Mutuo prima casa al 100%: come funziona il Fondo di Garanzia Consap 2026

Un ostacolo comune per chi vuole comprare una casa è la necessità di disporre di una somma iniziale consistente, di solito intorno al 20 % del valore dell’immobile, richiesta dalle banche come anticipo. Per venire incontro a chi non ha risparmi sufficienti — soprattutto giovani e famiglie — il sistema italiano prevede uno strumento pubblico chiamato Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap, che consente praticamente di accedere ad un mutuo pari all'intero valore della casa. Ecco come funziona nel 2026.

Come funziona il Fondo di Garanzia Consap nel 2026

Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa di Consap non dà soldi direttamente, ma garantisce parte del mutuo richiesto, permettendo alle banche di concedere finanziamenti che coprono l’intero prezzo dell’abitazione, eliminando così l’anticipo iniziale richiesto normalmente. Più precisamente, il Fondo di Garanzia copre normalmente l’80 % della quota capitale del mutuo. Grazie a questa garanzia, le banche possono accettare di finanziare il restante 20 % senza richiedere denaro anticipato al cliente. Tuttavia, questa agevolazione vale per acquisti di prima casa fino a un importo massimo di 250.000 €, e solo se il richiedente non possiede altri immobili residenziali (fatte salve alcune eccezioni legate a passaggi ereditari). 

I beneficiari del Fondo di Garanzia Consap

Dal 2026 al 2027 la fascia di beneficiari è stata ampliata: hanno priorità giovani sotto i 36 anni, coppie giovani (con almeno due anni di convivenza o matrimonio), nuclei con un genitore e figli minori, e inquilini di alloggi popolari interessati all’acquisto. Un’ulteriore novità riguarda le famiglie numerose: all’aumentare dei figli a carico si allargano i limiti di reddito ISEE per accedere alla garanzia e sale la percentuale di copertura statale del capitale del mutuo. Ad esempio, per famiglie con tre figli la soglia ISEE arriva fino a 40.000 €, mentre con cinque o più figli può arrivare fino a 50.000 €, con la garanzia statale che copre fino al 90 % della quota capitale. 

In sintesi, chi può accedere alla garanzia Consap:

• Giovani under 36 anni;
• Coppie giovani, sposate o conviventi da almeno due anni;
• Nuclei familiari con un solo genitore e figli minori;
• Inquilini di alloggi popolari;
• Famiglie numerose, in cui il numero di figli influisce sia sulla soglia ISEE che sulla percentuale di garanzia concessa. 

I meccanismi di salvaguardia del Fondo Consap 2026

Per tutelare la sostenibilità del meccanismo anche in periodi di mercato difficili, la legge ha introdotto dei meccanismi di salvaguardia: il tasso d’interesse applicato a questi mutui non può superare un limite (definito TEGM) aggiornato periodicamente. Però, se i costi del denaro per la banca aumentano rapidamente, gli istituti possono chiedere di superare questo limite per non bloccare le erogazioni. In pratica, questo consente alla banca di applicare tassi più alti in situazioni di mercato volatili, così da non interrompere la concessione dei mutui a causa di un eccessivo onere finanziario. 

Come fare per accedere alla garanzia Consap

La procedura per accedere alla garanzia deve essere avviata attraverso la banca presso cui si richiede il mutuo. È fondamentale prima di tutto verificare che l’istituto di credito sia aderente al Fondo di Garanzia. 

Il cliente presenta alla banca tutta la documentazione richiesta — tra cui l’ISEE aggiornato e il contratto preliminare di acquisto — e questa inoltra la domanda a Consap. Dopo questa presentazione, la gestione del Fondo valuta la richiesta, dando una risposta in genere entro circa 20 giorni lavorativi. 

Se la garanzia viene concessa, il mutuatario ha poi 90 giorni di tempo per stipulare il contratto di mutuo; trascorso questo termine, la garanzia decade e bisogna ricominciare l’iter.