Condizione sospensiva del mutuo: come funziona e perché è importante

Quando si decide di comprare un immobile, è utile approfittare di specifici meccanismi di tutela. Ad esempio, inserendo nella proposta d’acquisto una condizione sospensiva del mutuo: una clausola che rende l’accordo subordinato all’effettivo ottenimento del finanziamento da parte dell’acquirente.

Grazie a questa specifica, in caso la banca non conceda il mutuo, il compratore è protetto sia dagli obblighi di finalizzazione della compravendita che dalla perdita della caparra. È però necessario specificare termini precisi, ad esempio la data massima di approvazione, e agire in anticipo per trovare il mutuo migliore o l’istituto di credito dalle condizioni più elastiche.

Cos’è un contratto con condizione sospensiva

Il contratto con condizione sospensiva rappresenta un accordo peculiare all’interno dell’ordinamento giuridico vigente. Grazie a questo istituto, le conseguenze giuridiche di un accordo - ad esempio, il trasferimento di una proprietà a seguito del pagamento di una somma di denaro - sono posticipate nel tempo, perché vincolate al verificarsi di una condizione futura.

Regolata dall’articolo 1353 del Codice Civile, la condizione sospensiva permette di vincolare l’efficacia di un contratto, o di singole disposizioni dello stesso, a un evento futuro:

• incerto al momento della sottoscrizione dell’accordo;
• non dipendente esclusivamente dalla volontà di uno dei contraenti.

Ad esempio, in un contratto di fornitura, l’obbligo di pagamento potrebbe essere sospeso fino all’ottenimento di una certificazione di qualità da parte di un ente terzo. Ancora, in ambito immobiliare, l’effettiva finalizzazione di un accordo di compravendita potrebbe essere vincolata all’approvazione di un finanziamento da parte della banca o, ancora, di una surroga per un mutuo già esistente.

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È però necessario distinguere la condizione sospensiva da quella risolutiva, prevista sempre all’articolo 1353 del Codice Civile: in questo caso, gli effetti del contratto cessano al manifestarsi di un determinato evento.

La condizione sospensiva nei mutui

Nel contesto specifico di un acquisto immobiliare, la condizione sospensiva del mutuo assume un ruolo cruciale, tanto che il ricorso a questo strumento è sempre più frequente. Questo perché le clausole sospensive permettono di salvaguardare l’acquirente, e indirettamente anche il venditore, da imprevisti finanziari.

In un contratto che non prevede condizioni sospensive, il preliminare diventa infatti vincolante per entrambi le parti. Se la banca non concede il mutuo, il compratore:

• resta obbligato a stipulare il rogito definitivo e a pagare il prezzo pattuito, con propri mezzi;
• se non adempie, il venditore può trattenere la caparra confirmatoria come indennità, in base all’articolo 1385 del Codice Civile o, ancora, richiedere la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno maggiore dimostrato.

Per contro, la condizione sospensiva sulla concessione del mutuo rende il preliminare o la proposta d’acquisto efficace solo dopo aver ottenuto il finanziamento: l’acquirente non è quindi obbligato alla compravendita, se la banca non dovesse approvare la richiesta di mutuo.

Affinché la clausola sia valida, è però necessario che venga formulata con elementi precisi - come il termine massimo di possibile finalizzazione del contratto, l’importo minimo erogato al di sotto del quale l’accordo non può essere concluso - affinché non sia una mera espressione del desiderio di una delle parti. Con l’ordinanza 17919/2023, la Cassazione ha infatti definito questa condizione come “mista”, poiché influisce sia su elementi esterni - cioè, la decisione dell’istituto di credito - che sul comportamento dell’acquirente, che deve agire con il massimo della diligenza nella presentazione della domanda. 

Come scrivere una clausola sospensiva del mutuo

Proprio poiché la clausola sospensiva del mutuo deve riportare elementi certi, affinché sia valida agli effetti richiesti, è necessario redigerla con il massimo della chiarezza. Ma come scriverla, per la corretta inclusione del contratto?

A questo scopo, è utile ricorrere a un esempio di clausola sospensiva. Si ipotizzi che l’acquirente voglia impegnarsi nell’acquisto di un immobile da 100.000 euro, vincolandolo però all’effettiva erogazione di un finanziamento all’80% del valore. A questo scopo, la condizione del contratto dovrà includere:

• un’indicazione generale della clausola;
• il termine massimo di approvazione del finanziamento;
• le modalità di verifica dell’erogazione.

Il testo potrebbe quindi riportare: “L’efficacia del presente accordo è subordinata all’erogazione di un mutuo non inferiore a 80.000 euro, da erogarsi entro tre mesi dalla data del presente contratto, con l’obbligo di produrre adeguata documentazione bancaria in caso di diniego, ai sensi dell’articolo 1353 del Codice Civile”.

La proposta di acquisto con clausola sospensiva del mutuo, o il preliminare di compravendita, dovrebbe anche definire specifici obblighi di comunicazione, come l’inoltro della certificazione di rifiuto da parte dell’istituto di credito, tramite modalità tracciabili come la PEC o la raccomandata con ricevuta di ritorno. A questo scopo, si può ricorrere anche a un fac-simile della condizione sospensiva.

È inoltre utile sottolineare che, se la clausola sospensiva del mutuo non viene accettata dal venditore, l’acquirente può autonomamente decidere se negoziare un accordo diverso, ritirarsi dalla compravendita o procedere a una proposta non vincolata, assumendosi però rischi maggiori.

Gli effetti di un contratto con condizione sospensiva

È inoltre indispensabile prendere in considerazione gli effetti che la clausola determina sul contratto d’acquisto, che possono riguardare sia il periodo di pendenza - ovvero, di attesa dell’approvazione del mutuo da parte della banca - che quelli successivi alla decisione dello stesso istituto di credito.

Per una proposta d’acquisto vincolata al mutuo, durante il periodo di pendenza:

• gli obblighi principali del contratto non sorgono, ma restano comunque in capo alle parti quelli di comportamento, secondo buona fede e cooperazione;
• le parti devono mantenere lo status quo, cioè non possono compiere azioni che modifichino gli accordi in modo definitivo, fatta eccezione per gli atti conservativi e di amministrazione - ad esempio, proporre una domanda giudiziale - in base agli articoli 1357 e 1358 del Codice Civile.

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In presenza di una condizione sospensiva del mutuo scaduta, perché l’erogazione non avviene entro il termine pattuito, le parti sono liberate dal vincolo e devono restituire somme già versate - salvo diverso accordo - purché il mancato avveramento non sia imputabile all’acquirente.

Per contro, a seguito della decisione dell’istituto di credito sulla delibera del finanziamento, si possono verificare due situazioni diverse:

• in caso di accettazione del mutuo, la condizione sospensiva precedentemente firmata attiva il contratto: le parti sono tenute a finalizzare la compravendita;
• se la banca rifiuta il mutuo, il contratto non si attiva e l’acquirente può chiedere la restituzione di eventuali versamenti già effettuati.

Se il mutuo non viene concesso si perde la caparra?

Qualora la banca decidesse di non concedere il finanziamento, possono sorgere legittimi dubbi sulla gestione di somme già versate. Ad esempio, come influisce la clausola sospensiva sulla caparra del mutuo?

Molto dipende dalle condizioni che hanno determinato il diniego da parte dell’istituto di credito:

• se le cause non sono imputabili all’acquirente, il contratto non diventa efficace: in base alla sottoscritta condizione sospensiva, la caparra confirmatoria dovrà essere restituita;
• se il rifiuto è direttamente connesso alla negligenza da parte dell’acquirente - come ritardi nella consegna della documentazione o richieste di finanziamento irrealistiche - la caparra potrebbe essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento.

Questa distinzione è stata confermata anche dalla Cassazione, con la sentenza 4675/2022: se il diniego della banca è imputabile all’acquirente, si può applicare l’articolo 1359 del Codice Civile: la clausola si considera avverata, trattando il caso come inadempimento. In questo modo, si proteggono entrambe le parti - anche il venditore, oltre al compratore - incentivando comportamenti diligenti.