Il Codice Civile non prevede delle regole che obblighino chi amministra un edificio a rispondere al telefono a qualsiasi ora, prestando un servizio ininterrotto 24 ore su 24, sette giorni su sette. Tuttavia, ai sensi dell'articolo 1130, il professionista è tenuto a compiere gli atti conservativi delle parti comuni. Ciò comporta che, in caso di emergenze gravi (come la rottura di tubazioni o il blocco degli ascensori), quest'ultimo debba garantire un intervento tempestivo, per esempio delegando una ditta di manutenzione o fornendo un numero per le urgenze.
Inoltre, i suoi recapiti e le modalità di contatto devono essere indicati sulla targa affissa nell'androne o nel luogo di maggior transito dell'edificio (art. 1129 c.c.), circoscrivendo così, in modo chiaro, le condizioni di reperibilità dell'amministratore di condominio.
- L'amministratore deve essere reperibile?
- Obbligo dell'amministratore di esposizione della targa
- In quali orari si può chiamare l'amministratore?
- Chi chiamare se l'amministratore di condominio è in ferie
- Cosa fare se l'amministratore non fa lavori urgenti
- Quando si può revocare un amministratore di condominio
- Quando i condomini possono intervenire per lavori urgenti
L'amministratore deve essere reperibile?
La disciplina del rapporto tra condominio e amministratore si fonda sulle regole generali del contratto di mandato, disciplinato dall'articolo 1703 del Codice Civile. Con l'accettazione dell'incarico, il professionista assume doveri precisi che, tuttavia, non comportano l'erogazione di un servizio di pronto intervento ininterrotto.
La normativa, al contrario, gli richiede di operare con la cosiddetta "diligenza del buon padre di famiglia" (articolo 1710 c.c.), garantendo cioè una gestione attenta, seria e puntuale, ma pur sempre circoscritta. Di conseguenza, la reperibilità costante non è dovuta per le normali pratiche quotidiane, traducendosi in un dovere inderogabile esclusivamente di fronte a situazioni straordinarie e di vera urgenza.
Quali sono le nuove regole per gli amministratori condominiali
L'impianto normativo del diritto condominiale, aggiornato dalla Legge 220/2012 e dal D.M. 140/2014 sulla formazione professionale, è stato ridisegnato per bilanciare i diritti dei condòmini con le responsabilità di chi gestisce il palazzo. Il legislatore ha voluto proteggere l'amministratore dalla pretesa di un'assistenza telefonica ininterrotta, stabilendo però regole chiare per evitare che diventi irreperibile o "invisibile". A tutela di questa trasparenza, le riforme hanno introdotto le seguenti garanzie organizzative:
- l'obbligo di affiggere nell'edificio una targa informativa con i dati e i recapiti dello studio;
- l'indicazione chiara dei giorni e delle fasce orarie in cui è possibile consultare i registri condominiali o richiedere un appuntamento;
- l'obbligo di far transitare le somme gestite esclusivamente su un conto corrente intestato al condominio (articolo 1129, comma 7, c.c.);
- la facoltà di attivare un sito web condominiale per la consultazione digitale dei documenti e dei verbali;
- il vincolo della formazione continua e dell'aggiornamento professionale annuale per il mantenimento dell'incarico.
Obbligo dell'amministratore di esposizione della targa
L'articolo 1129, comma 5, del Codice Civile prescrive a tutti i professionisti un preciso adempimento, imponendo l'esposizione di una targa o di un avviso ben visibile all'interno di ogni edificio, di regola nell'androne o nel luogo di maggior transito. Il cartello costituisce un riferimento essenziale per lo studio amministrativo, permettendo a residenti e fornitori di individuare i recapiti a cui rivolgersi. Per essere completo e a norma, l'avviso deve riportare:
- i dati anagrafici del professionista o la denominazione della società incaricata;
- l'indirizzo dell'ufficio in cui vengono custoditi i registri condominiali;
- i numeri di telefono per garantire un contatto diretto e rapido;
- la casella di posta elettronica ordinaria e la PEC, ormai indispensabile per l'invio di comunicazioni aventi valore legale.
In quali orari si può chiamare l'amministratore?
Per assicurare un servizio curato e gestire al meglio le attività, quasi tutti i professionisti definiscono in anticipo gli orari di ricevimento dell'amministratore di condominio. All'atto pratico, ciò si traduce nello stabilire delle fasce di reperibilità telefonica e dei canali di segreteria per inoltrare la richiesta di un appuntamento con l'amministratore di condominio.
Si tratta di una scelta organizzativa che permette di trattare le problematiche ordinarie con la dovuta attenzione durante l'apertura dello studio, tutelando al contempo la sfera privata e il diritto al riposo del professionista.
Affinché il dialogo tra le parti risulti davvero proficuo, è opportuno che i condòmini si attengano ad alcune semplici regole di buonsenso, avendo cura di rispettare le fasce orarie dedicate all'assistenza telefonica e prediligendo l'uso dell'email per le segnalazioni non urgenti o per farsi recapitare la documentazione contabile.
Chi chiamare se l'amministratore di condominio è in ferie
L'avvicinarsi della stagione estiva o dei periodi di festa genera spesso tra i condòmini il timore di subire guasti improvvisi agli impianti. La legge prevede alcune tutele per evitare che i residenti rimangano senza assistenza o non sappiano come intervenire. Anche nel caso di un amministratore di condominio in ferie, permane infatti l'obbligo di salvaguardare l'edificio senza abbandonare lo stabile a se stesso.
Come stabilito dall'articolo 1717 del Codice Civile in materia di sostituto del mandatario, l'assenza va organizzata attraverso passaggi operativi ben definiti. Nella pratica, occorre inviare ai residenti una circolare informativa con largo anticipo recante le date esatte di chiusura dello studio e delegare la gestione delle attività ordinarie a un referente interno. Contestualmente, è necessario disporre il pagamento anticipato o debitamente delegato delle utenze condominiali in scadenza durante la chiusura.
Risulta, inoltre, essenziale esporre in bacheca i recapiti del sostituto e i numeri di pronto intervento dei manutentori abituali per le urgenze idrauliche ed elettriche, accertandone preventivamente la disponibilità. Questa pianificazione assicura che ogni urgenza venga presa in carico tempestivamente, garantendo assistenza continua allo stabile anche nel mese di agosto.
Cosa fare se l'amministratore non fa lavori urgenti
Quando si verifica un'emergenza, come la rottura di una colonna di scarico che allaga i piani inferiori o un ascensore bloccato con persone all'interno, il fattore tempo diventa determinante. In simili circostanze, la tutela del condominio non dipende dalla reperibilità telefonica dell'amministratore, ma dall'efficacia dei protocolli preventivi messi in atto dallo studio. Per tutelare i condòmini, pertanto, il professionista deve attivare misure precauzionali che prevedano:
- la stipula di contratti di manutenzione volti a garantire un'assistenza h24;
- l'attivazione di numeri verdi dedicati alle emergenze condominiali;
- la nomina di referenti tecnici delegati e resi pienamente autonomi nell'effettuare la messa in sicurezza.
Una rete di protezione di questo tipo assicura che il danno venga arginato tempestivamente, a prescindere dalla presenza fisica di chi amministra l'immobile.
Cosa fare se l'amministratore condominiale non si rende più reperibile
Nonostante le regole dettate dal Codice Civile, può accadere che il professionista smetta di rispondere alle email, ignori le telefonate e si renda introvabile senza fornire alcuna spiegazione. In queste situazioni, si rende necessario sapere, innanzitutto, cosa fare se l'amministratore di condominio risulti del tutto irreperibile.
In primo luogo, è indispensabile abbandonare i canali di comunicazione informali, come messaggi WhatsApp o telefonate non tracciabili, in favore di strumenti con valore legale. La procedura corretta prevede di:
- inviare una diffida formale e circostanziata tramite Posta Elettronica Certificata (PEC) o raccomandata con ricevuta di ritorno;
- intimare il rispetto dei doveri contrattuali, mettendo per iscritto le inadempienze riscontrate e le mansioni bloccate, come ad esempio il mancato pagamento delle bollette scadute;
- raccogliere e archiviare tutta la documentazione per chiederne conto alla prima assemblea utile.
Quando si può revocare un amministratore di condominio
Se il silenzio del professionista perdura e la mancanza di risposte diventa un'abitudine che rischia di causare danni, l'irreperibilità sistematica si configura a tutti gli effetti come una grave irregolarità ai sensi di legge. Di fronte a tale inadempienza, i condòmini hanno il pieno diritto, sancito dall'articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, di prendere in mano la gestione dello stabile e autoconvocare un'assemblea straordinaria per deliberare la destituzione dell'amministratore di condominio.
Qualora in sede assembleare non si raggiunga la maggioranza necessaria, è possibile ricorrere all'autorità giudiziaria. L'iter prevede la presentazione di un ricorso al Tribunale Civile per chiedere la destituzione formale, azione che può essere attivata anche su istanza di un singolo condòmino.
A questa procedura si affianca la facoltà di avanzare, in separata sede, una richiesta di risarcimento per gli eventuali danni economici derivanti dalla mala gestione. L'applicazione di questi strumenti legali garantisce che lo stabile possa tornare sotto il controllo di un'amministrazione sana, presente ed efficiente.
Quando i condomini possono intervenire per lavori urgenti
Esistono situazioni limite nelle quali la tempestività è fondamentale, come all'interno di un condominio privo di un amministratore regolarmente nominato o nei casi in cui il professionista in carica risulti irrintracciabile nel pieno di un'emergenza.
Di fronte a eventi estremi - come un crollo imminente di un cornicione, la rottura del tubo principale dell'acquedotto o un corto circuito pericoloso - la responsabilità ricade sui proprietari, i quali non possono restare passivamente in attesa che qualcuno risponda al telefono.
In queste circostanze, l'articolo 1134 del Codice Civile interviene a supporto del buonsenso e della tutela dell'immobile. Infatti, la norma autorizza il singolo condòmino ad agire prontamente, chiamando i tecnici e anticipando le spese necessarie per mettere in sicurezza il palazzo.
Chi sostiene la spesa ha il pieno diritto di farsi rimborsare dagli altri condòmini, a patto che l'intervento sia ritenuto legittimo in quanto realmente urgente, indifferibile e orientato a scongiurare un danno grave, imminente e accertato.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account