Il mercato immobiliare italiano nel suo complesso mostra meno sconti: nel primo trimestre 2026 l'8% degli annunci di case in vendita ha registrato un ribasso di prezzo, contro il 9% dello stesso periodo del 2025. Ma il dato nazionale rischia di nascondere una dinamica più interessante, che emerge leggendo i numeri delle principali città italiane.
Lo scenario
Nei grandi mercati urbani — dove i prezzi sono più alti e l'accesso alla proprietà è più selettivo — la quota di annunci ribassati non scende: al contrario, in diversi casi aumenta. Milano tocca il 13% (era il 12% un anno fa), Firenze sale al 12% (dal 10%), Bologna al 10% (dal 9%). Sono tutte ampiamente sopra la media nazionale e, a differenza del trend generale, in crescita anno su anno.
Le altre grandi piazze — Roma (11%), Napoli (11%), Palermo (11%), Torino (10%) — si mantengono anch'esse sopra la media, pur con variazioni stabili anno su anno o leggermente negative. Nelle città dove il prezzo medio degli immobili è più elevato, i venditori iniziano a incontrare maggiore resistenza da parte degli acquirenti e con più frequenza devono correggere le proprie aspettative.
"Nei mercati premium la domanda mostra qualche segnale di affaticamento. Non un crollo, ma una minore spinta — compatibile con il contesto di tassi ancora sostenuti e prezzi che negli ultimi anni hanno corso più dei redditi. Se la tendenza si consoliderà nei prossimi trimestri, potrebbe preludere a un più generale assestamento dei prezzi proprio nelle piazze finora più resilienti", afferma Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell'Ufficio Studi di idealista.
Capoluoghi: chi sale e chi scende
Oltre ai già citati Milano, Firenze e Bologna, tra i capoluoghi con la quota più alta di ribassi nel 1Q 2026 emergono Foggia e Oristano (14%), La Spezia e Udine (13%), Teramo, Savona, Cagliari, Genova, Viterbo, Siena e Aosta (12%). All'estremità opposta, Enna, Isernia e Nuoro (4%) registrano i valori minimi — mercati a bassa intensità di scambio dove il prezzo rimane fermo per inerzia più che per forza della domanda.
Province
A livello provinciale Genova, Vercelli, Biella e Alessandria guidano con l'11%, seguite da un gruppo di province tra cui Roma, Foggia, Torino, Rieti e Milano (10%). Le province con la quota minima di ribassi sono concentrate nel Sud e nelle Isole: Vibo Valentia (4%), Reggio Calabria, Isernia, Enna, Fermo, Potenza (5%).
Metodologia
Percentuale degli annunci che riducono il prezzo durante lo stesso trimestre sul totale degli annunci attivi nel trimestre. Per calcolare la variazione sono stati confrontati il primo e l’ultimo prezzo che ciascun annuncio ha avuto nel periodo. Sono stati presi in considerazione solo gli annunci di appartamenti e villette (residenziale) e per la selezione degli annunci è stata applicata la stessa pulizia delle altre metriche di idealista. Per gli affitti sono stati considerati solo gli annunci di lungo termine.
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