Revisore contabile condominiale: le funzioni e quando è obbligatorio

In contesti abitativi complessi ed estesi, è indispensabile procedere a una corretta gestione finanziaria. Per questa ragione, negli ultimi anni si sta sempre più affermando il ruolo del revisore contabile condominiale: una figura professionale che verifica la correttezza dei bilanci, previene irregolarità e supporta sia i condomini che l'amministratore nel garantire una gestione sana dello stabile. Per quanto la legge oggi preveda questo professionista su richiesta dell’assemblea, una recente proposta di riforma potrebbe renderlo obbligatorio per i condomini particolarmente grandi.

Le funzioni del revisore contabile in condominio

Innanzitutto, è necessario comprendere quali siano le funzioni del revisore contabile e, soprattutto, quando la sua presenza è utile al condominio. In linea generale, si tratta di un professionista incaricato di esaminare la contabilità dello stabile, agendo come garante della correttezza dell’amministrazione.

Non si occupa, di conseguenza, di redigere il rendiconto annuale e il bilancio condominiale - compito che, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile, spetta all’amministratore - bensì di controllarne la validità, accertando che le operazioni finanziarie siano state eseguite in modo corretto. In qualità di figura indipendente, il revisore contabile si dedica principalmente a:

• analizzare i pagamenti, per verificare corrispondano alle delibere assembleari e alle norme vigenti;
• controllare la corretta distribuzione delle spese fra i condomini, in base al regolamento, le norme di legge e alle tabelle millesimali;
• verificare le quote dei singoli condomini e accertarne il versamento, individuando eventuali errori o morosità;
• emettere una valutazione complessiva sul rendiconto, con eventuali raccomandazioni per migliorare la gestione futura.

L’obbligo del revisore contabile in condominio

A livello normativo, la figura del revisore contabile è stata prevista dalla Riforma del Condominio - ovvero dalla Legge 220/2012 - con l’introduzione dell’articolo 1130-bis del Codice Civile. Quest’ultimo prevede che l’assemblea condominiale possa nominare un revisore che verifichi la contabilità, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate.

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Poiché la nomina avviene su decisione assembleare, al momento non sussiste un obbligo di revisore contabile condominiale. Tuttavia, una recente proposta di riforma - la 2692/2025, attualmente in discussione - potrebbe introdurre cambiamenti significativi. Infatti, se approvata, la futura legge potrebbe rendere necessario il revisore negli stabili:

• con più di 20 condomini;
• con più di 60 complessivi, nei casi previsti dall’articolo 1117-bis del Codice Civile.

In tal caso, la durata dell’incarico sarebbe fissata a due anni, senza rinnovo automatico.

Come si nomina un revisore contabile in un condominio

La decisione di nominare un revisore contabile spetta all’assemblea condominiale che, in qualsiasi momento o per più annualità, può decidere di avvalersene. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, sarà necessario raggiungere una maggioranza qualificata, pari a:

• la maggioranza dei partecipanti in assemblea;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile.

La delibera può essere assunta in qualsiasi riunione, sia nel corso dell’anno gestionale che al momento del cambio di amministratore. Ancora, è prevista la possibilità per i singoli condomini di rivolgersi al giudice per una nomina d’ufficio, in caso l’assemblea non procedesse autonomamente e vi fossero legittimi dubbi su irregolarità nella gestione finanziaria. 

Chi può fare il revisore contabile condominiale

In assenza di un preciso obbligo di legge, in attesa di riforme future, non vi sono requisiti del revisore contabile condominiale stabiliti a priori dalla normativa vigente. Tuttavia, si può fare riferimento ad alcune competenze professionali acquisite, determinanti per ricoprire con efficacia questo ruolo:

• una sufficiente esperienza in contabilità e bilancio;
• una buona conoscenza della normativa specifica relativa al condominio, in relazione al Codice Civile;
• una totale indipendenza sia dall’amministratore che dal condominio, per evitare conflitti d’interesse;
• una buona capacità di redigere relazioni chiare e motivate sul giudizio espresso, relativamente al rendiconto e all’amministrazione finanziaria dello stabile.

Come diventare revisore contabile condominiale

Similmente, non esistono percorsi obbligatori per diventare revisori contabili di condominio, bensì delle competenze e delle certificazioni volontariamente conseguite, a prova delle proprie capacità. In linea generale, può rendersi necessario:

• acquisire una formazione specifica nella contabilità, conseguendo almeno il diploma di scuola superiore o, meglio ancora, una laurea in materia economica;
• seguire corsi professionali e certificazioni specifiche, ad esempio sulla norma UNI 11777, che definisce le conoscenze, le abilità e le competenze dei revisori contabili;
• mantenere aggiornate le proprie competenze, con corsi di formazione continua, in particolare sugli aggiornamenti normativi in materia di gestione condominiale.

È utile ricordare che, a oggi, non esiste un albo dei revisori contabili condominiali gestito a livello statale. È tuttavia possibile iscriversi ad associazioni private o di categoria, come ad esempio il Registro Italiano dei Revisori Contabili e Immobiliari. Ancora, è utile sapere che anche gli iscritti al Registro dei Revisori Legali del Ministero dell’Economia e delle Finanze possono ricoprire il ruolo di revisori condominiali.

Quanto costa un revisore contabile per un condominio

In fase di nomina del revisore, è bene che l’assemblea condominiale prenda anche in considerazione la spesa necessaria per il professionista. Il costo di un revisore contabile condominiale varia in base alla complessità del condominio, al numero di unità abitative, alla tipologia di controlli richiesti e ai prezzi medi del Comune in cui sorge lo stabile.

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A titolo esemplificativo, per un piccolo condominio le tariffe possono partire da circa 300-500 euro, per superare anche i 1.500 euro per strutture medie e oltre i 3.000 euro per quelle più complesse. 

I prezzi a seconda della città

Il fattore territoriale è quello che potrebbe influire maggiormente sul costo del professionista, con differenze - a volte, anche molto marcate - a seconda del Comune di riferimento. Prendendo in considerazione il tariffario di un revisore contabile condominiale nelle principali città italiane, i prezzi medi si aggirano:

• tra 500 e 2.000 a Milano;
• tra 400 e 1.800 a Roma;
• tra 400 e 1.600 a Torino;
• tra 450 e 1.700 a Bologna;
• tra 450 e 1.700 a Firenze;
• tra 350 e 1.500 a Napoli;
• tra 300 e 1.200 a Lecce;
• tra 350 e 1.400 a Palermo;
• tra 350 e 1.300 a Cagliari.

Le cifre riportate sono solo indicative e riguardano stabili di piccole e medie dimensioni: i prezzi effettivi possono variare, in base alle specifiche necessità del condominio.