Report annuale di idealista: la fotografia del mercato residenziale nel 2025

Torna il Report Annuale del Mercato Residenziale 2025 realizzato dall’Ufficio Studi di idealista, il portale immobiliare N.1 in Italia, che offre una fotografia completa dell’andamento del settore tra compravendite e locazioni, integrando dati di contesto socioeconomico e indicatori proprietari della domanda. 

In un contesto in cui il PIL pro capite è cresciuto del 2,7% e il tasso di disoccupazione è sceso al 6,5%, con tassi di sforzo dei mutui al 18%, il 2025 si conferma un anno complessivamente solido per il mercato residenziale. Come evidenzia il report, da un lato si registra un andamento al rialzo delle transazioni, dall’altro, i segnali di rallentamento della domanda restano contenuti e circoscritti, senza prefigurare un cambio di direzione del mercato.

Cresce il numero delle transazioni

Il numero di transazioni residenziali torna a crescere nei primi tre trimestri del 2025, in cui le NTN registrate dall’Agenzia delle Entrate sono state 548.288, con un incremento del 9,2% rispetto allo stesso periodo del 2024. Parallelamente, l’indice di domanda relativa per l’acquisto elaborato dall’Ufficio Studi di idealista si attesta a 1,2 punti nel quarto trimestre 2025, in lieve flessione rispetto ai 1,4 punti di dicembre 2024. Poiché i volumi di compravendita recepiscono l’andamento della domanda in un secondo momento, questa lieve flessione dell’indicatore può rappresentare un segnale anticipatore di un possibile rallentamento dei volumi di compravendita nel periodo successivo, da monitorare nei prossimi trimestri.

Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “Il 2025 conferma un mercato residenziale complessivamente solido, con una ripresa significativa delle compravendite e una normalizzazione dell’interesse per l’acquisto dopo i picchi del 2024. L’aumento delle transazioni risente dell’effetto dei tassi in calo nel 2024, mentre la lieve flessione dell’indice di domanda nel 2025 può essere letta alla luce del successivo rialzo dei tassi sui mutui fino al 3,40% a dicembre, in un contesto di inflazione stabile all’1,20%. In questo scenario cresce l’attenzione alla sostenibilità della rata, e nei grandi mercati urbani i valori più elevati rendono più difficile mantenere un equilibrio tra reddito e costo del finanziamento. Il 2026 potrebbe quindi essere un anno di maggiore selettività della domanda, con differenze sempre più marcate tra mercati locali.”

Roma la città più richiesta per l'acquisto

È la Capitale la città più richiesta per acquistare casa Getty images

Il report ha evidenziato l’andamento della domanda nei capoluoghi di provincia italiani nel quarto trimestre 2025, stilando una classifica dei centri più richiesti per l’acquisto: rispetto all’anno precedente, Roma si conferma al primo posto con un indice di domanda relativa pari a 3,5 punti, seguita da Cagliari (3,1). A quota 2,5 si collocano Sassari, Lecce, Trieste e Napoli, mentre la presenza di diversi capoluoghi del Centro-Sud e delle Isole nella parte alta della classifica evidenzia una domanda più diversificata e in parte “delocalizzata”. Milano si posiziona più indietro nella classifica con un indice di domanda pari al 2,1, fuori dalle prime dieci posizioni (quattordicesima nel 2025, rispetto all’ottavo posto del 2024). 

Sul fronte della domanda internazionale nel quarto trimestre 2025 viene confermato l’interesse degli investitori internazionali verso il residenziale italiano: il 12,7% delle visualizzazioni registrate sul portale per gli annunci di vendita proviene da utenti esteri. La quota maggiore arriva dalla Germania (16,3%), seguita da Stati Uniti (11,2%) e Francia (7%).

Stabilità dei valori, attenzione al tasso di sforzo sui mutui

Il prezzo medio nazionale delle abitazioni si attesta a 1.863 euro/m² (4T 2025) e l’offerta in vendita rappresenta il 2,5% dello stock catastale, segnalando un quadro complessivamente stabile. Nel corso del 2025 idealista ha inoltre rilevato un aumento delle difficoltà delle famiglie nel sostenere la rata mensile del mutuo: il tasso di sforzo diventa quindi un elemento da monitorare come possibile fattore di moderazione dei prezzi nel medio periodo. 

Locazioni: domanda in stabilizzazione e canoni in crescita contenuta

Nel comparto affitti la domanda è in lieve calo rispetto ai picchi dell’anno precedente e sembra entrare in una fase di stabilizzazione dopo il trend di crescita avviato a metà 2021. Infatti, a dicembre 2025 l’indice nazionale si attesta a 9,7 punti. Questo rallentamento si legge in un contesto di mercato che sta gradualmente recuperando offerta: lo stock di abitazioni disponibili in locazione sale infatti allo 0,28% dello stock catastale, contribuendo ad attenuare la pressione della domanda e a contenere la crescita dei canoni. In questo quadro, i canoni restano comunque in aumento, ma con un passo più moderato: il canone medio nazionale raggiunge 14,2 euro/m²/mese a dicembre 2025, con una crescita annua del 2%.

La pressione della domanda di locazione risulta più elevata in alcuni mercati dove il rapporto tra disponibilità e richieste resta particolarmente teso: Bolzano guida la classifica con 53 punti, seguita da Prato, Pordenone e Lodi. Sul fronte dei valori, i capoluoghi con i canoni più alti sono Milano (22,8 euro/m²), Firenze (22,6) e Venezia (21,6), città in cui la combinazione di forte attrattività e offerta limitata mantiene i livelli su fasce elevate.

Per la domanda internazionale di affitti, nel quarto trimestre 2025 le visualizzazioni dall’estero rappresentano il 9,6% del totale, un dato in linea con l’anno precedente. La domanda dall’estero arriva soprattutto da Stati Uniti (13,0%), Germania (11,1%) e Spagna (8,6%): percentuali calcolate sulla quota di visualizzazioni internazionali degli annunci di case in affitto su idealista nel quarto trimestre 2025. I capoluoghi che attraggono più domanda estera per le locazioni sono Venezia (32%), Lucca (25,4%), Siracusa (21,2%) e Siena (20,5%).

Investimento immobiliare: rendimenti in aumento, lordo medio al 9,2%

Nel quarto trimestre 2025 l’investimento nel residenziale diventa più remunerativo: il rendimento lordo medio sale al 9,2%, in crescita di 40 punti base rispetto a un anno prima. L’aumento dei rendimenti è legato al fatto che i canoni di locazione sono cresciuti più dei prezzi di vendita, anche in presenza di una carenza di offerta. Idealista ha monitorato anche il rendimento lordo nei 10 principali capoluoghi: tra questi, Palermo si distingue con l’8,6%, seguita da Genova con l’8,3%, mentre i rendimenti più contenuti ma con più garanzie si registrano a Milano (5,3%) e Bologna (5,6%).

L'indice dei prezzi degli immobili idealista
Per la realizzazione dell'indice dei prezzi degli immobili di idealista vengono analizzati i prezzi di offerta basati sui metri quadri costruiti (a corpo) pubblicati dagli inserzionisti della piattaforma. Le inserzioni atipiche e le inserzioni con prezzi fuori mercato vengono eliminate dalle statistiche. Includiamo la tipologia di case unifamiliari (ville) e scartiamo immobili di qualsiasi tipologia che non hanno ottenuto interazioni da parte degli utenti per molto tempo. I dati finali vengono generati utilizzando la mediana di tutte le inserzioni valide in ciascun mercato.
 

Il report completo è consultabile al seguente link: https://www.idealista.it/data/studi-di-mercato/report-annuale-mercato-residenziale-2025-italia/