Si può fare l'assemblea condominiale a casa di un condomino?

Il Codice Civile non vieta l'uso di un alloggio privato per le riunioni di condominio. Tale opzione si rivela pienamente valida solo se si applicano precise cautele pratiche e normative. Svolgere l'assemblea condominiale a casa di un condomino richiede anzitutto l'adesione spontanea dell'ospitante. Oltre al consenso, risulta decisiva la capienza effettiva dei locali destinati ad accogliere i partecipanti: un soggiorno di dimensioni contenute rappresenta una scelta ideale per i piccoli edifici con pochi proprietari; al contrario, tale soluzione diventa del tutto impraticabile e rischiosa per i complessi immobiliari più numerosi. Se la superficie è insufficiente per tutti gli aventi diritto, il rischio di impugnazione delle delibere è altissimo.

Quali sono le regole per l'assemblea di condominio

La gestione delle decisioni all'interno di un edificio è disciplinata dal Codice Civile (articoli 1135, 1136 e 1137, oltre all'articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione), il quale fissa un iter procedurale rigoroso. La fase iniziale prevede l'invio dell'avviso di convocazione, che deve giungere a tutti i proprietari almeno 5 giorni prima della data stabilita per la prima chiamata.

La legge ammette solo forme di recapito tracciabili: raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata (PEC) o consegna a mano con firma di ricevuta. Il documento deve riportare chiaramente l'ordine del giorno, la data, l'orario e il luogo della riunione. 

Come funziona l’assemblea

L’assemblea condominiale richiede specifiche soglie di presenza e di voto per ritenere valide le sedute:

• prima convocazione: l'assemblea è valida se intervengono tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio (666 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti;
• seconda convocazione: se la prima seduta va deserta, la seconda si tiene entro dieci giorni. Il quorum costitutivo scende a un terzo dei partecipanti e ad almeno un terzo dei millesimi (333/1000). Le delibere ordinarie, come l'approvazione del bilancio consuntivo o le spese di manutenzione corrente, richiedono il voto favorevole della maggioranza dei presenti che esprima almeno un terzo del valore dell'immobile;
• maggioranze qualificate: per argomenti di maggiore rilievo, quali la nomina o la revoca dell'amministratore, l'avvio di liti giudiziarie o le ristrutturazioni straordinarie di entità notevole, occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Nel definire come funziona l'assemblea condominiale, occorre ricordare che ogni proprietario ha il diritto di partecipare. Chi non può presenziare ha la facoltà di conferire una delega scritta a un rappresentante. È inoltre consentito lo svolgimento in videoconferenza, purché sia previsto dal regolamento o approvato dalla maggioranza dei condomini. 

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L’assemblea si può fare a casa di un condomino?

Il Codice Civile non impone una sede specifica o obbligatoria per lo svolgimento delle riunioni, lasciando la scelta alla discrezionalità dell'amministratore. Di conseguenza, dal punto di vista meramente teorico, è del tutto legittimo organizzare la seduta all'interno dell'abitazione privata di uno dei proprietari. Tuttavia, la validità giuridica dell'incontro rimane condizionata al rispetto tassativo di precisi requisiti strutturali e procedurali elaborati dalla giurisprudenza.

• La prima condizione riguarda le dimensioni dell'immobile prescelto, che deve offrire un livello di capienza e vivibilità proporzionato al numero complessivo dei potenziali partecipanti. Qualora l'appartamento risulti troppo stretto, costringendo alcuni presenti a sostare nel corridoio o fuori dalla porta d'ingresso, l'intero iter deliberativo viene inficiato.
• In secondo luogo, la casa prescelta deve risultare facilmente accessibile a chiunque. Se nel condominio sono presenti persone anziane o con ridotta capacità motoria, fissare la riunione presso un'abitazione situata ad un piano elevato privo di ascensore costituisce una palese barriera architettonica che compromette la regolarità della convocazione.
• Infine, l'appartamento deve garantire la massima privacy, impedendo che soggetti terzi non appartenenti al condominio - come familiari o ospiti del proprietario - possano assistere alla discussione di dati personali, morosità o rendiconti finanziari. Nei casi in cui la ricerca di uno spazio idoneo generi tensioni tra i vicini, la videoconferenza si conferma una valida soluzione alternativa.

I criteri da rispettare: capienza, consenso e accessibilità

I giudici hanno consolidato tre capisaldi fondamentali su cui valutare l'idoneità del luogo di riunione, stabilendo che la violazione di uno solo di questi parametri rende la scelta dell'amministratore illegittima per eccesso di potere discrezionale.

Criterio	Definizione	Rischio in caso di violazione
Capienza	Spazio proporzionato al numero di tutti i potenziali votanti	Annullabilità per compressione del diritto di partecipazione
Consenso	Idoneità morale dell'ambiente e neutralità rispetto ai conflitti	Rifiuto giustificato a presenziare e successiva impugnazione
Accessibilità	Raggiungibilità logistica senza barriere e nei confini comunali	Illegittimità per lesione dei diritti dei soggetti fragili

In questo contesto risulta interessante quanto previsto dal Tribunale di Imperia (sentenza del 20 marzo 2000), secondo il quale è illegittima la convocazione dell'assemblea condominiale presso la casa di un condomino in lite con i vicini. 

Tale luogo comprometterebbe lo svolgimento della riunione e mina la serenità del confronto. Per garantire ordine e piena libertà di discussione, l'incontro deve svolgersi in un luogo neutro e idoneo.

Quali sono i rischi se la casa non è adatta

Invocare un'assemblea in un locale privato inadeguato comporta la concreta possibilità che tutte le deliberazioni adottate durante la seduta vengano annullate dal giudice. L'azione giudiziaria di impugnazione può essere promossa entro 30 giorni da qualsiasi condomino assente, dissenziente o astenuto.

Sulla rigidità dei giudici in merito alle garanzie partecipative si segnala la sentenza n. 1035 del 6 novembre 2023 del Tribunale di Rimini, la quale conferma come il mancato rispetto dei diritti informativi e di presenza dei proprietari infici irrimediabilmente la delibera.

Le conseguenze per la gestione dello stabile sono gravissime: l'accoglimento del ricorso comporta la nullità con efficacia retroattiva di tutte le decisioni adottate, il blocco di eventuali lavori straordinari approvati, l'obbligo di risarcire le spese di lite al condomino ricorrente e la necessità di riavviare l'intera procedura di convocazione sostenendo i costi per l'affitto di un locale idoneo.

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Si può convocare l’assemblea in uno studio legale?

Fissare la sede di una riunione condominiale all'interno di uno studio professionale privato è una pratica ammissibile, a condizione che il regolamento interno non contenga una clausola che lo vieti in modo esplicito. Analogamente a quanto stabilito per le abitazioni private, la scelta dello studio dell'avvocato deve però sottostare a limiti stringenti volti a tutelare la trasparenza della procedura.

Il fattore più critico in questo contesto è la totale assenza di conflitti di interesse. Non è infatti consentito convocare i proprietari presso lo studio del legale che assiste il condominio in una causa promossa contro uno o più condomini, né presso la sede del legale personale di un singolo proprietario in lite con gli altri vicini. 

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Cosa dice il regolamento di condominio sulla scelta della sede

Il regolamento condominiale rappresenta la fonte normativa primaria all'interno dello stabile e prevale sempre sulle scelte dell'amministratore. Sebbene l'articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile si limiti a richiedere che l'avviso di convocazione contenga l'indicazione precisa di data, ora e luogo, le clausole regolamentari possono imporre vincoli precisi.

In base al contenuto del testo si possono presentare tre distinti quadri operativi:

• clausola con sede vincolante: se viene stabilito il punto esatto in cui tenere le adunanze (ad esempio presso il locale portineria), l'amministratore non ha facoltà di scegliere un luogo diverso senza motivi di forza maggiore;
• presenza di divieti specifici: il testo può precludere l'accesso a proprietà private o locali pubblici privi del dovuto isolamento acustico e visivo;
• assenza di indicazioni: in mancanza di regole scritte, il potere decisionale torna all'amministratore, che dovrà muoversi sempre entro i confini comunali dello stabile.

La natura del regolamento influisce sulle modalità di modifica: un regolamento assembleare si può modificare a maggioranza semplice (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti). Diversamente, per le clausole di un regolamento contrattuale firmato da tutti davanti al notaio, le variazioni ordinarie richiedono 500 millesimi, salvo clausole dichiarate immodificabili senza l'unanimità dei 1000 millesimi.