Abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore: come comportarsi

Quando si commissionano dei lavori edili, come ad esempio la ristrutturazione di un immobile, può capitare che sorgano delle controversie con l’impresa incaricata. Ma come ci si deve comportare in caso di abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore? Questa evenienza rappresenta una grave violazione degli accordi contrattuali e, di conseguenza, il committente può adire le vie legali per terminare il rapporto e, fatto non meno importante, ottenere un indennizzo. 

È indispensabile inoltrare una diffida: in caso di mancato adempimento, si può ottenere la restituzione delle somme pagate, al netto delle opere effettivamente realizzate, e il risarcimento dei danni.

Quali sono gli obblighi di un appaltatore

Innanzitutto è necessario sapere che, quando si sottoscrive un contratto per l’esecuzione di lavori di costruzione o ristrutturazione, l’impresa che assume l’incarico deve rispettare alcuni obblighi disciplinati dalla normativa vigente. 

In base all’articolo 1655 e seguenti del Codice Civile, l’appaltatore è infatti chiamato a eseguire l’opera concordata, avvalendosi di propri mezzi e assumendo tutti i rischi connessi alla gestione del progetto. Pertanto, dovrà assicurarsi di concludere i lavori entro i termini stabiliti, nel rispetto delle norme di sicurezza applicabili, prestando attenzione alla qualità dei materiali e alla conformità al contratto d’appalto sottoscritto.

Più specificatamente, l’appaltatore dovrà essere in grado di:

• organizzare il cantiere in modo puntuale, conforme e sicuro, avvalendosi di personale qualificato e di attrezzature idonee;
• rispettare i termini di consegna, evitando ritardi ingiustificati;
• comunicare eventuali imprevisti tempestivamente al committente, quali variazioni di costi, di tempistiche o di progetto;
• provvedere alla manutenzione e alla sicurezza del sito per tutta la durata dei lavori, prevenendo rischi per terzi o danni all’immobile;
• adempiere alle relative obbligazioni, quali il pagamento di fornitori e subappaltatori, affinché non vi siano interruzioni nei lavori.

In base all’articolo 1375 del Codice Civile, sia l’appaltatore che il committente devono assicurare il massimo della buona fede nell’esecuzione del contratto. In caso di violazioni, quali appunto l’abbandono del cantiere in un appalto privato, l’impresa rischia responsabilità civili, mentre se le irregolarità avvengono nel pubblico le conseguenze possono essere anche penali.

Quando l’appaltatore può sospendere i lavori

Prima di entrare nel merito delle conseguenze per l’abbandono immotivato del cantiere, è però indispensabile sapere che vi sono condizioni che legittimano l’impresa a sospendere i lavori. 

In generale, l’impresa può fermare gli interventi se vi sono cause di forza maggiore o impossibilità sopravvenute, come ad esempio eventi meteorologici estremi che rendono il cantiere stesso impraticabile. La sospensione deve però essere il più possibile breve e, soprattutto, ampiamente giustificata.

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Fra le motivazioni più comuni che possono portare a un momentaneo stop ai lavori, si possono individuare:

• problemi tecnici imprevisti, come ad esempio l’emersione di anomalie strutturali che richiedono valutazioni aggiuntive o, ancora, specifiche autorizzazioni dagli enti pubblici;
• ordini di sospensione da parte delle autorità, ad esempio a seguito di ispezioni sul rispetto di normative edilizie o sanitarie;
• dispute contrattuali, come le situazioni di momentaneo abbandono del cantiere per mancato pagamento, che permette all’appaltatore di bloccare i lavori e invocare l’inadempimento da parte del committente, in base all’articolo 1460 del Codice Civile. 

Qualsiasi siano le ragioni, l’impresa deve produrre tutta la documentazione necessaria, informando il committente per iscritto. In assenza di giustificazioni valide, la sospensione si trasforma in inadempimento grave, che può portare alla risoluzione del contratto per l’abbandono del cantiere, ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile.

Cosa posso fare se il costruttore non finisce i lavori

Ma come comportarsi, in caso il costruttore decida di interrompere i lavori, senza una valida giustificazione? Il primo passo che il committente deve compiere è l’inoltro di una lettera per abbandono del cantiere, ovvero di una diffida formale, ai sensi dell’articolo 1454 del Codice Civile. 

Con questa comunicazione, si dovrà fissare un termine ragionevole - di solito, non inferiore ai 30 giorni - affinché l’impresa riprenda le attività. Se necessario, si dovranno documentare e allegare alla missiva anche le violazioni e i danni subiti. In caso il costruttore non dovesse procedere, nonostante la diffida, il committente può perseguire altre strade:

• la risoluzione di diritto del contratto, che scatta automaticamente al termine delle tempistiche definite nella diffida, salvo accertamento giudiziale in caso di contestazioni;
• la richiesta di risoluzione giudiziale del contratto, in base all’articolo 1453 del Codice Civile, con la valutazione da parte del giudice della gravità dell’inadempimento, considerando sia gli aspetti oggettivi - come l’impatto sul progetto - che quelli soggettivi, ovvero il comportamento delle parti;
• il trasferimento dell'incarico a un’altra impresa, con addebito dei costi aggiuntivi al primo appaltatore;
• la richiesta di restituzione degli acconti versati, al netto del valore delle opere eseguite, con efficacia retroattiva, ai sensi dell’articolo 1458 del Codice Civile.

Allo scopo di prevenire simili situazioni, è consigliabile inserire clausole penali - in base all’articolo 1382 del Codice Civile - nel contratto iniziale, ad esempio prevedendo sanzioni specifiche per ritardi o lavori immotivatamente sospesi. Ancora, è bene sapere che in caso di abbandono del cantiere da parte di un subappaltatore, il committente può agire sull’appaltatore principale, data la sua responsabilità in solido.

Che succede se l’impresa non smonta il ponteggio

A volte può capitare che i lavori vengano conclusi, ma l'appaltatore non provveda a rimuovere attrezzature, macchinari o ponteggi. Se l’impresa non libera il cantiere, il committente si può trovare impossibilitato a utilizzare l’immobile o, ancora, rischia di trovarsi esposto a problemi di sicurezza.

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Anche in questo caso, la strada è quella di una diffida allo sgombero del cantiere, ai sensi dell’articolo 1454 del Codice Civile, richiedendo la rimozione di tutte le attrezzature e la messa in sicurezza del sito. In caso di inadempienza, è possibile:

• chiedere i danni derivanti dalla mancata rimozione, ad esempio per l’interferenza sulle attività quotidiane o il deterioramento dell’immobile;
• ​​procedere alla risoluzione dell’appalto con la restituzione del cantiere, con l’obbligo di ripristino del sito alle condizioni originarie;
• affidare lo smontaggio a un’impresa terza, addebitando i costi all’appaltatore iniziale.

È però essenziale che il committente documenti la situazione del cantiere non rimosso, ad esempio con fotografie e relazioni tecniche. In caso di emergenze, ad esempio per situazioni di pericolo, è anche possibile ottenere un provvedimento d’urgenza dal giudice, con l’ordine di sgombero forzato.

La quantificazione dei danni

Infine, è importante sapere come venga quantificato il danno subito, in caso di abbandono o mancato sgombero del cantiere. In linea generale, i danni risarcibili sono definiti ai sensi dell’articolo 1223 del Codice Civile, comprendendo:

• il danno emergente, ovvero le spese per il completamento dei lavori da parte di un’altra impresa, secondo computi metrici estimativi;
• il lucro cessante, ad esempio la perdita dei canoni di locazione per il periodo di indisponibilità dell’immobile, in base ai valori immobiliari locali, così come i mancati benefici fiscali derivanti da detrazioni per ristrutturazioni;
• il danno consequenziale, ovvero i costi per il deposito di mobili, noleggi prolungati, videosorveglianza e altro, purché vi sia un preciso nesso causale tra queste spese e l’azione dell’appaltatore.

Al committente spetta l’onere probatorio, per dimostrare il legame tra i danni subiti e l’inadempimento dell’impresa, con documentazioni puntuali o perizie tecniche. Per contro, l’appaltatore deve dimostrare l’effettivo adempimento al contratto o, ancora, la mancata conclusione dei lavori per impossibilità.