Parafulmine in condominio, quando l’installazione è obbligatoria?

La protezione dagli agenti atmosferici rappresenta un obiettivo fondamentale per gli stabili condivisi, al fine di tutelare l’integrità strutturale e la sicurezza dell’edificio stesso. Ma quando è necessario provvedere all’installazione di un parafulmine in condominio? Per quanto non esista un obbligo generalizzato, la predisposizione del parafulmine può risultare irrinunciabile per alcune tipologie di residenze condominiali. Molto dipende dall’altezza dello stabile, dalla valutazione degli effettivi rischi e dalla presenza di personale dipendente.

Dove si installa il parafulmine

Innanzitutto, è necessario comprendere dove gli impianti di protezione dai fulmini possano essere installati. Tipicamente, si procede all’installazione del parafulmine sul tetto, ovvero la porzione dell’edificio più esposta agli agenti atmosferici. 

Tuttavia, l’impianto non si limita all’asta esterna posta sulla sommità del palazzo, bensì prevede diverse componenti, affinché l’energia dei fulmini possa essere scaricata a terra. Entrando maggiormente nel dettaglio, un comune impianto di solito prevede:

• le punte o le maglie di captazione, che si posizionano di norma sul tetto, in corrispondenza dei punti più alti o di strutture metalliche già esistenti;
• le calate, che scendono lungo le facciate o attraverso i canali di gronda e servono per condurre l’energia elettrica a terra;
• i dispersori, saldamente ancorati al terreno e a distanza adeguata dalle linee di servizio, per scaricare l’energia al suolo. 

In presenza di camini, antenne, impianti fotovoltaici o altre strutture particolarmente esposte sul tetto, possono essere previsti dei captatori dedicati o distanze di sicurezza specifiche. Ancora, possono essere previsti anche degli scaricatori di sovratensione (SPD) collegati ai quadri elettrici, per evitare i danni all’impianto elettrico da fulminazioni indirette.

È obbligatorio installare un parafulmine?

Per quanto la protezione dagli effetti nefasti dei fulmini sia importante per qualsiasi tipologia di palazzo, non esiste un generalizzato obbligo di parafulmine per il condominio. L’installazione non è infatti automatica, ma dipende dalle caratteristiche dello stesso stabile. 

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Di norma, un condominio puramente residenziale, privo di personale dipendente, non ricade nell’obbligo generalizzato d’installazione. Tuttavia, è necessario prendere in considerazione:

• l’effettivo rischio di fulminazione, tramite l’analisi condotta da un tecnico abilitato;
• l’altezza dello stabile che, se supera specifiche soglie di legge, potrebbe rendere la predisposizione imprescindibile.

Anche quando non vi sono disposizioni normative per il parafulmine sul palazzo, l’assemblea ne può comunque valutare l’adozione, e sottoporla alle operazioni di voto, come strumento preventivo per la sicurezza dell’edificio.

L’analisi del rischio dell’edificio

Per comprendere quando il condominio debba dotarsi di un parafulmine, fondamentale è la valutazione del rischio di fulminazione: un’analisi tecnica, effettuata secondo le norme CEI EN IEC 62305 - nell’edizione 2024 - indispensabile per calcolare la probabilità e le possibili conseguenze di una scarica sull’edificio.

L’analisi prende in considerazione diversi fattori, per stimare il rischio effettivo dello stabile:

• le dimensioni, la posizione e l’altezza del fabbricato;
• i materiali costruttivi impiegati;
• la presenza di persone;
• il rischio d’incendio;
• le linee elettriche entranti nell’edificio;
• gli eventuali impianti installati sul tetto.

In base alla normativa sull’impianto parafulmine in condominio, la valutazione deve essere condotta obbligatoriamente quando lo stabile è anche un luogo di lavoro - ai sensi del D.Lgs. 81/2008 - oppure quando supera i 24 metri di altezza antincendio. Inoltre, va eseguita o aggiornata ogni volta che cambiano le condizioni dell’immobile - ad esempio per l’installazione di impianti fotovoltaici, antenne, opere di ristrutturazione - e, più in generale, rimane raccomandata per accertarsi che le parti comuni siano adeguatamente protette.

In caso il rischio calcolato superi la soglia tollerabile, il tecnico abilitato indicherà le necessarie misure per ridurlo, come ad esempio la predisposizione di un sistema di protezione esterno LPS - cioè, il parafulmine vero e proprio - nonché appositi equipotenziali e dispositivi contro le sovratensioni. Al contrario, se il rischio rimane entro i limiti delle norme tecniche, l’edificio viene considerato “autoprotetto”.

L’altezza del palazzo per l’installazione del parafulmine

Gli edifici civili con altezza antincendio superiore ai 24 metri rientrano nelle cosiddette attività 77 definite dal D.P.R. 151/2011 e, di conseguenza, sono soggetti alla disciplina della prevenzione degli incendi.

Sebbene questa altezza non imponga automaticamente un parafulmine in condominio, rende inevitabile la valutazione del rischio da fulminazione, sia nella fase di progetto che di verifica periodica dello stabile.

Anche in questo caso, si procede all’analisi effettiva del rischio del palazzo - ad esempio, verificando gli impianti presenti sul tetto, la posizione dello stabile, la presenza di fotovoltaico o antenne - e, in base agli esiti, viene stabilita l’eventuale adozione di apposite misure di protezione.

L’obbligo di verifica se il condominio rappresenta un luogo di lavoro

Spesso ci si dimentica che il condominio può rappresentare anche un luogo di lavoro: all’interno dello stabile possono infatti svolgere la loro attività il portiere, l’azienda di pulizie e qualsiasi altro dipendente o fornitore dello stabile.

In questi casi, l’articolo 84 del D.Lgs. 81/2008 impone al datore di lavoro di proteggere l’edificio stesso, gli impianti, le attrezzature e le persone dagli effetti dei fulmini. In altre parole, anche in questo caso si renderà necessaria la valutazione del rischio di fulminazione per il palazzo. A questo scopo, è utile sapere che:

• il rischio da fulminazione deve entrare nel documento di valutazione dei rischi predisposto per il lavoratore;
• si applicano gli obblighi del D.P.R. 462/2001, in tema di verifiche periodiche, quando è già presente un impianto di protezione.

Chi decide per l’installazione del parafulmine

Ma dal punto di vista gestionale, chi deve decidere per l’installazione del parafulmine in condominio? L’amministratore può proporre la questione, in virtù del suo ruolo di responsabile della conservazione delle parti comuni ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, ma la valutazione spetta all’assemblea.

Il primo caso è rappresentato dalla necessità di installazione, a seguito della valutazione del rischio di fulminazione. Trattandosi di un adeguamento obbligatorio di sicurezza - e non di una semplice innovazione migliorativa - si applicano le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile per le riparazioni straordinarie di notevole entità, pari a: 

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea; 
• che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dello stabile.

Qualora l’assemblea non riuscisse a deliberare un’installazione in realtà obbligatoria, i singoli condomini o l’amministratore possono rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento che ordini i lavori, data anche la presenza di impianti non a norma. Ancora, se vi è un rischio urgente e concreto, l’amministratore può agire autonomamente in base all’articolo 1135 del Codice Civile, riferendo l’intervento alla prima assemblea utile.

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Per contro, se non vi sono obblighi, l’assemblea può comunque proporne la predisposizione, per la protezione preventiva dello stabile. Anche quando non vi è un obbligo, l’opera rientra sempre nelle misure necessarie per la sicurezza, che richiede la maggioranza degli intervenuti, con almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.

In entrambi i casi, la spesa è ripartita fra tutti i condomini in base al criterio di proporzionalità previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, cioè in relazione alle quote millesimali possedute.

Quanto costa installare un parafulmine?

Infine, è utile anche soffermarsi sui possibili costi per l’installazione di un impianto di parafulmine in condominio. La spesa varia a seconda di diversi fattori, come le dimensioni dell’edificio, la complessità dell’impianto, la necessità di opere murarie e la posizione geografica dello stabile.

Non è quindi possibile fornire delle cifre di riferimento universali, bensì dei semplici range indicativi:

• per palazzi di piccole e medie dimensioni, la spesa può aggirarsi tra i 5.000 e i 15.000 euro;
• per gli edifici più grandi, o sottoposti a particolari vincoli, i costi possono aggirarsi tra i 15.000 e i 25.000 euro. 

Queste stime includono la valutazione del rischio, l’acquisto della strumentazione, l’installazione, la manodopera ed eventuali altri servizi offerti dall’impresa prescelta.