Come funziona il compenso extra per l’amministratore di condominio

Il compenso dell'amministratore di condominio non ha tariffe fisse stabilite per legge e varia in base alle dimensioni dello stabile. Per l'ordinaria amministrazione, si stima un prezzo medio indicativo tra 50 e 80 euro annui per singola unità immobiliare, che può salire a 80-120 euro in condomìni di medie dimensioni nelle grandi città, fino a oltre 300 euro annui per unità in quelli particolarmente complessi o di lusso.

L’onorario base spetta per la gestione ordinaria dello stabile, ma in presenza di prestazioni straordinarie è previsto un compenso extra all’amministratore di condominio. È bene sapere quando ciò è dovuto e come viene deliberato, per evitare litigi o contenziosi nei casi più gravi.

Amministratore condominio: cosa comprende il suo compenso

Il compenso dell’amministratore, secondo quanto previsto dal Codice Civile, deve essere indicato analiticamente al momento dell'accettazione della nomina e del rinnovo dell'incarico, al fine di garantire trasparenza nei rapporti tra professionista e condominio. 

Per scoprire quanto guadagna un amministratore di condominio è bene sapere che non esiste un prezzo imposto per legge e per individuare un valore di riferimento è possibile consultare anche il tariffario amministratore condominio ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), che offre delle linee guida, ma non una tariffa obbligatoria per tutti i professionisti. Il compenso dell’amministrazione comprende tutte le attività ordinarie, come evidenziate nell’articolo 1130 del Codice Civile e nel dettaglio si tratta di: 

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea e convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto;
• disciplinare dell’uso delle parti e dei servizi comuni;
• riscuotere i contributi ed effettuare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e i servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare il registro di anagrafe condominiale;
• tenere i registri condominiali, tra cui quello dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità;
• conservare la documentazione relativa alla gestione e allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio;
• fornire ai condomini le attestazioni sui pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni.

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Quando si deve il compenso straordinario all'amministratore?

Il compenso dell’amministratore di condominio è composto da una parte ordinaria, rappresentata dal corrispettivo per le attività di gestione previste dalla legge e dall’incarico, cui si aggiungono spese e rimborsi per i costi sostenuti per lo svolgimento dell’incarico, se presenti nel preventivo o approvati dall’assemblea.

C’è poi una quota variabile, vale a dire un compenso extra, dovuto per tutte le attività che esulano dalla gestione ordinaria, quindi differenti dalle attribuzioni elencate nell’articolo 1130 del Codice Civile. Il caso più frequente riguarda i lavori di particolare complessità, come ad esempio gli interventi straordinari sull’immobile.

Quando è legittimo il compenso extra dell’amministratore

La giurisprudenza a più riprese si è espressa in modo molto chiaro sul tema e la Cassazione con la sentenza n. 14428/2025 ha ribadito il principio di onnicomprensività del compenso ordinario per le attività riconducibili alla gestione ordinaria.

Un compenso aggiuntivo, invece, può essere riconosciuto quando l'amministratore svolge prestazioni che vanno oltre gli adempimenti propri della gestione condominiale. A tal proposito, la novità più significativa arrivata nel 2025 dalla Cassazione è che non conta semplicemente se l'attività viene definita “straordinaria”.

Secondo la Suprema Corte, infatti, bisogna verificare se l’attività in questione rientra o meno nelle attribuzioni proprie dell'amministratore e, soprattutto, se esiste una specifica deliberazione dell’assemblea che riconosce il compenso aggiuntivo, visto che la decisione spetta a quest’ultima. In linea generale, il compenso straordinario dell’amministratore è dovuto, ed è quindi considerato legittimo:

• se è presente nel mandato iniziale: può essere stabilito già al momento dell’affidamento dell’incarico, se amministratore e assemblea concordano preventivamente un importo per le attività straordinarie;
• con delibera assembleare: l’assemblea può approvare, un compenso extra per attività straordinarie non comprese in quello ordinario già concordato;
• per attività effettivamente svolta: il compenso aggiuntivo è dovuto solo se l’amministratore dimostra di aver svolto incarichi ulteriori rispetto alla gestione ordinaria, documentando le attività straordinarie effettuate.

Compenso extra amministratore per lavori straordinari: come si calcola

Fatto salvo il principio secondo cui è sempre l’assemblea dei condomini ad approvare una retribuzione in più per le attività non comprese tra quelle ordinarie, è bene sapere come si calcola il compenso dell’amministratore di condominio per i lavori straordinari.

Bisogna partire sempre dall’accordo tra le parti, visto che a volte si può concordare un importo fisso, in base alla complessità degli interventi da realizzare. Più frequente è l’applicazione di una percentuale che oscilla tra il 2% e il 5% sul valore netto dei lavori. 

Particolare attenzione deve essere posta anche al compenso dell’amministratore per lavori straordinari non eseguiti. Se l'intervento non viene realizzato, bisogna verificare che cosa prevede l'accordo: un compenso legato esclusivamente all'esecuzione dei lavori potrebbe non essere dovuto nella stessa misura, mentre possono essere remunerate attività già effettivamente svolte, se previste dal contratto.

Il compenso dell’amministratore per lavori straordinari è detraibile?

Solitamente il compenso riconosciuto all’amministratore di condominio per i lavori straordinari non è detraibile, come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, poiché non presenta un collegamento diretto e immediato con gli interventi agevolati. Gli adempimenti di natura amministrativa, infatti, fanno parte delle attività ordinarie che la legge pone a carico dell’amministratore e devono essere considerati tra le spese generali del condominio.

Una situazione differente si verifica quando l’amministratore viene incaricato anche del ruolo di responsabile dei lavori: in questo caso, il compenso aggiuntivo è direttamente connesso alla realizzazione degli interventi che beneficiano delle agevolazioni fiscali. Lo stesso principio si applica al compenso dell’amministratore per i lavori straordinari con il 110%.

Come si delibera il compenso straordinario per l’amministratore di condominio?

Il compenso straordinario dell’amministratore di condominio deve essere approvato dall’assemblea quando riguarda attività che non sono già comprese nel compenso ordinario concordato al momento della nomina o del rinnovo, come già indicato dalla Cassazione in un sentenza del 2018.

Quest’ultima ha evidenziato, infatti, che “rientra nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscere all’amministratore di condominio, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria”. Per evitare contestazioni, l’assemblea dovrebbe inserire uno specifico punto all’ordine del giorno dedicato al compenso straordinario, indicando:

• quale attività extra deve essere svolta dall’amministratore;
• perché tale attività non rientra nel compenso ordinario;
• l'importo del compenso aggiuntivo, oppure il criterio utilizzato per determinarlo;
• eventuali oneri fiscali e previdenziali;
• le modalità di pagamento.

Non esiste una maggioranza speciale prevista dal Codice civile esclusivamente per il compenso straordinario. La deliberazione deve essere assunta dall’assemblea nel rispetto delle regole sulle maggioranze applicabili alla specifica decisione. È comunque fondamentale che il compenso sia espressamente approvato dall’assemblea e non venga determinato unilateralmente dall'amministratore.

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L’amministratore può aumentare il suo compenso?

L’amministratore di condominio all’atto della sua nomina o del suo rinnovo, deve comunicare analiticamente il suo compenso per l’attività svolta. Di fatto, non può aumentare unilateralmente l’importo concordato, visto che quest’ultimo costituisce uno degli elementi dell’incarico e deve essere definito nel rapporto con il condominio, facendo sempre riferimento al contratto degli amministratori. 

Un eventuale aumento può essere proposto dall'amministratore e sottoposto all'assemblea, che dovrà approvarlo secondo le regole previste per le deliberazioni condominiali. L'aumento può essere collegato, per esempio, a nuove prestazioni oppure al rinnovo dell'incarico con condizioni economiche differenti, o anche a un ampliamento delle attività richieste, come quelle relative a lavori non ordinari.

Oneri fiscali da aggiungere al compenso dell’amministratore

Al compenso indicato dall'amministratore si possono aggiungere gli oneri fiscali e previdenziali previsti in relazione al suo regime fiscale e alla sua posizione professionale. L'IVA, quando dovuta, deve essere applicata secondo l'aliquota prevista dalla normativa fiscale: solitamente è al 22%, a meno che il professionista non rientri in regimi particolari, come ad esempio il forfettario.

A ciò si aggiunge l’eventuale contributo della cassa previdenziale, se previsto dalla posizione dell'amministratore e solitamente questa voce ammonta al 4%, mentre non è un costo la ritenuta del 20%, che il condominio trattiene dal compenso lordo e provvedo a versare allo Stato.