Gli Stati Uniti continuano a cercare soluzioni per la crisi abitativa

Gli Stati Uniti stanno vivendo da anni una crisi abitativa che si fa sempre più urgente. La più grande economia del mondo si trova ad affrontare un deficit compreso tra uno e cinque milioni di unità abitative per bilanciare la crescita demografica, che ha fatto lievitare i prezzi e ha lasciato milioni di famiglie senza accesso ad alloggi a prezzi accessibili. 

I prezzi delle case sono aumentati molto più rapidamente dei salari e dell'inflazione generale, e la causa è tanto semplice da individuare quanto difficile da risolvere: in poche parole, non si costruiscono abbastanza case.

Gli esperti non concordano sull'esatta portata del problema, ma c'è un consenso unanime sulla sua esistenza: la carenza di alloggi negli Stati Uniti è diventata un grave freno alla crescita. Questo divario è talmente enorme da aver costretto politici, costruttori e industria a cercare soluzioni attraverso approcci molto diversi.

Eliminare i servizi per ridurre il prezzo delle nuove costruzioni

La California è diventata l'esempio lampante di politiche che hanno sistematicamente ostacolato la costruzione di alloggi in uno degli stati più richiesti del paese. Per decenni, i comuni, con ordinanze restrittive, lunghi processi burocratici e cause legali in materia ambientale, hanno frenato le costruzioni.

Ma ultimamente le cose stanno cambiando. In California, una legge consente ai proprietari di case di costruire alloggi ausiliari nei loro giardini, colloquialmente noti come "appartamenti per nonni". Dal 2023, ne sono state costruite più di 20.000 unità. La California ha anche recentemente approvato una legge che consente ai costruttori di aggirare le normative urbanistiche locali per edificare edifici fino a nove piani entro 800 metri dalle stazioni dei mezzi pubblici.

Altre città hanno seguito l'esempio. Minneapolis e Austin, in Texas, hanno eliminato l'obbligo di includere posti auto nei nuovi edifici residenziali, riducendo i costi di costruzione e liberando terreno per ulteriori abitazioni. In Texas, Tennessee e Oregon è stata inoltre approvata una misura apparentemente minore ma di grande impatto: consentire una sola scala centrale negli edifici anziché due, il che permette di progettare appartamenti più grandi e di sfruttare al meglio lo spazio disponibile.

Il problema economico per i costruttori

Riformare i regolamenti urbanistici è necessario, ma non sufficiente. Se i costruttori non riescono a finanziare i loro progetti a un costo ragionevole, i caniteri non partono. Da quando la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse nel 2022, il costo dei prestiti agli sviluppatori è salito alle stelle.

Una proposta che sta guadagnando terreno nel settore è quella di ampliare il ruolo delle agenzie pubbliche di mutui Fannie Mae e Freddie Mac per finanziare i prestiti per la costruzione (in particolare i cosiddetti "prestiti mezzanine", quelli ad alto rischio) a tassi inferiori a quelli di mercato.

Secondo Jim Millstein, co-presidente di Guggenheim Securities ed ex funzionario del Tesoro durante l'amministrazione Obama, questa misura potrebbe incentivare la costruzione di centinaia di migliaia di nuove abitazioni all'anno: il 20% delle quali potrebbe essere costituito da unità a prezzo calmierato. I critici avvertono, tuttavia, che finanziare nuove costruzioni è molto più rischioso che finanziare immobili esistenti e che i contribuenti potrebbero finire per assorbire le perdite in caso di recessione.

Riduzione dei tempi

Un altro ambito di interesse è l'industrializzazione dell'edilizia. A Norwalk, in California, l'impresa edile Primestor sta lavorando al più grande progetto residenziale modulare del Paese: 374 case prefabbricate in fabbrica e assemblate in loco. Il suo responsabile stima che, rispetto all'edilizia tradizionale, i risparmi possano raggiungere il 30%, grazie alla riduzione dei tempi di costruzione e dei costi della manodopera.

L'espansione di questo modello, tuttavia, è ostacolata dalla stessa burocrazia che frena il resto del settore: le normative edilizie variano talmente tanto da un comune all'altro che la produzione in serie diventa estremamente complessa. E gli investitori continuano a guardare con sospetto a un metodo che deve ancora dimostrare la sua fattibilità su larga scala.

L'accesso alla prima casa di proprietà

La carenza è particolarmente acuta quando si tratta di accedere alle prime case, quelle destinate ai giovani e alle famiglie a reddito medio. Decenni fa, gli immobili di dimensioni inferiori a 130 metri quadrati rappresentavano oltre un terzo di tutte le nuove costruzioni. Nel 2024, la loro quota è scesa a poco più del 10%. I costruttori hanno optato per realizzare immobili più grandi per clienti con maggiore potere d'acquisto, e le normative comunali relative alle dimensioni minime dei lotti hanno contribuito a questa tendenza.

I ricercatori dell'American Enterprise Institute propongono che gli stati eliminino queste restrizioni locali e consentano lotti di dimensioni inferiori, seguendo il modello di Houston, dove dal 2010 sono state costruite più di 80.000 case e villette a schiera su lotti più piccoli. Washington, Kansas, Virginia e Idaho hanno già approvato leggi in tal senso.

Per le fasce di reddito più basse, il mercato da solo non offre soluzioni. Nel 2024, alcuni legislatori progressisti proposero la creazione di un'Autorità nazionale per lo sviluppo abitativo al fine di costruire 1,3 milioni di unità abitative a prezzi accessibili. La proposta non fu approvata dal Congresso.

Il dibattito, in ogni caso, non è più ideologico. Oggi, sia il settore privato che gli attivisti concordano sulla diagnosi: senza un intervento decisivo, l'alloggio rimarrà un lusso per troppi americani.