Il 2026 si apre con segnali chiari per il mercato immobiliare residenziale italiano: cresce tutto, compravendite, locazioni e prezzi. Secondo l'analisi di Abitare Co., nei primi tre mesi dell'anno le transazioni residenziali hanno segnato un aumento del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025, per un totale di 179.654 compravendite. Anche le locazioni registrano un incremento, seppur più contenuto, pari allo 0,3%, con 262.248 contratti stipulati. Sul fronte dei prezzi, l'incremento medio nazionale è del 4,3% per le compravendite — con un valore medio che si attesta a 2.200 euro al metro quadro — e del 2,3% per gli affitti, a 175 euro al metro quadro annui.
Particolarmente significativo il dato sulle nuove costruzioni: le compravendite di abitazioni di nuova realizzazione hanno registrato nel primo trimestre un balzo del 14,6% rispetto all'anno precedente, segnale di una domanda che guarda sempre più al prodotto nuovo, energeticamente efficiente e qualitativamente superiore.
Compravendite: Torino vola, Firenze l'unica eccezione
Il quadro delle grandi città metropolitane è quasi unanimemente positivo. A guidare la classifica per crescita delle transazioni è Torino, con un aumento del 9,2% e 3.913 compravendite. Seguono Genova (+8,7%) e Milano (+7,1%), con la città meneghina che conta 5.896 transazioni nel trimestre. Positive anche Palermo (+6,6%), Napoli (+5,3%), Roma (+5,1%, la prima assoluta per volumi con 8.961 atti) e Bologna (+3,4%).
L'unica nota stonata è Firenze, che segna un calo del 2,9%, fermandosi a 1.035 transazioni. Un'inversione che vale la pena monitorare, anche alla luce di un mercato storicamente caratterizzato da prezzi elevati e offerta limitata.
Prezzi di acquisto: Torino cresce più di tutti, Milano resta la più cara
Sul fronte dei prezzi, la città della Mole non si limita a guidare la crescita delle compravendite: è anche la metropoli con il maggiore incremento dei valori, con un +7,1% che porta il prezzo medio a 2.250 euro al metro quadro. Seguono Genova (+4,8%, a 2.200 euro/mq), Bologna (+4,2%, a 3.750 euro/mq), Firenze (+3,3%, a 4.750 euro/mq), Napoli e Palermo entrambe a +3,2%, rispettivamente a 3.200 e 1.600 euro/mq, e Roma (+2,1%, a 3.880 euro/mq).
Milano registra la crescita più contenuta tra tutte le grandi città, appena +1%, ma rimane saldamente in cima alla classifica dei prezzi assoluti con 5.750 euro al metro quadro — un valore che riflette la strutturale scarsità di offerta in un mercato a domanda perennemente sostenuta.
Affitti: Genova guida la crescita, ma Milano rimane la città più cara
Il mercato delle locazioni offre un quadro più differenziato, con alcune città in controtendenza rispetto alla media nazionale. A crescere di più è Genova, con canoni in aumento del 6,4%, seguita da Palermo (+4,6%), Roma (+2,7%), Torino (+2,3%) e Napoli (+0,6%). In territorio negativo, invece, Bologna (-2,4%), Firenze (-1,9%) e Milano (-1,5%).
Nonostante il calo percentuale, Milano rimane di gran lunga la città più cara per chi cerca casa in affitto: il canone medio annuo si attesta a 266 euro al metro quadro, che si traduce in circa 1.550 euro al mese per un appartamento di 70 metri quadri. Sul podio delle città più costose seguono Firenze, a 250 euro al metro quadro annui, e Roma, a 222 euro. Più distaccate Bologna (200 euro/mq), Napoli (180 euro/mq), Torino (152 euro/mq), Genova (127 euro/mq) e Palermo, la più accessibile, a 116 euro al metro quadro annui.
Per quanto riguarda i volumi delle locazioni, i dati disponibili riguardano esclusivamente Roma e Milano: la Capitale registra una crescita del 7,4% con 14.096 abitazioni locate, mentre Milano segna un incremento dell'1% con 15.225 contratti stipulati.
Fondamentali solidi in un contesto di incertezza
A spiegare la tenuta del mercato è un meccanismo strutturale che non accenna a risolversi: la domanda supera sistematicamente l'offerta disponibile. Da un lato, la domanda abitativa rimane robusta, alimentata dal ritorno dei mutui a condizioni più accessibili, dalla fiducia delle famiglie e da un crescente interesse degli investitori, anche internazionali. Dall'altro, l'offerta stenta a tenere il passo: la nuova costruzione resta limitata e lo stock disponibile si restringe progressivamente.
Come sottolinea Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., il mercato italiano non è in una fase di espansione euforica, ma poggia su fondamentali robusti che ne garantiscono la tenuta nel medio periodo. Una crescita economica modesta ma stabile, unita al progressivo miglioramento delle condizioni finanziarie, contribuisce a mantenere dinamico un settore che, trimestre dopo trimestre, continua a sorprendere per la sua resilienza.
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