Rogito senza il mutuo: quando e perché è necessario procedere

Per chi dispone di risorse sufficienti, acquistare un immobile con propri fondi rappresenta una valida alternativa per contenere le spese. Ma si deve comunque procedere al rogito senza il mutuo? Indipendentemente dalle modalità della compravendita, il rogito è indispensabile perché testimonia il trasferimento della proprietà. L’immobile verrà poi pagato con metodi tracciabili - come il bonifico o l’assegno circolare - oppure con una riserva di proprietà, cioè una compravendita a rate che prevede la consegna immediata dello stesso immobile, con un trasferimento di proprietà effettivo solo al momento del saldo.

Come acquistare casa senza fare un mutuo

Non sempre è necessario ricorrere a un finanziamento ipotecario per concludere una compravendita immobiliare. Per coloro che dispongono di sufficienti risorse, ad esempio di risparmi accumulati nel tempo, l’acquisto di un immobile può certamente avvenire senza l’intervento di una banca. Ma come comprare casa, senza accendere un mutuo?

In linea generale, sono oggi disponibili diverse alternative per chi vuole acquistare un immobile senza un finanziamento bancario, alcune delle quali nemmeno richiedono di avere l’intera somma a disposizione al momento della finalizzazione del contratto. In particolare, si può optare per:

• il pagamento integrale immediato, con il versamento della somma al momento della firma del rogito, tramite bonifico, assegno circolare o altre modalità ammesse per questa tipologia di transazione;
• la vendita con riserva di proprietà, regolata dall’articolo 1523 del Codice Civile, che permette di concordare le rate con il venditore, con una consegna immediata dell’immobile e un effettivo trasferimento di proprietà solo al momento del saldo finale;
• la permuta immobiliare, disciplinata dall’articolo 1552 del Codice Civile, che permette di scambiare un immobile in proprio possesso, con un altro dallo stesso valore o corrispondendo unicamente la differenza;
• il rent-to-buy, cioè una forma ibrida che permette di pagare una locazione sull’immobile, con la possibilità di acquisto in futuro, versando la somma residua.

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Ma comprare casa senza mutuo conviene? In linea generale, se si sceglie il pagamento immediato o la permuta immobiliare, il risparmio è evidente: si evitano gli interessi, che possono pesare sul costo finale anche oltre al 20%, per mutui ventennali o trentennali. Per le altre modalità, dipende dagli accordi con il venditore, dalla presenza di interessi sulle rate o rivalutazioni in itinere.

Bisogna fare il rogito per l’acquisto senza mutuo?

Quello del rogito rimane un passaggio imprescindibile anche in assenza di un mutuo, poiché indispensabile per testimoniare l’effettivo trasferimento della proprietà. In base all’articolo 1350 del Codice Civile, gli atti di trasferimento dei diritti reali su beni immobili devono essere redatti in forma scritta, e inclusi negli appositi registri immobiliari, per garantirne l’opponibilità a terzi. 

Per quanto il rogito non sia evitabile, in assenza di un finanziamento si ottengono però altri vantaggi:

• le tempistiche per l’acquisto della casa senza mutuo sono mediamente più brevi, perché si salta la fase di istruttoria e perizia da parte della banca, che può richiedere anche diversi mesi;
• i costi notarili sono spesso più bassi.

Anche i tempi del rogito senza mutuo stesso sono più rapidi: il notaio dovrà semplicemente condurre le verifiche preliminari e testimoniare l’avvenuto trasferimento di proprietà, operazioni che non richiedono più di qualche settimana dal primo contatto tra acquirente e compratore.

Inoltre, si evitano anche eventuali ritardi nel pagamento imputabili alla banca, come nel caso di un’erogazione del mutuo non contestuale al rogito.

Come si paga la casa al rogito

Un dubbio comune è relativo alle modalità di pagamento dell’immobile, all’interno di un rogito senza la presenza della banca. Di solito, per i trasferimenti di proprietà che implicano un finanziamento, un delegato dell’istituto di credito può essere presente all’incontro con il notaio: il versamento della somma è generalmente contestuale alla firma del rogito o, ancora, immediatamente successivo.

Per il rogito senza mutuo, è l’acquirente a procedere al versamento, secondo le modalità concordate con il venditore. In base al D.Lgs. 231/2007, si dovrà ricorrere a pagamenti tracciabili, quali:

• un bonifico ordinario;
• un bonifico istantaneo, se ammesso sia dalla banca dell’acquirente che da quella del venditore;
• un assegno circolare intestato al venditore, garantito dalla banca emittente.

Il versamento della somma può essere immediato o differito, purché sia riportato nel contratto confermato dal notaio. Nel caso di rateizzazione, come nella riserva di proprietà, si definiscono in sede di rogito anche i calendari di pagamento post-firma, definendo eventuali garanzie sul saldo residuo. 

Il ruolo del notaio nel rogito senza mutuo

Anche nel rogito senza mutuo, la figura del notaio è fondamentale. Agisce infatti da garante imparziale, in qualità di pubblico ufficiale, per confermare la validità dell’operazione. In assenza di finanziamenti, il notaio si concentra su:

• la verifica dell’identità delle parti;
• la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, attraverso le dichiarazioni del venditore e le visure catastali;
• l’assenza di gravami, come ipoteche o pignoramenti;
• la validità dell’accordo fra le parti.

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Dopodiché, redige l’atto, lo legge a compratore e venditore e ne cura la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, la trascrizione nei registri immobiliari e la relativa voltura catastale. Inoltre, calcola e versa le imposte dovute e assicura il rispetto delle norme antiriciclaggio, in base alle modalità di versamento scelte dalle parti.

In merito alle imposte del rogito, è utile ricordare che valgono anche senza mutuo le agevolazioni sulla prima casa: si potranno corrispondere imposte ipotecaria, di registro e catastale ridotte, purché l’acquirente trasferisca la residenza sull’immobile entro 18 mesi e l’abitazione non sia accatastata in categorie di lusso.

Quanto costa un rogito senza mutuo

Infine, bisogna considerare i costi per un rogito sottoscritto senza finanziamenti bancari. Di norma, la spesa complessiva è mediamente ridotta, perché si evitano le procedure di iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

In media, l’onorario notarile varia dai 1.000 ai 2.500 euro, a seconda del valore dell’immobile e della complessità dell’atto. All’onorario si aggiungono:

• le spese accessorie, ad esempio per bolli, diritti di segreteria e di archivio, dal costo variabile;
• le imposte che, se sulla prima casa acquistata da un privato o da un’impresa esente IVA, sono pari al 2% del valore catastale dell’immobile per l’imposta di registro e 50 euro ciascuna per le imposte ipotecaria e catastale.

Infine, è utile sapere che le spese notarili per l’acquisto della prima casa senza mutuo non sono detraibili, a differenza rispetto a quelle previste con finanziamenti ipotecari.