Mutuo cointestato con il genitore: vantaggi e svantaggi principali

L’acquisto di un immobile rappresenta per molti un traguardo fondamentale, tuttavia l’accesso al credito non è sempre agevole. Per ridurre le possibilità di diniego da parte della banca, in molti pensano a un mutuo cointestato con il genitore: un finanziamento ipotecario in cui entrambi gli intestatari concorrono al rimborso. Una responsabilità però in solido: la banca potrà chiedere il pagamento indifferentemente a ciascun partecipante, in caso di insolvenza. Per questo, prima di sottoscrivere il contratto, è utile trovare il mutuo migliore, con l’istituto di credito che garantisce condizioni più agevoli.

Cos’è un mutuo cointestato con i genitori

Per mutuo cointestato con i genitori si intende un contratto di finanziamento ipotecario, sottoscritto da due o più soggetti - ad esempio, il figlio e il padre - che assumono congiuntamente la responsabilità del rimborso verso la banca.

Dal punto di vista giuridico, ai sensi dell’articolo 1292 del Codice Civile, si tratta di un’obbligazione solidale: ciascun intestatario risponde per intero del debito nei confronti della banca. Questo significa che:

• entrambe le parti firmano lo stesso contratto e sono soggette alle stesse clausole;
• la banca valuta la capacità reddituale complessiva, quindi considerando tutti i cointestatari;
• in caso di inadempimento o insolvenza di una parte, l’istituto di credito può rivalersi sull’altra.

Queste tipologie di finanziamento - ad esempio, un mutuo cointestato tra madre e figlio - non vanno confuse con altre forme contrattuali, quali quelle in cui i genitori fungono da garanti, perché le condizioni potrebbero essere decisamente diverse. Per questo, prima di sottoscrivere il contratto, è utile analizzare il piano d’ammortamento completo, con strumenti online che permettano di effettuare una simulazione del mutuo.

I vantaggi del mutuo cointestato con i genitori

Coinvolgere un genitore nella richiesta di un mutuo può avere importanti vantaggi, in particolare aumentando le possibilità che il finanziamento venga approvato dalla banca. Questo perché i cointestatari possono dimostrare:

• un reddito cumulativo più solido, che riduce il rischio da parte dell’istituto di credito. Le banche tendono infatti a non concedere mutui se il rapporto tra rata e reddito è superiore al 30-35%: il fatto che il finanziamento gravi su due persone, e quindi due redditi, rende le rate più sostenibili;
• la capacità di sostenere un importo finanziabile più elevato, proprio poiché si considerano i due redditi insieme, ampliando così le opzioni d’acquisto;
• la possibilità di ridurre il Loan To Value il più possibile, rispetto all’80% che di solito le banche considerano come soglia massima, aumentando così le probabilità che il mutuo venga approvato. 

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È utile ricordare che questi vantaggi valgono anche per un mutuo cointestato pagato da uno solo dei titolari: si tratta infatti di un accordo interno fra le parti, indipendente dalla banca. Tuttavia, bisogna sempre ricordare la responsabilità in solido: se il cointestatario normalmente pagante smette di corrispondere le rate, l’istituto di credito può esigerle dall’altro sottoscrittore.

Gli svantaggi del mutuo cointestato

Oltre ai benefici principali, la cointestazione di un finanziamento con il genitore può anche esporre a svantaggi da non sottovalutare. Non solo in relazione a come funziona il mutuo cointestato, ma anche ai limiti anagrafici e reddituali che questo tipo di accordo può comportare. In particolare, bisogna considerare:

• l’impatto sulla capacità di indebitamento, perché il mutuo comparirà nel sistema CRIF come un’esposizione attiva per entrambe le parti. Di conseguenza, potrebbe essere più difficile accedere ad altri finanziamenti in futuro;
• la responsabilità in solido, che potrebbe esporre un cointestatario - frequentemente il genitore, se il figlio non ha una capacità reddituale sufficiente - all’obbligo di pagamento dell’eventuale insoluto;
• i limiti di età e di durata del mutuo, perché la maggior parte degli istituti di credito tende a non concedere finanziamenti ipotecari se, al momento dell’estinzione, uno dei cointestatari ha più di 75-80 anni. Ciò può influire non solo sull’approvazione del mutuo, ma anche sulla sua durata massima;
• le complicazioni successorie, poiché in caso di scomparsa del genitore, la sua quota entra nell’asse ereditario ai sensi degli articoli 536 e seguenti del Codice Civile. Di conseguenza, altri eredi potrebbero vantare diritti sull’immobile, con potenziali conflitti sulla sua gestione;
• le polizze più onerose, soprattutto quella vita, spesso richieste dalle banche a copertura del debito residuo, quando uno dei cointestatari è avanti con gli anni.

Genitori cointestatari o garanti per la richiesta del mutuo?

Prima di procedere alla sottoscrizione del finanziamento, è utile valutare se sia meglio procedere con la cointestazione o, invece, con la scelta del genitore come semplice garante. Queste due opzioni presentano profili e responsabilità ben diverse:

• se il genitore è cointestatario, partecipa attivamente al contratto sin dalla sua sottoscrizione, facendosi carico di tutte le responsabilità, tra cui la già citata obbligazione in solido. Ciò vale anche per un mutuo cointestato ma con un solo proprietario, ovvero quando il figlio è il titolare unico dell’immobile: il pagamento in solido coinvolge comunque il genitore;
• se il genitore è garante, non risulta come un debitore diretto: la fideiussione scatta solo se il mutuatario principale, ovvero il figlio, non è in grado di pagare. 

I requisiti per cointestare il mutuo con i genitori

Ma quali sono i requisiti, affinché la banca accetti la cointestazione? In linea generale, entrambe le parti devono dimostrare una buona capacità reddituale, per ridurre il rischio d’insolvenza. L’istituto di credito potrà verificare:

• le buste paga, le dichiarazioni dei redditi, eventuali cedolini pensionistici per comprendere non solo se la capacità reddituale sia dimostrabile, ma anche la sostenibilità delle rate;
• l’assenza di segnalazioni negative nelle banche dati creditizie, come il CRIF;
• un’età compatibile con la durata del mutuo, sempre considerando un massimo di 75-80 anni al momento dell’estinzione;
• il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto, poiché con un LTV più basso è più facile ottenere l’erogazione del finanziamento.

Nella cointestazione, la banca potrebbe anche valutare le modalità di versamento: per quanto sia possibile gestire un mutuo cointestato con due conti separati, spesso viene preferito un conto corrente tecnico cointestato, per rendere più agevoli le operazioni di addebito.

Quali sono i requisiti per un mutuo Consap cointestato

Un dubbio frequente riguarda la possibilità di accedere a specifiche agevolazioni, come il mutuo Consap, anche in presenza di un mutuo cointestato con i genitori. Noto anche come il Fondo di Garanzia Prima Casa, e istituito con la Legge 147/2013, permette di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% della quota capitale per l’acquisto della prima casa, purché l’immobile non appartenga a categorie catastali di lusso e per un massimo di 250.000 euro.

Il Fondo Consap è però riservato a specifiche categorie di risparmiatori e, in caso di cointestazione, entrambi devono rispettare i requisiti previsti:

• giovani coppie, anche conviventi in regime di more uxorio;
• giovani under 36;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi di edilizia principale.

Di conseguenza, il caso del figlio che cointesta il mutuo al genitore di solito non rientra nelle categorie agevolate, perché il rapporto genitore-figlio non solo non configura una convivenza di coppia, ma rende davvero difficile rispettare i limiti d’età.

Quando sono valide le agevolazioni per un mutuo cointestato

Per contro, il mutuo cointestato con il genitore consente l’accesso alle più comuni agevolazioni di legge, come la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo - su un tetto massimo massimo di 4.000 euro - o i benefici sulla prima casa.

In linea generale, molto dipende dalla tipologia di cointestazione e dall’utilizzo effettivo dell’immobile:

• le parti possono procedere alla detrazione degli interessi passivi se risultano effettivamente proprietari dell’immobile. Di conseguenza, se il genitore figura solo tra i mutuatari ma non è intestato sulla casa, non può accedere all’agevolazione;
• la detrazione è sempre pro quota: in un mutuo intestato con quote diverse, ciascun soggetto detrarrà gli interessi in proporzione alla porzione effettivamente posseduta.

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Le agevolazioni sulla prima casa - come l’imposta di registro al 2% anziché al 9%, l’IVA al 4% e le imposte catastali e ipotecarie in misura fissa - spettano unicamente all’effettivo acquirente, indipendentemente da chi sia cointestatario del mutuo. L’immobile non deve però appartenere a categorie catastali di lusso e dovrà essere adibito ad abitazione principale entro 18 mesi dell’acquisto. Inoltre, non si dovranno possedere altre case di proprietà acquistare con le medesime agevolazioni.

Se il mutuo è cointestato cosa succede

Infine, è utile analizzare cosa succede se il mutuo è cointestato, in caso di imprevisti o conflitti. In particolare, è utile sapere che in caso:

• di decesso del genitore, la quota di debito si trasferisce agli eredi, salvo diversa previsione contrattuale o copertura assicurativa;
• di conflitti familiari, la posizione contrattuale rimane invariata, finché il contratto non viene formalmente modificato. Di conseguenza, sia il genitore che il figlio rimangono obbligati in solido verso la banca, indipendentemente dai loro accordi privati;
• di difficoltà di pagamento, l’obbligazione in solido e il rischio di segnalazione al CRIF rimane sempre su entrambe le parti.

Ma in caso si cambiasse idea sul mutuo cointestato, come uscirne? La modalità principale è l’accollo, ovvero una delle parti rileva la quota dell’altra, diventando unico debitore, previa autorizzazione della banca che dovrà valutare l’effettiva solvibilità del debitore rimanente. In alternativa, si può procedere alla vendita dell’immobile e all’estinzione anticipata con il ricavato o, ancora, tentare la strada della surroga verso un altro istituto, chiedendo la modifica dell’intestazione, anche se si tratta di un’operazione rara e complessa.