Residenziale italiano: più compravendite, prezzi in assestamento e nuove sfide

Il mercato residenziale italiano chiude il 2025 confermando una fase di espansione ormai strutturale, ma con segnali sempre più evidenti di maturità del ciclo. A crescere sono soprattutto i volumi di compravendita, sostenuti dal credito, mentre sul fronte dei prezzi emergono dinamiche di progressiva normalizzazione, dopo gli incrementi registrati negli ultimi anni. È questo il quadro che emerge dal G-Market Pulse. Residential quarterly outlook – Q4 2025, elaborato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti.

Nei primi nove mesi del 2025 le compravendite residenziali a livello nazionale segnano un incremento del +9,2% rispetto allo stesso periodo del 2024, confermando il trend positivo già avviato lo scorso anno. La crescita interessa anche i principali mercati urbani: le dieci maggiori città italiane registrano un aumento del +6,5%, dato che, pur inferiore alla media nazionale, indica un consolidamento della ripresa dopo i forti rimbalzi dei trimestri precedenti: dal rimbalzo alla stabilizzazione.

Se i volumi mostrano una dinamica robusta, i prezzi iniziano invece a rallentare. Dopo l’aumento medio stimato per il 2025 (+3% a livello nazionale), le previsioni per il 2026 indicano una crescita più contenuta, intorno a +1%, segnale di un mercato che si avvia verso una fase di maggiore equilibrio.

Nelle principali dieci città italiane, l’incremento dei valori nel 2025 si attesta a +1,4%, con una ulteriore normalizzazione prevista per il 2026 (+0,7%). Il dato conferma una dinamica già visibile nei grafici del report: le aree che avevano registrato gli aumenti più marcati negli anni precedenti mostrano oggi una maggiore cautela, anche in risposta al crescente divario tra prezzi richiesti e capacità di spesa delle famiglie.

Secondo Patrigest, il tema della sostenibilità dei valori immobiliari diventa centrale soprattutto nei mercati urbani a maggiore costo, dove la debole crescita salariale fatica a compensare l’aumento dei prezzi medi. Un riequilibrio appare quindi necessario, anche alla luce di un accesso al credito che, pur restando favorevole, non è più sufficiente da solo a sostenere ulteriori accelerazioni.

Intenzioni di acquisto: torna la fiducia delle famiglie

Un segnale positivo arriva dalle intenzioni di acquisto, che nel 2025 mostrano una netta inversione di tendenza rispetto al biennio 2023-2024, penalizzato dall’aumento dei tassi. Dopo il 2,2% del primo trimestre, la quota di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione sale progressivamente fino al 3,8% nel terzo trimestre, per poi attestarsi al 3,2% nel quarto.

Il dato riflette un rinnovato clima di fiducia, favorito dalla stabilizzazione del costo del credito e da una maggiore chiarezza sulle prospettive macroeconomiche. Tuttavia, come evidenziano i grafici, la domanda potenziale resta selettiva e fortemente orientata verso tipologie e fasce di prezzo più accessibili.

Domanda e offerta: uno squilibrio strutturale

Uno degli elementi più critici che emergono dal report riguarda il persistente squilibrio tra domanda e offerta. La domanda si concentra soprattutto sui trilocali (38%), mentre l’offerta risulta ancora fortemente sbilanciata sui quadrilocali (36%), evidenziando un disallineamento strutturale tra ciò che gli acquirenti cercano e ciò che il mercato propone.

Sul fronte dei valori, l’analisi dei dati Wikicasa mostra una stabilizzazione nel 2025 del prezzo medio richiesto, pari a 1.743 euro/mq, dopo una fase di oscillazioni tra il 2019 e il 2024. Interessante anche l’evoluzione delle metrature: dopo una progressiva riduzione fino al 2023, il biennio 2024-2025 segna un’inversione di tendenza, con una metratura media che risale fino a 109 mq. Un segnale che potrebbe indicare un parziale ritorno verso abitazioni più ampie, soprattutto nelle aree non centrali.

Mutui: cresce il peso del credito, aumenta il ticket medio

Il 2025 conferma il ruolo centrale del credito nel sostenere il mercato. Nei primi tre trimestri dell’anno, le compravendite assistite da mutuo registrano crescite molto significative (+32,8%, +20,0% e +15,9%), a fronte di una sostanziale stabilità degli acquisti senza finanziamento.

Gli acquisti con mutuo rappresentano il 46,3% del totale, mentre il 53,7% delle transazioni avviene ancora senza ricorso al credito. Secondo i dati Monety, il ticket medio dei mutui nel 2025 sale a 141.830 euro, in aumento di circa 9.000 euro l’anno rispetto ai periodi precedenti. Diminuisce il peso dei finanziamenti sotto i 100.000 euro, mentre crescono le fasce tra 100.000 e 200.000 euro e quelle oltre i 200.000 euro, riflettendo sia l’aumento dei valori immobiliari sia una riduzione della liquidità delle famiglie.

I tassi di interesse bancari restano sostanzialmente stabili: il tasso armonizzato passa dal 3,27% di ottobre 2024 al 3,30% di ottobre 2025, consolidando un contesto di relativa prevedibilità per chi accede al credito.

Nuove costruzioni: polarizzazione territoriale e prezzi elevati

Il segmento del nuovo continua a mostrare una forte disomogeneità territoriale. Le nuove costruzioni si concentrano soprattutto nelle grandi città del Nord e in parte del Centro, mentre il Sud resta caratterizzato da un’attività più frammentata.

Roma e Milano presentano il peso più elevato del nuovo sull’offerta complessiva (10,8%), seguite dalle altre grandi città (6,8%). Nei capoluoghi di provincia e nei comuni minori l’incidenza scende sotto il 7%. Il trilocale è la tipologia più richiesta nel nuovo (40,8%), in sostanziale equilibrio con l’offerta, mentre emerge una tensione sulla domanda di bilocali, superiore alla disponibilità.

Locazioni: dopo la corsa, arriva l’assestamento

Dopo la forte crescita registrata tra il 2023 e il 2024, il mercato delle locazioni entra nel 2025 in una fase di maggiore equilibrio. Nei primi nove mesi dell’anno la crescita si attesta a +1,7% su base annua, con una prevalenza dei contratti a lungo termine (40%), seguiti dal transitorio (29%) e dal concordato (25%).

Nelle dieci principali città, i canoni mostrano segnali di rallentamento: dopo una flessione nel terzo trimestre (-1,8%), il quarto trimestre registra un lieve recupero (+0,2%), delineando una fase di assestamento dopo gli aumenti degli anni precedenti.