il fondo, non la persona del proprietario; per esempio, migliorando l’accessibilità o il valore dell’immobile.

La servitù di parcheggio può nascere per titolo scritto, ossia con un contratto o atto notarile, ma anche con una sentenza, quando è un giudice ad accertare che ne ricorrono gli elementi. C’è anche la servitù di parcheggio per usucapione, ammessa però solo se l’uso è stato continuo, non clandestino, pacifico e protratto per almeno vent’anni. Non a caso la giurisprudenza, anche recente, ha riconosciuto l’usucapione della servitù di parcheggio solo in casi ben delimitati, proprio perché il parcheggio può mostrare tratti più personali che prediali.

Si può parcheggiare l’auto davanti al proprio passo carrabile?

Una delle questioni più comuni della vita quotidiana e se si può parcheggiare davanti al proprio passo carrabile. La risposta a questo interrogativo è negativa e quindi anche il proprietario è passibile di multa, perché il passo carrabile non lo tutela. Di fatto lo scopo è quello di consentire l’accesso e non di utilizzare l’area pubblica come parcheggio.