Immobili commerciali, l’Italia accelera: investimenti record e nuovi target per il 2026

Dopo un 2025 da record, con investimenti pari a 13,5 miliardi di euro, le prospettive per l’immobiliare commerciale italiano nel 2026 si mantengono favorevoli, sostenute dal ritorno di capitali tradizionali, da nuove opportunità di sviluppo e da un contesto finanziario più accessibile per operazioni di acquisizione, rigenerazione e riposizionamento degli asset. Sono i dati dell’outlook sul real estate italiano di CBRE, al centro dell’evento Perspective, giunto alla decima edizione e svoltosi il 18 febbraio a Milano.

Real Estate italiano protagonista in Europa

Il mercato immobiliare commerciale italiano si conferma protagonista della ripresa europea, consolidando un percorso di crescita strutturale che interessa l’intero comparto del commercial real estate, ovvero l’insieme degli immobili destinati a uso non residenziale: uffici, alberghi, centri commerciali, capannoni logistici, residenze per studenti e data center. Secondo Mirko Baldini, CEO Italy della società, negli ultimi dieci anni il volume complessivo degli investimenti nel commercial real estate italiano ha sfiorato i 100 miliardi di euro, con un aumento del 74% del numero di transazioni tra il 2015 e il 2024. Il 2025 rappresenta il quarto miglior risultato annuale di sempre e conferma il posizionamento dell’Italia tra i Paesi di riferimento per gli investitori internazionali.

Ripresa degli investimenti in Italia

Il nuovo ciclo del commercial real estate europeo è caratterizzato da una graduale ripresa dei mercati dei capitali, condizioni di finanziamento più favorevoli e una crescente attenzione alla qualità dei redditi operativi. Nonostante una crescita economica moderata, il settore dimostra resilienza grazie a fondamentali solidi e a strategie di investimento sempre più selettive e orientate alla massimizzazione della redditività. In questo scenario l’Italia si distingue come uno dei mercati più dinamici e maturi del continente, confermando il proprio ruolo tra le principali destinazioni di capitale internazionale.

Rigenerazione urbana come driver del mercato

Il mercato immobiliare italiano è entrato in una fase in cui assumono un ruolo centrale le strategie value-add, orientate alla rigenerazione urbana e alla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente. Il recupero di aree dismesse e la riconversione di edifici in disuso costituiscono leve strategiche per rispondere a una domanda sempre più selettiva da parte degli utilizzatori finali e per sostenere la crescita dei canoni. La combinazione di minori costi del debito, rendimenti in aumento e spread più contenuti favorisce sia il ritorno degli investimenti core sia le operazioni di riposizionamento, in particolare nei mercati regionali. Questi ultimi hanno assorbito nel 2025 il 65% degli investimenti complessivi, registrando un incremento dell’81% rispetto all’anno precedente e offrendo ampi margini di valorizzazione grazie a interventi trasversali su tutte le asset class. 

I settori immobiliari nel mirino

Parallelamente si osserva una crescente diversificazione degli investimenti, favorita dall’ingresso di nuovi operatori nei comparti Living – con particolare attenzione allo student housing – Hotels, Retail e asset alternativi. La ricerca di rendimenti competitivi continua a sostenere l’interesse per progetti di sviluppo e riqualificazione sia nei distretti urbani in consolidamento sia nei mercati territoriali emergenti.

Secondo Giulia Ghiani, Head of Research & Data Intelligence Italy di CBRE, l’Italia sta vivendo una crescita strutturale e non episodica, caratterizzata da un’espansione verso nuove asset class, nuove geografie e una platea sempre più ampia di operatori. Questa evoluzione si inserisce in un contesto globale segnato da trasformazioni sociali, innovazione tecnologica e cambiamenti nelle abitudini di consumo e di lavoro, fattori che stanno accelerando la maturazione del settore immobiliare commerciale.

Investimenti immobiliari nel 2026

Il sentiment degli investitori evidenzia un ritorno dell’ottimismo. Dall’Italian Investor Intentions Survey 2026 emerge che circa il 70% degli operatori prevede di mantenere stabile o aumentare la propria attività sul mercato italiano, sostenuto da migliori condizioni di accesso alla leva finanziaria e da una percezione dei rischi geopolitici inferiore rispetto alla rilevazione del 2025. Il settore Living rappresenta il principale target di investimento per il 30% degli operatori, seguito da Industrial & Logistics con il 22% e dal comparto Hotels con il 18%. Parallelamente emergono con crescente evidenza i Data Center, la cui domanda è trainata dall’accelerazione dell’intelligenza artificiale e dalla crescente necessità di infrastrutture digitali.

Secondo Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy di CBRE, la maggiore disponibilità di debito, l’incremento dei canoni e la solidità dei fondamentali stanno rafforzando l’interesse degli investitori istituzionali, in particolare verso i progetti di rigenerazione urbana nelle principali aree metropolitane, tra cui Roma, Milano e altri poli urbani emergenti. In questo contesto, il 2026 si profila come un anno di ulteriore espansione per il mercato immobiliare commerciale italiano, capace di offrire opportunità diffuse su tutto il territorio nazionale e di svolgere un ruolo trainante nella ripresa del settore europeo.