Declassamento catastale da A/8 ad A/7: quando è davvero possibile

La classificazione catastale è di fondamentale importanza non solo per stabilire il carico tributario di un immobile, ma anche per determinare la possibilità d’accesso ad agevolazioni fiscali. A questo scopo, è possibile il declassamento catastale da A/8 ad A/7, al fine di approfittare di maggiori benefici di legge? In linea generale, il passaggio da villa a villino è garantito solo se l’immobile perde le sue caratteristiche di lusso o, ancora, se si riduce il terreno di pertinenza. In ogni caso, si rende necessaria la valutazione di un tecnico abilitato e la presentazione di una pratica DOCFA all’Agenzia delle Entrate, affinché siano testimoniate le modifiche sulla proprietà.

Quali sono i vantaggi di un declassamento da A/8 ad A/7?

Innanzitutto, è utile chiedersi quali siano i vantaggi di un possibile cambio di categoria per un immobile di lusso. In linea generale, il declassamento catastale da una categoria A/8 - tipica delle ville - a un villino A/7 permette di approfittare di diversi benefici:

• la rendita catastale tende a ridursi in modo significativo, con una conseguente riduzione su imposte come l’IMU e la TARI;
• in caso di vendita o successioni, si può approfittare delle agevolazioni sulla prima casa, che escludono le categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• in presenza di restauri o ristrutturazioni, si può accedere a detrazioni specifiche o bonus edilizi che, spesso, non sono riservati alle categorie catastali di lusso.

Ancora, non bisogna dimenticare che una classificazione meno lussuosa favorisce la collocazione dell’immobile sul mercato immobiliare: la vendita potrebbe essere più semplice, così come le locazioni, data una maggiore appetibilità dovuta a oneri tributari più contenuti.

Allo stesso modo, può aver senso anche il percorso inverso, quello del passaggio da A/7 ad A/8: aumentare il pregio di un’abitazione, ad esempio con rifiniture lussuose o con l’ampliamento del parco a disposizione, ne aumenta sensibilmente il valore sul mercato.

Quali sono i requisiti per la categoria catastale A/7?

Prima di conoscere la procedura per il cambio al Catasto, è indispensabile verificare quali siano i requisiti per la categoria catastale A/7. Quest’ultima identifica i cosiddetti villini, ovvero fabbricati isolati, o semi-isolati, che presentano caratteristiche di residenza civile o economica medio-alta, ma privi di caratteristiche di pregio delle categorie superiori.

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In base alla Circolare Ministeriale 5/1992, un villino A/7 presenta:

• rifiniture aggraziate;
• impianti tecnologici adeguati;
• dotazione di aree verdi o giardini, anche in parti comuni.

Questa definizione fornisce però solo criteri generali per un edificio A/7, per questa ragione per l’effettiva valutazione entrano in gioco i criteri qualitativi della documentazione DOCFA, in base alla suddetta circolare e alla Nota C1/1022 del 1994 della Direzione Generale del Catasto. In altre parole, sebbene non codificate in un provvedimento normativo vincolante, vengono considerate caratteristiche quali:

• una superficie commerciale fino a 200 mq;
• una costruzione differente e isolata rispetto ad altri immobili della stessa zona;
• un’area esclusiva attorno all’immobile;
• una suddivisione in massimo tre unità abitative;
• un giardino con superficie fino a cinque volte quella coperta dall’intero stabile.

A influire è poi anche la classe, ovvero il livello della qualità costruttiva. Ad esempio, un villino A/7 in classe 3 presenta finiture e dotazioni di livello discreto, mentre uno in classe 4 ha caratteristiche più semplici ed economiche, ma sempre conformi alla definizione di villino.

Qual è la differenza tra la categoria catastale A/7 e A/8?

Affinché il declassamento possa essere correttamente valutato nella sua fattibilità, è anche utile soffermarsi sulla differenza tra i villini A/7 e la categoria catastale A/8. Quest’ultima incorpora le ville, di valore e pregio superiore rispetto ai villini.

Sempre in relazione alla Circolare Ministeriale 5/1992, i requisiti per la categoria catastale A/8 sono:

• delle rifiniture pregiate;
• un parco o un giardino di notevole consistenza;
• l’ubicazione in zone ricercate dal punto di vista urbanistico e paesaggistico.

Sempre in base alle guide operative per la procedura DOCFA, si considerano normalmente caratteristiche quali:

• una superficie commerciale superiore ai 230 mq;
• degli ampi o enormi giardini di pertinenza;
• una singola unità abitativa, con almeno 3 servizi igienici;
• la presenza di strutture per il personale di servizio;
• delle pertinenze ausiliarie, come autorimesse o depositi.

La valutazione complessiva integra anche i criteri valutativi definiti dal D.M. del 2 agosto 1969 sugli immobili di lusso, anche se questi ultimi servono più per definire il pregio dell’abitazione, non per la sua effettiva categorizzazione a livello catastale.

Quando può effettivamente avvenire il declassamento

Comprese le principali differenze tra un villino e una villa, in base alle loro caratteristiche di pregio, è più che lecito chiedersi come declassare un immobile A/8. A differenza di quanto si possa pensare, la procedura non è automatica né arbitraria: deve essere motivata da cambiamenti oggettivi nell’edificio, concreti e documentabili.

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Con l’ordinanza 9358/2024, la Corte di Cassazione ha specificato che il passaggio tra le due categorie deve basarsi sul concorso di tutte le caratteristiche tipologiche dell’immobile - finiture, contesto urbanistico, dimensioni e spazi esterni - e non su semplice valutazioni soggettive. In linea generale, il passaggio può perciò avvenire con:

• il frazionamento della villa A/8, cioè tramite la divisione dell’unità originaria in più porzioni autonome, che può riguardare anche le pertinenze esterne;
• la riduzione significativa del terreno pertinenziale, affinché il giardino rimanga sotto le soglie di “parco di notevole consistenza” tipico delle ville. La Cassazione, sempre con l’ordinanza 9358/2024, ha specificato che il giardino o la corte non deve necessariamente essere a uso esclusivo: può essere anche condiviso con altre unità, purché concorrano le altre caratteristiche tipologiche;
• gli interventi edilizi che eliminano o riducono elementi di pregio, quali la rimozione di elementi di pregio o il ridimensionamento del giardino esclusivo;
• i cambiamenti oggettivi del contesto o della consistenza, ad esempio con variazioni urbanistiche che comportano una svalutazione della zona, la perdita dell’autonomia funzionale dell’immobile e via dicendo.

Ancora, si può procedere anche per correggere un errore di classamento originario, cioè quando l’immobile viene inserito in categoria A/8, pur non avendone i requisiti. In ogni caso, per il declassamento è indispensabile una relazione dettagliata da parte di un tecnico abilitato, che dimostri il mutamento delle necessarie caratteristiche tipologiche.

Come richiedere il declassamento catastale

Infine, è utile conoscere la procedura operativa per poter inoltrare formale richiesta di cambio di categoria catastale. In altre parole, come declassare un immobile di lusso?

È innanzitutto indispensabile rivolgersi a un tecnico abilitato - come un geometra, un architetto o un ingegnere - che possa valutare la fattibilità tecnica e normativa del passaggio, analizzare lo stato di fatto dell’immobile e predisporre la documentazione necessaria. Entrando più nel dettaglio, si dovrà:

• condurre una verifica preliminare dell’immobile, confrontando le visure catastali per confrontare lo stato censito con la situazione reale dell’edificio;
• redigere una relazione dettagliata motivata, che includa la planimetria aggiornata, le fotografie dello stato attuale e storico, nonché tutta la documentazione necessaria a dimostrare il mutamento delle caratteristiche tipologiche;
• ottenere gli eventuali titoli edilizi comunali, ad esempio necessari per lavori di ristrutturazione;
• presentare la pratica DOCFA, che deve essere inviata dal tecnico per via telematica all’Agenzia delle Entrate, con la proposta di declassamento e tutta la documentazione tecnica.

A questo punto, serve attendere la risposta da parte dell’Agenzia delle Entrate: decorso il termine di 12 mesi senza rettifica, la rendita proposta si consolida in assenza di comunicazioni, fermo restando che l’Agenzia può comunque procedere a verifiche e rettifiche anche successivamente. In caso di diniego o di rettifica sfavorevole, si può ricorrere all’istituto dell’autotutela o alla Corte di Giustizia Tributaria, entro 60 giorni dalla notifica dell’atto, allegando perizia tecnica integrativa.