Secondo le più recenti analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, la scontistica media applicata nelle compravendite immobiliari italiane si è attestata al 7,7% nella seconda metà del 2025, un dato sostanzialmente stabile rispetto al 7,8% rilevato nello stesso periodo dell'anno precedente. Un segnale di maturità del mercato, che conferma come la trattativa tra venditore e acquirente si svolga ormai su binari consolidati, con margini di ribasso che si sono assestati su livelli prevedibili e contenuti.
Vetustà ed efficienza energetica: le variabili che contano di più
Non tutti gli immobili si negoziano allo stesso modo. La condizione dell'abitazione incide in misura determinante sull'entità dello sconto finale: le case usate registrano un ribasso medio del 7,9%, superiore a quello delle abitazioni ristrutturate (7,7%) e significativamente più alto rispetto al 4,5% delle soluzioni nuove. La spiegazione è intuitiva: chi acquista un immobile da riqualificare sa di dover sostenere costi aggiuntivi per i lavori di ristrutturazione e si aspetta, giustamente, di poter incidere in misura maggiore sul prezzo di partenza.
Un ulteriore fattore di differenziazione emerge dall'analisi per classe energetica. Gli immobili più efficienti, classificati in fascia A, si vendono con uno sconto medio del 5,1%, mentre quelli in classe G — i meno performanti dal punto di vista energetico — arrivano a cedere l'8,5% sul prezzo inizialmente richiesto. In un contesto in cui i costi energetici e i requisiti normativi europei pesano sempre di più nelle valutazioni degli acquirenti, questa forbice è destinata ad ampliarsi ulteriormente nei prossimi anni.
Gli immobili da investimento: dove la trattativa si fa più serrata
Il capitolo degli acquisti a scopo investimento merita una riflessione a parte. In questo segmento la scontistica sale al 10,8%, un livello sensibilmente più alto rispetto alla media generale. Chi acquista per mettere a reddito un immobile ragiona con la logica del rendimento atteso e dispone, spesso, di una maggiore capacità negoziale. Non sorprende quindi che le tipologie tradizionalmente più appetibili per gli investitori — i monolocali e le soluzioni popolari — registrino ribassi superiori alla media, rispettivamente del 9,8% e del 9,7%.
Interessante è anche la variabile del piano. Le abitazioni al piano terra scontano un ribasso dell'8,4%, che però scende al 6,9% qualora l'immobile sia dotato di giardino privato. I piani alti e gli ultimi piani si confermano invece tra le soluzioni più ambite: i ribassi si attestano rispettivamente al 7,4% e al 7,0%, a testimonianza di una domanda robusta a fronte di un'offerta strutturalmente limitata. È bene precisare, in ogni caso, che i prezzi di partenza vengono fissati dagli agenti immobiliari sulla base di una valutazione professionale del mercato locale, il che tende a ridurre a priori i margini di trattativa per le tipologie più richieste.
Le grandi città: Milano e Bologna tengono, Palermo è il mercato più negoziale
Nelle principali aree metropolitane la scontistica si è attestata mediamente al 7,8% nel secondo semestre del 2025, in lieve miglioramento rispetto all'8,1% dello stesso periodo del 2024. Il trend è sostenuto da due fattori convergenti: la scarsità dell'offerta disponibile e la crescente preferenza degli acquirenti per immobili già in buono stato o ristrutturati, che riduce il potere contrattuale di chi vende e comprime i margini di ribasso.
Sul piano geografico emergono differenze significative. Bologna si conferma il mercato più efficiente e liquido tra le grandi città, con uno sconto medio del 5,0%, riflesso di una domanda vivace e di un'offerta selezionata. Milano segue con un ribasso del 6,2%, mentre Roma si posiziona attorno al 7,1%. All'estremo opposto si colloca Palermo, dove la scontistica raggiunge il 10,8%, a segnalare un mercato con maggiori difficoltà di incontro tra domanda e offerta e prezzi di richiesta che richiedono ancora un significativo aggiustamento in fase di trattativa.
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