Mutuo cointestato: come funziona e quando conviene davvero

Il mutuo cointestato rappresenta una soluzione sempre più diffusa, soprattutto fra le coppie e all’interno delle famiglie, per finalizzare una compravendita immobiliare. Infatti, questo finanziamento permette a due o più persone di condividere le responsabilità economiche e legali relative al debito contratto. Ma come funziona un mutuo cointestato, quali sono i suoi benefici e, ancora, gli svantaggi da prendere in considerazione?

Come facile intuire, le condizioni di questo finanziamento variano a seconda della banca prescelta, di conseguenza è preventivamente utile trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, così da massimizzarne i benefici.

Come funziona il mutuo cointestato

Il mutuo cointestato è un finanziamento - regolato per gli aspetti contrattuali dal D.Lgs 385/1993, ovvero il Testo Unico Bancario - in cui due o più persone si impegnano a rimborsare il debito contratto con la banca. In altre parole, i cointestatari si fanno carico in modo congiunto del pagamento delle rate del mutuo, definendo liberamente le rispettive quote di contributo. 

Di norma, nel mutuo cointestato le parti sono anche comproprietarie dell’immobile, con quote definite nell’atto notarile. In casi particolari, è però possibile che un cointestatario non possieda porzioni dello stesso immobile, e viceversa.

Tuttavia, le definizioni interne fra le parti - come appunto nel caso di un mutuo cointestato con percentuali diverse - non modificano gli obblighi verso la banca: i cointestatari rimangono responsabili in solido del pagamento delle rate, anche in base agli articoli 1292 e successivi del Codice Civile. Questo vuol dire che, in caso di insolvenza di una parte, la banca potrà esigere il pagamento dagli altri intestatari, indipendentemente dalle quote precedentemente definite.

Come funziona un mutuo intestato a due persone

Fatte queste premesse, è utile comprendere come viene materialmente erogato questo finanziamento, partendo dai parametri valutati dalla banca. Ad esempio, come funziona un mutuo intestato a due persone?

In linea generale, il processo di verifica e approvazione di un mutuo cointestato non è dissimile da quello di qualsiasi altro finanziamento immobiliare, così come evidente anche dalla guida passo per passo al mutuo. Di norma, la banca controlla:

• la capacità di rimborso complessiva di entrambi cointestatari;
• il profilo reddituale e la stabilità lavorativa dei due richiedenti;
• il merito creditizio delle due parti coinvolte, perciò l’eventuale assenza di finanziamenti pregressi o in corso insoluti, in base anche ad appositi database come il CRIF;
• l’eventuale presenza di garanzie reali, come altri immobili ipotecabili a disposizione, assicurazioni oppure garanti;
• le condizioni e il reale valore dell’immobile, affinché sia compatibile con il finanziamento effettivamente richiesto.

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Come nel caso dei finanziamenti classici, spesso le banche non approvano l’erogazione se il Loan To Value - ovvero, il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo - è superiore all’80%. Ancora, le singole rate non dovrebbero gravare più del 30-35% sui redditi mensili dei cointestatari.

È utile specificare che, a dispetto delle credenze comuni, le banche concedono mutui cointestati non solo a individui legati da un legame familiare - le coppie, ad esempio, oppure parenti stretti - ma anche ad altri soggetti. È il caso dei soci, che potrebbero decidere di cointestare un finanziamento per l’acquisto di un locale a uso commerciale o lavorativo.

Come già specificato, le due parti sono libere di accordarsi autonomamente, al momento della sottoscrizione dell’atto notarile, sia sulle quote di proprietà dell’immobile che sui relativi oneri di versamento. Di conseguenza, è assolutamente possibile procedere al pagamento del mutuo intestato con due conti separati. Tuttavia, rimane sempre valido il già citato obbligo in solido verso la banca, in caso di insolvenza.

Qual è la differenza tra un mutuo cointestato e un garante

Nei precedenti paragrafi si è specificato che, fra i criteri di valutazione della banca per concedere un mutuo cointestato, vi può essere la presenza di un garante. È però importante comprendere che le figure del cointestatario e del garante sono formalmente diverse:

• i cointestatari sono coloro che firmano il contratto di mutuo e rispondono in solido agli obblighi con la banca, definendo poi internamente le relative quote di proprietà e di contributo, in base all’atto notarile sottoscritto;
• il garante non è invece l'intestatario del mutuo, né vanta diritti di proprietà sull’immobile, bensì interviene nei confronti della banca qualora i cointestatari siano inadempienti.

Ancora, questa tipologia di finanziamento deve essere distinta dal mutuo intestato a persona diversa dal proprietario, come nel caso del genitore che paga la casa per il figlio.

I vantaggi e gli svantaggi del mutuo cointestato

Compreso il funzionamento del mutuo cointestato, e i relativi obblighi verso la banca, è utile soffermarsi sui suoi vantaggi e gli svantaggi. Ad esempio, quando conviene il mutuo intestato? Quando, invece, potrebbe risultare poco pratico?

Quando conviene cointestare il mutuo

Cointestare un mutuo può essere utile in diverse situazioni. Innanzitutto, questo finanziamento può facilitare l’approvazione del finanziamento, poiché si può contare su un reddito combinato più alto e, di conseguenza, accedere a importi maggiori rispetto a quelli che si riuscirebbe a raggiungere singolarmente.

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Il caso tipico è quello di un mutuo cointestato con il genitore, che può aumentarne le probabilità di approvazione, rispetto alla richiesta effettuata da un giovane che si trova in una posizione lavorativa poco stabile.

Dopodiché, bisogna considerare che un finanziamento con più intestatari:

• offre alla banca maggiori garanzie, data una più estesa affidabilità creditizia, dovuta a due più redditi disponibili;
• facilita l’approvazione di mutui da importi finanziabili alti, permettendo quindi l’acquisto di immobili di maggiore pregio;
• alleggerisce l’impegno economico, quando le rate vengono suddivise fra gli intestatari;
• offre la possibilità di approfittare di agevolazioni fiscali, come nel caso della detrazione degli interessi passivi sul mutuo cointestato per la prima casa. Gli intestatari potranno detrarre fino a 4.000 euro annui complessivi, in proporzione alla loro quota, purché l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
• facilita l’accesso a fondi di garanzia pubblici, come il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap, che per i mutui cointestati per gli under 36 offre una garanzia pubblica fino all’80% del valore dell’immobile, rendendo possibili finanziamenti anche al 100%.

Quali sono gli svantaggi del mutuo cointestato

Eppure, prima di accendere un mutuo cointestato, è bene prestare attenzione anche agli svantaggi. Primo fra tutti, quello della già citata responsabilità in solido: tutti i cointestatari sono chiamati a rispondere agli obblighi con la banca in caso d’insolvenza, indipendentemente dalle quote. Ad esempio, in caso il mutuo cointestato sia pagato da uno solo degli intestatari, anche gli altri potrebbero essere chiamati a corrispondere eventuali rate insolute. 

Inoltre, non sempre l’erogazione del finanziamento è più semplice, come visto in precedenza. Un mutuo cointestato con un cattivo pagatore, infatti, potrebbe essere rifiutato o approvato con condizioni meno favorevoli, data la storia creditizia negativa di uno dei richiedenti.

Tuttavia, le complicazioni peggiori si verificano quando le parti si trovano in disaccordo dopo l’accensione del mutuo. Infatti:

• il mutuo cointestato in una separazione può comportare difficili decisioni. Nelle coppie sposate, il giudice può disporre che uno dei coniugi si faccia carico, in tutto o in parte, del pagamento delle rate del mutuo, come contributo economico nell’ambito degli obblighi di mantenimento. Eppure entrambi i coniugi rimangono responsabili in solido verso la banca;
• nel mutuo cointestato fra non sposati, come nel caso delle unioni civili, il giudice non può disporre il pagamento a una delle due parti, poiché gli obblighi di assistenza materiali sono diversi rispetto al matrimonio. E, anche in questo caso, i partner rimangono responsabili in solido con la banca.

Di fronte al timore di dover corrispondere le rate anche al termine di un matrimonio o di una relazione, è allora più che lecito chiedersi come uscire dal mutuo cointestato. Per farlo, si può procedere con:

• un accollo interno, ovvero un accordo privato fra le parti, dove un cointestatario si impegna a farsi carico del pagamento per intero del mutuo, senza però modificare la responsabilità solidale verso la banca in caso di insolvenza.
• un accollo esterno, cedendo la propria quota agli altri cointestatari, su approvazione dell’istituto di credito. La banca valuterà se i rimanenti siano in grado di provvedere al pagamento del finanziamento anche dopo la riorganizzazione delle quote;
• estinguendo il mutuo, ad esempio vendendo l’immobile e corrispondendo l’importo residuo alla banca con la somma ottenuta.

Poiché le conseguenze potrebbero essere molto gravose, è sempre utile vagliare sia il parere della propria banca, che quello di un legale di propria fiducia.