Rendita catastale non aggiornata: rischi, sanzioni e soluzioni

La rendita catastale è un indicatore che identifica il valore attribuito dal fisco a un determinato immobile. Una rendita catastale non aggiornata a seguito di interventi che incidono sulle caratteristiche dell’immobile, come lavori di ristrutturazione o variazioni della destinazione d’uso, può esporre a vari rischi sotto il profilo fiscale e amministrativo. 

Tra gli altri ci sono i controlli dell’Agenzia delle Entrate con l’invio di comunicazioni di irregolarità, la determinazione d’ufficio di una rendita presunta, sanzioni pecuniarie e il recupero dei tributi non versati, come IMU e TASI, maggiorati di interessi. Fino alla regolarizzazione della rendita catastale, l’immobile non si può trasferire o vendere. La sistemazione richiede la predisposizione e il deposito di una pratica DOCFA a cura di un professionista abilitato.

Cosa succede se il Catasto non è aggiornato?

Il Catasto rappresenta uno degli strumenti fondamentali attraverso cui lo Stato censisce e classifica gli immobili presenti sul territorio nazionale. Non sempre i dati catastali risultano aggiornati rispetto alla situazione reale dell’immobile. Ci sono dei lavori che possono far cambiare la rendita catastale: spesso ristrutturazioni, ampliamenti o cambi di destinazione d’uso non vengono comunicati tempestivamente, generando difformità che possono avere conseguenze anche rilevanti. 

L’aggiornamento delle rendite catastali è molto importante, visto che in mancanza di ciò si crea una situazione di irregolarità. Se il Catasto non è aggiornato, infatti, si può andare incontro a diverse conseguenze, sia dal punto di vista fiscale, sia da quello legale.

In particolare, il contribuente potrebbe trovarsi a pagare imposte non corrette se la rendita catastale risulta inferiore a quella reale, mentre sotto il profilo legale potrebbe avere problemi con un atto notarile, in caso di compravendita, donazione o successione dell’immobile. 

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Cosa succede se non si aggiorna la rendita catastale?

Chi non aggiorna la rendita catastale dopo interventi che incidono sul valore dell’immobile, come una ristrutturazione importante o un cambio di destinazione d’uso, si espone a una serie di rischi che non bisogna in alcun modo sottovalutare. Ecco i principali: 

• lettera di compliance: l’Agenzia delle Entrate invia delle apposite comunicazioni ai proprietari per evidenziare eventuali anomalie nei dati catastali, invitando contestualmente a regolarizzarle;
• rettifica d’ufficio: l’Agenzia delle Entrate può procedere con un accertamento retroattivo, aggiornando la rendita catastale laddove ciò non è stato fatto dal contribuente. Quest’ultimo è tenuto poi a sostenere i costi relativi all’aggiornamento della rendita presunta attribuita dall’Agenzia delle Entrate;
• ricalcolo imposte: con la revisione della rendita catastale viene effettuato un nuovo calcolo delle imposte arretrate, che può portare al pagamento delle differenze rispetto a quanto versato, ad esempio con riferimento all’IMU o alla TASI (fino a quando questa era in vigore), con l’aggiunta di sanzioni e interessi. Questo basta per spiegare cosa comporta l’aumento della rendita catastale ed è importante sapere quando la variazione della rendita incide sull’IMU.
• problemi legali: il mancato aggiornamento della rendita catastale può causare difficoltà su vari fronti, come ad esempio un blocco della compravendita, in caso di planimetria non conferme allo stato di fatto, problemi con il mutuo e difficoltà nella successione;
• sanzioni amministrative: con una mancata o tardiva variazione della rendita catastale, si rischiano delle multe anche salate. 

Sanzione per mancato aggiornamento rendita catastale

La normativa prevede sanzioni specifiche per chi non provvede all’aggiornamento della rendita catastale nei tempi previsti. In generale, il proprietario è tenuto a comunicare la variazione della rendita catastale all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla fine dei lavori che modificano l’immobile.

Superato questo termine, è ancora possibile mettersi in regola, ricorrendo al ravvedimento operoso, che permette la regolarizzazione spontanea da parte del contribuente prima di un accertamento. Se la variazione è presentata entro 90 giorni, la sanzione è pari a 1/10 del minimo, ossia 103,2 euro, mentre oltre i 2 anni ed entro i 5, si paga 1/6 del minimo, vale a dire 172 euro. 

La sanzione per il mancato aggiornamento della rendita catastale può variare in base alla gravità dell’omissione e al tempo trascorso. In linea generale, quando è il fisco a scoprire l’omessa variazione, le sanzioni amministrative vanno da un minimo di 1.032 euro, fino a un massimo di 8.032 euro. 

Da segnalare la possibilità della definizione agevolata dell’accertamento, che permette di ottenere una sensibile riduzione della sanzione. Accettando di pagare entro 60 giorni dal ricevimento dell’atto, il contribuente potrà versare solo 1/3 dell’importo accertato, regolarizzando così la sua posizione. 

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Cosa fare per aggiornare la rendita catastale?

Soprattutto dopo aver effettuato interventi di una certa entità, è necessario provvedere all’aggiornamento catastale. È importante sapere, ad esempio, come aggiornare la rendita catastale dopo il Superbonus, in modo da essere in regola nel momento in cui dovessero arrivare i controlli dell’Agenzia dell’Entrate. 

Per aggiornare la rendita catastale è necessario presentare una variazione catastale tramite la procedura DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati). Si tratta di un software dell’Agenzia delle Entrate, utilizzato non direttamente dal proprietario, ma da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che si occuperà di: 

• effettuare un sopralluogo dell’immobile;
• verificare lo stato di fatto e confrontarlo con i dati catastali esistenti;
• predisporre la nuova planimetria catastale;
• compilare e trasmettere il DOCFA all’Agenzia delle Entrate.

Una volta presentata la pratica, l’Ufficio del Catasto, previa accettazione della proposta o in seguito a verifiche da esso condotte, attribuisce la nuova rendita catastale, che diventa ufficiale dopo la registrazione. Da quel momento, le imposte dovranno essere calcolate sulla base dei nuovi dati.

Qual è il costo dell’aggiornamento della rendita catastale?

Bisogna anche sapere che il costo dell’aggiornamento della rendita catastale non è fisso e può variare in base a diversi fattori, ma sono principalmente due le voci da considerare: i tributi catastali e il compenso del professionista. Con riferimento ai primi, la spesa per la presentazione di una variazione DOCFA ammonta a 70 euro per ogni unità immobiliare. 

L’onorario del tecnico, invece, può variare in base alla complessità della pratica, alla dimensione dell’immobile e alla zona geografica, ma di solito è compreso tra 300 e 1.000 euro, senza escludere una somma anche superiore in casi particolarmente complessi.