Il retail italiano ritrova centralità e si impone come principale destinazione degli investimenti nel 2025, registrando una crescita significativa rispetto all’anno precedente. Secondo il report “Retail 2026 - Analisi del settore e dei trend di mercato” a cura di RE Lab, nato dalla partnership tra Patrigest – Gruppo Gabetti e TEHA Group (The European House – Ambrosetti), in uno scenario economico ancora segnato da incertezze, il settore dimostra capacità di adattamento e rinnovamento. A trainare la ripresa sono il ritorno dell’interesse internazionale, l’evoluzione dei centri commerciali verso luoghi di esperienza e socialità e il ruolo sempre più strategico del franchising.
Il retail riconquista la leadership negli investimenti
Il settore retail torna a occupare una posizione centrale nel panorama immobiliare italiano. Dopo anni caratterizzati da rallentamenti e difficoltà, il 2025 segna una fase di rilancio che vede il comparto diventare la principale asset class per volume di investimenti nel Paese. Il risultato emerge in un contesto economico ancora complesso, segnato da tensioni geopolitiche, inflazione e una crescita moderata, ma sostenuto da una rinnovata fiducia da parte degli investitori.
Alla base di questa inversione di tendenza c’è una combinazione di fattori: una maggiore stabilità dei fondamentali economici, il graduale raffreddamento delle pressioni inflattive e il ritorno dell’interesse dei capitali internazionali. Parallelamente, il retail sta attraversando una trasformazione profonda, guidata dall’evoluzione delle abitudini di consumo e dalla crescente domanda di esperienze, servizi e occasioni di socialità.
Europa e Italia accelerano: cresce la fiducia del mercato
Il rilancio non riguarda soltanto l’Italia. A livello europeo, nel 2025 gli investimenti nel comparto retail hanno raggiunto circa 38 miliardi di euro, con una crescita del 27% rispetto all’anno precedente. Dopo la forte frenata registrata tra il 2019 e il 2021, il settore mostra evidenti segnali di ripresa.
Germania e Regno Unito restano i mercati di riferimento, ma l’Italia conquista il terzo posto nel panorama continentale, confermandosi una delle piazze più dinamiche. Nel nostro Paese gli investimenti corporate hanno toccato quota 12,4 miliardi di euro, in aumento del 22%, con una partecipazione determinante dei capitali esteri, che hanno rappresentato oltre la metà del totale. Investitori francesi e statunitensi si confermano i più attivi.
Il retail si posiziona così davanti ad altri comparti tradizionalmente forti, come logistica, industria e ospitalità, evidenziando una rinnovata attrattività dell’intero settore.
Operazioni strategiche trainano il mercato
Gli investimenti nel retail italiano hanno raggiunto circa 3,5 miliardi di euro nel 2025, segnando un incremento del 26% rispetto all’anno precedente. A incidere in maniera decisiva sono state alcune operazioni di grande rilievo economico che hanno superato i 350 milioni di euro.
Tra le principali figurano il passaggio di proprietà di Oriocenter, l’operazione di acquisizione che ha coinvolto Carrefour, la vendita da parte di Blackstone di un portafoglio di outlet village e l’acquisizione di asset luxury outlet da parte di Simon Property Group.
La distribuzione geografica degli investimenti evidenzia una prevalenza del Nord Italia, che concentra il 41% dei volumi complessivi, ma emerge anche un crescente interesse per portafogli immobiliari distribuiti su scala nazionale.
Centri commerciali e outlet tornano al centro della scena
Tra i segmenti più dinamici spiccano centri commerciali e retail park, che nel 2025 hanno registrato investimenti per circa 1,1 miliardi di euro, ottenendo il miglior risultato dall’epoca pre-pandemica. Operazioni di rilievo come quelle relative ai centri Oriocenter, Centro Sicilia e Casamassima hanno contribuito in modo decisivo a questa performance.
Anche gli outlet tornano ad attrarre investitori internazionali, con transazioni pari a circa 780 milioni di euro. In particolare, hanno suscitato interesse operazioni riguardanti outlet village come Palmanova, Franciacorta e Valdichiana, oltre ai poli del lusso The Mall di Firenze e Sanremo.
In entrambi i comparti il peso dei capitali stranieri si conferma dominante, a dimostrazione di come il mercato italiano continui a essere percepito come un’opportunità strategica.
Grande distribuzione e high street mantengono la crescita
Anche la grande distribuzione organizzata e il segmento big box registrano risultati positivi. Gli investimenti hanno raggiunto circa 850 milioni di euro, con una crescita del 44% rispetto all’anno precedente. Un contributo significativo è arrivato dalla cessione dei supermercati Carrefour Italia al gruppo NewPrinces.
Parallelamente, il comparto high street supera per il secondo anno consecutivo i 600 milioni di euro di investimenti. Oltre alle tradizionali destinazioni come Milano, Roma, Firenze e Venezia, cresce l’interesse verso città emergenti come Torino, Napoli, Vicenza e Padova.
Tra le operazioni più significative si distingue l’acquisto dell’immobile Cordusio 2.0 a Milano, destinato a ospitare Uniqlo, che rappresenta uno dei principali investimenti del segmento.
I centri commerciali diventano luoghi di esperienza
La trasformazione più significativa riguarda tuttavia il ruolo stesso dei centri commerciali. Negli ultimi dieci anni il numero delle transazioni nel comparto degli immobili commerciali è cresciuto costantemente, fino a raggiungere nel 2025 oltre seimila operazioni.
Secondo i dati di settore, i centri commerciali continuano a rappresentare il principale luogo di acquisto per circa un terzo dei consumatori, ma la loro funzione sta cambiando. Non sono più semplici spazi dedicati allo shopping: diventano luoghi di incontro, intrattenimento e vita sociale.
I comparti più dinamici sono quelli legati alla ristorazione, alla salute e ai servizi alla persona, mentre l’elettronica e alcuni segmenti della casa continuano a soffrire la concorrenza del commercio online. L’abbigliamento mantiene invece una posizione stabile e continua a rappresentare quasi la metà dei negozi presenti all’interno delle strutture.
Franchising e nuovi format guidano l’evoluzione
Un elemento chiave di questa trasformazione è rappresentato dal franchising, ormai modello consolidato per l’espansione dei brand. Oggi circa il 40% dei marchi presenti nei centri commerciali opera attraverso formule in franchising, con incidenze particolarmente elevate nei settori dell’elettronica, delle telecomunicazioni e del retail specializzato.
Il dato conferma come la crescita del commercio fisico passi sempre più attraverso modelli flessibili e formule capaci di adattarsi rapidamente alle nuove esigenze del mercato.
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