Il mercato immobiliare commerciale europeo sembra aver definitivamente imboccato un percorso di consolidamento e crescita, lasciandosi alle spalle le incertezze che avevano caratterizzato gli anni successivi alla pandemia. Secondo il nuovo rapporto pubblicato da Scenari Immobiliari, il 2025 ha segnato un punto di svolta significativo, con investimenti nel comparto retail prossimi ai 40 miliardi di euro, in crescita del 26,5% rispetto all’anno precedente.
Il dato non rappresenta soltanto un rimbalzo tecnico, ma evidenzia una trasformazione strutturale del settore. Gli investitori stanno progressivamente privilegiando asset di grandi dimensioni e posizioni urbane centrali, capaci di garantire flussi di cassa stabili e prospettive di rivalutazione nel medio-lungo periodo. In questo contesto, strategie value-add e operazioni di riqualificazione stanno assumendo un ruolo sempre più centrale, contribuendo a riportare valore anche su immobili secondari.
Le prospettive per il 2026 appaiono altrettanto favorevoli, con volumi attesi intorno ai 45 miliardi di euro, a conferma di un settore che sta ritrovando fiducia e capacità di attrarre capitali.
L’Italia guida la ripresa: il retail prima asset class
All’interno del panorama europeo, l’Italia si distingue come uno dei mercati più dinamici. Con oltre 3,3 miliardi di euro di investimenti nel 2025, il retail si afferma come prima asset class immobiliare nazionale, registrando una crescita del 29% rispetto al 2024.
Questo risultato è stato sostenuto da una maggiore disponibilità di capitale di debito e da un rinnovato interesse per segmenti come shopping center e factory outlet, soprattutto nelle aree “out of town”. Parallelamente, si osserva una vivace attività sia da parte di operatori core+ su asset prime e good secondary, sia da parte di investitori opportunistici focalizzati sul riposizionamento di strutture regionali.
Non meno rilevante è la rinnovata attrattività delle high street, che continuano a catalizzare l’interesse degli operatori internazionali. La distribuzione degli investimenti, inoltre, si sta progressivamente ampliando, coinvolgendo non solo i grandi centri urbani ma anche località turistiche consolidate e nuove piazze emergenti.
Consumi, turismo e fiducia: i motori della crescita
Alla base della ripresa del settore si colloca un insieme di fattori macroeconomici favorevoli. La crescita della spesa al consumo, inclusa quella per beni discrezionali, ha contribuito a rafforzare la domanda di spazi commerciali, mentre il graduale recupero della fiducia delle famiglie ha sostenuto la stabilità dei canoni e dei valori immobiliari.
Un ruolo determinante è stato svolto anche dal turismo internazionale e dalla mobilità interna, che hanno rivitalizzato le principali destinazioni urbane e gli shopping district. Questo fenomeno ha consentito di compensare, almeno in parte, gli effetti del calo demografico che caratterizza molte aree europee.
Nel 2025, infatti, valori di vendita e canoni di locazione hanno registrato incrementi medi superiori al 3%, con ulteriori crescite attese nel 2026.
High street e trasformazione dell’esperienza commerciale
Uno degli elementi più rilevanti emersi dal rapporto riguarda l’evoluzione qualitativa degli spazi commerciali. Le high street non sono più semplici luoghi di vendita, ma si stanno trasformando in veri e propri ecosistemi esperienziali.
L’offerta si orienta sempre più verso servizi, intrattenimento e personalizzazione, in risposta a consumatori più esigenti e meno attratti dalla pura transazione commerciale. Questo cambiamento sta ridefinendo anche i criteri di valutazione delle location retail, introducendo nuovi parametri legati alla qualità dell’esperienza e alla capacità di fidelizzazione.
In questo scenario, città come Milano e Roma continuano a rappresentare benchmark nazionali, ma si registra un progressivo allargamento dell’interesse verso mercati secondari e territori emergenti.
Le città italiane tra stabilità e nuove dinamiche
L’analisi territoriale evidenzia un quadro articolato. A Milano, le vie del Quadrilatero della moda si confermano tra le più attrattive a livello globale, nonostante la presenza di numerosi interventi di riqualificazione che incidono temporaneamente sulla disponibilità degli spazi.
A Roma si registra un leggero peggioramento qualitativo, con un aumento delle vacancy in alcune high street, influenzato anche da processi di riorganizzazione commerciale in importanti gallerie urbane.
Firenze emerge invece come uno dei mercati più solidi, grazie alla forte integrazione nei flussi turistici internazionali e a livelli di vacancy estremamente contenuti. Più variabile la situazione di Venezia, dove le performance risultano eterogenee tra le diverse arterie commerciali.
Nel Mezzogiorno, Napoli mostra segnali di miglioramento soprattutto nelle secondary street, mentre città come Torino e Bologna evidenziano dinamiche differenziate, con margini di crescita legati allo sviluppo turistico e alla valorizzazione dell’offerta commerciale.
Un mercato ancora sotto i livelli pre-pandemia, ma in evoluzione
Nonostante i segnali positivi, il mercato non ha ancora recuperato pienamente i livelli di dinamicità del periodo pre-Covid. Il fatturato complessivo del comparto commerciale nel 2025 si è attestato intorno ai 7,8 miliardi di euro, in lieve contrazione rispetto all’anno precedente.
Tuttavia, la qualità delle transazioni e il ritorno di grandi operazioni su asset retail indicano una progressiva normalizzazione del mercato. In particolare, il peso delle grandi superfici commerciali e della grande distribuzione organizzata è tornato a livelli più in linea con le dinamiche storiche.
Prospettive: resilienza e centralità urbana
Guardando al futuro, il retail immobiliare si conferma una componente strategica dei portafogli di investimento. La sua capacità di adattarsi ai cambiamenti nei comportamenti di consumo e di contribuire alla vitalità degli spazi urbani lo rende un asset fondamentale nella ridefinizione delle città europee.
La crescente attenzione verso asset ibridi e multifunzionali, unita al consolidamento dei flussi pedonali nelle principali high street, suggerisce che il settore non solo è in fase di recupero, ma sta evolvendo verso un modello più resiliente e integrato.
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