La storia dell'overtourism a Roma sta cambiando volto: Trastevere invasa dai turisti, Monti svuotata dei residenti, Piazza di Spagna irraggiungibile per i romani sono ritratti veri, ma sempre più incompleti. Secondo un'indagine di Brixa, società immobiliare guidata da Andrea Antoniucci, il fenomeno delle locazioni brevi ha smesso di essere confinato al centro storico e si è spostato con forza nei quartieri residenziali della periferia e nella prima cintura metropolitana
Il paradosso del centro: troppi letti, pochissimi guadagni
Il centro storico di Roma ha già varcato una soglia simbolica: con 122.168 posti letto a fronte di 115.821 residenti, il rapporto tra capacità ricettiva e popolazione residente ha raggiunto il 105,5%. Ci sono più letti per i turisti che romani che ci vivono. Eppure, paradossalmente, chi aveva scommesso su questo mercato sta raccogliendo meno di quanto sperava. Quando l'offerta cresce più velocemente della domanda, spiega Antoniucci, l'overtourism produce una bolla di invenduto: nell'estate 2026 circa 6.000 strutture turistiche nel centro di Roma sono rimaste sfitte, con prenotazioni concentrate all'ultimo momento e camere svendute anche a 60 euro a notte in pieno luglio. Il mercato ha smesso di premiare la quantità: solo i gestori altamente professionalizzati, quelli che amministrano più di dieci annunci, riescono a mantenere rendimenti elevati — fino a 33.600 euro annui — mentre l'offerta amatoriale va in corto circuito.
La migrazione in periferia: +193% di notti prenotate fuori dal centro
Il turismo di piattaforma, trovando il centro saturo e sempre meno redditizio, si è riversato sulla città esterna, quella dove vivono oltre 4,1 milioni di abitanti. I numeri sono eloquenti: le notti prenotate fuori dal centro storico sono esplose del 193,3%, un ritmo otto volte superiore a quello registrato nella capitale nel suo complesso. Gli annunci su Airbnb nella cintura metropolitana sono cresciuti del 50,4% in pochi mesi, con una permanenza media dei turisti di 4,7 giorni — quasi il doppio rispetto ai 2,4 giorni medi in hotel.
Le conseguenze su quartieri come Centocelle, Pigneto, Ostiense, Casal Bertone, Montesacro-Talenti e l'area del Tecnopolo Tiburtino si configurano in un aumento di richiesta di appartamenti in affitto breve che si somma alla domanda di acquisto sul nuovo, con prezzi cresciuti del 20,9% negli ultimi cinque anni. Il risultato è un'impennata dei canoni di locazione tradizionale tra il 15% e il 29% in queste zone, un tenpo più accessibili.
Il mercato residenziale ai massimi storici: quasi 20 euro al metro quadro
I dati sulla locazione residenziale a Roma mostrano ad aprile 2026 un canone medio al massimo storico di 19,8 euro al metro quadro, con una crescita del 5,8% su base annua. Il confronto con il 2015, quando il valore era di 12,7 euro al metro quadro, mostra un aumento del 56% in poco più di un decennio. Nel primo trimestre 2026 sono stati registrati 14.096 nuovi contratti di locazione, in crescita del 7,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, generando un monte canoni complessivo di 164 milioni di euro (+10,3%). Numeri che fotografano un mercato attivo, ma che nascondono una realtà preoccupante: le famiglie romane stanno esaurendo la capacità di spesa per l'abitazione.
Il rischio: la desertificazione sociale oltre il centro
"Siamo davanti a una vera e propria mutazione genetica del mercato immobiliare romano", afferma Antoniucci. La narrazione dell'overtourism come fenomeno del centro storico è superata dai fatti e, secondo il CEO di Brixa, pericolosamente fuorviante: concentrare l'attenzione su Trastevere e Piazza di Spagna distoglie lo sguardo da dove il problema si sta effettivamente aggravando. Senza una regolamentazione chirurgica per quartiere — e non una norma generica applicata all'intera città — il rischio è quello di una desertificazione sociale che non risparmia più nemmeno le periferie, le uniche aree dove i ceti medi e popolari romani avevano ancora trovato rifugio da un mercato immobiliare sempre più inaccessibile.
A livello normativo, il quadro si sta evolvendo sia sul fronte europeo sia su quello locale, con nuovi regolamenti UE e disposizioni del Comune di Roma in arrivo che potrebbero introdurre limiti più stringenti alle locazioni brevi. La domanda, per chi vive e lavora a Roma, è se arriveranno in tempo.
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