Nel primo semestre del 2026, Milano e Roma hanno entrambe registrato una crescita dei prezzi delle abitazioni prime, rispettivamente dell'1,5% e dello 0,2%. Sul fronte delle locazioni, i canoni sono aumentati del 2,0% a Milano e dell'1,8% a Roma. Lo dice una recente analisi di Savills secondo cui il risultato consolida la posizione delle due città italiane nel panorama europeo, in un contesto globale caratterizzato da incertezza geopolitica e condizioni economiche in continua evoluzione.
Milano e Roma sopra la media globale della crescita dei prezzi
Il dato italiano va letto all'interno di un quadro globale che vede i 30 mercati monitorati dal Savills World Cities Prime Residential Index crescere in media dello 0,6% sul fronte dei valori capitale e dell'1,1% sul fronte dei canoni. Milano e Roma si collocano quindi al di sopra della media globale per la crescita dei prezzi, e in linea con essa per i canoni, confermando una tenuta strutturale del segmento prime nelle due principali città italiane.
Milano scala la classifica europea
Milano si posiziona tra i mercati europei che hanno continuato a registrare una crescita positiva nel semestre, insieme a Lisbona, Madrid, Barcellona, Atene, Roma, Ginevra, Amsterdam e Parigi. Con un prezzo medio delle abitazioni prime pari a circa 16.500 euro al metro quadrato — equivalenti a circa 1.780 dollari al piede quadrato — la città si colloca al di sopra di Lisbona (€14.600/mq), Madrid (€11.700/mq) e Barcellona (€9.600/mq), pur rimanendo al di sotto di Parigi (€19.000/mq), Londra (€18.200/mq) e Ginevra (€26.300/mq).
Sul fronte dei canoni, Milano registra un valore di circa 9,83 euro per metro quadrato a settimana, in linea con Singapore e al di sopra di città come Roma (€9,59/mq/settimana), Atene (€9,03/mq/settimana) e Madrid (€5,97/mq/settimana). Un dato che testimonia non solo la solidità del mercato delle compravendite, ma anche una domanda locativa robusta e in crescita.
Roma si conferma nella fascia alta del mercato europeo
Roma, con un prezzo medio di circa 15.100 euro al metro quadrato — pari a circa 1.630 dollari al piede quadrato — si posiziona nella fascia alta del mercato europeo, appena al di sopra di Lisbona (€14.600/mq) e al di sotto di Milano. La crescita dei prezzi è stata più contenuta rispetto al capoluogo lombardo, ma il mercato ha mantenuto un andamento positivo, con i canoni in crescita dell'1,8% e un valore locativo di circa 9,59 euro per metro quadrato a settimana.
Vale la pena sottolineare come Roma si collochi, in termini di prezzi assoluti, al di sopra di città come Madrid (€11.700/mq), Amsterdam (€10.900/mq), Berlino (€11.200/mq) e Barcellona (€9.600/mq), consolidando la sua attrattività nel panorama europeo, sostenuta — come evidenzia il report — da forti credenziali legate allo stile di vita e da una migliore connettività.
La domanda c'è, ma il prodotto scarseggia
A fotografare la situazione è Danilo Orlando, Head of Residential di Savills: "La vera sfida oggi non è trovare acquirenti, ma trovare prodotto all'altezza delle aspettative dei migliori acquirenti. Nel segmento prime di Milano e Roma la domanda resta solida, sia domestica sia internazionale. Lo conferma anche l'andamento delle transazioni sopra i 3 milioni di euro, aumentate del 15% a Milano e dell'80% a Roma nel primo trimestre dell'anno. Al tempo stesso, l'offerta di immobili realmente distintivi continua a essere limitata. In questo contesto, il valore non è determinato solo dalla location, ma sempre più dalla capacità di offrire qualità, unicità e un'esperienza abitativa difficilmente replicabile."
Il tema della scarsità di offerta è del resto un filo conduttore dell'intero report Savills a livello globale: nei mercati più performanti dell'indice — Tokyo in testa con un +7,0% semestrale, seguita da Città del Capo (+4,7%) e Seoul (+4,1%) — la limitata disponibilità di stock prime è stata il principale motore della crescita. Lo stesso meccanismo si applica, in misura più contenuta, ai mercati italiani: l'offerta limitata di immobili distintivi continua a sostenere i prezzi anche in una fase di crescita più moderata.
Il contesto europeo: l'Italia nel gruppo di testa, ma non in pole position
All'interno del panorama EMEA, l'Europa meridionale si conferma l'area più dinamica. Lisbona guida la regione con una crescita dei prezzi del 3,3% e dei canoni del 7,6%, mentre Madrid segna +2,4% sui prezzi e +2,1% sui canoni, e Barcellona +1,5% e +2,0% rispettivamente. Ginevra si distingue con una crescita dei valori capitale del 3,1%, seppur con canoni in crescita più moderata (+0,9%).
Milano e Roma, con i loro +1,5% e +0,2%, si collocano quindi in una fascia intermedia, al di sopra di mercati in difficoltà come Berlino (-4,4% sui prezzi, -6,2% sui canoni) e Londra (-1,9% sui prezzi), ma al di sotto dei mercati leader dell'Europa meridionale. Parigi mostra una crescita più contenuta sui prezzi (+0,7%) ma superiore sui canoni (+3,1%), mentre Amsterdam cresce in modo uniforme su entrambi i fronti (+1,6%).
Prospettive: crescita moderata ma stabile per il resto dell'anno
Per il secondo semestre del 2026, Milano e Roma sono entrambe attese in crescita, ma in misura moderata, compresa tra lo 0% e l'1,9%. Le due città si collocano così nel gruppo dei mercati europei con prospettive positive ma più contenute rispetto ai leader dell'Europa meridionale — Lisbona, Madrid e Barcellona — per i quali è prevista una crescita compresa tra il 2% e il 3,9%. Parigi, Amsterdam, Atene e Mumbai si trovano nella stessa fascia di Milano e Roma, con previsioni tra lo 0% e l'1,9%.
A livello globale, l'indice si attende una crescita media dei valori capitale dello 0,5% nel secondo semestre, con 16 mercati in crescita, 10 sostanzialmente stabili e solo quattro in calo. Il principale outlier rimane Dubai, con valori attesi in calo di circa il 10% per effetto dell'eccesso di offerta e dell'incertezza geopolitica regionale.
Secondo Savills, saranno soprattutto la disponibilità di prodotto prime, la domanda internazionale, la creazione di ricchezza, l'attrattività dello stile di vita e i fondamentali economici di lungo periodo a determinare le performance delle singole città nella seconda parte dell'anno. Un quadro nel quale Milano e Roma, forti di una domanda solida — tanto domestica quanto internazionale — e di un'offerta strutturalmente limitata, sono ben posizionate per mantenere un andamento positivo.
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