Come funzionano le tasse per l’affitto di una stanza

Affittare una stanza della propria abitazione può essere un modo per integrare il reddito, soprattutto nelle città universitarie e nei centri con un'elevata domanda di alloggi. Prima di accogliere un inquilino, è però importante conoscere le regole previste dalla legge, gli obblighi contrattuali e gli adempimenti fiscali da rispettare. Le tasse per l’affitto di una stanza dipendono anche dal regime scelto, ossia cedolare secca o IRPEF, oltre che dagli eventuali obblighi relativi all'imposta di registro. Per chi affitta a studenti sono previste specifiche tipologie contrattuali e possibili agevolazioni fiscali. Ecco cosa sapere per affittare una stanza in modo corretto ed evitare sanzioni.

Affittare una stanza: regole, contratto e obblighi di legge

Affittare una stanza all’interno del proprio appartamento è consentito dalla normativa italiana e la materia in questione è disciplinata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, uno dei principali riferimenti in materia di contratti di affitto residenziale. Per scegliere la formula più adatta alle proprie esigenze, è possibile consultare le diverse tipologie di contratto di affitto e verificarne le caratteristiche.

È possibile cedere in affitto una stanza, a patto però di rispettare le disposizioni civilistiche e fiscali applicabili, con particolare riferimento alle indicazioni contenute nel Codice Civile e in generale agli obblighi da osservare e agli adempimenti da ottemperare. Ecco le principali regole:

• consegnare la stanza in condizioni adeguate: garantire che sia utilizzabile per lo scopo abitativo concordato, verificare che rispetti i requisiti di abitabilità e le disposizioni applicabili in materia di sicurezza e igiene;
• stipulare un contratto scritto: nel documento, oltre ai dati del proprietario e dell’inquilino, si devono fornire indicazioni sulla stanza concessa, sulle parti comuni, sull’eventuale deposito cauzionale, sull’importo del canone e sulla divisione delle spese;
• registrare il contratto: quando previsto dalla legge, ossia per affitti di durata superiore ai 30 giorni nell’anno, entro 30 giorni dalla stipula bisogna registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate;
• dichiarare i redditi da locazione: indicare nella dichiarazione dei redditi gli importi derivanti dall’affitto, scegliendo il regime fiscale applicabile;
• verificare il regolamento condominiale: accertarsi che non siano previste limitazioni alla locazione o specifiche regole sull'utilizzo delle parti comuni;
• verificare le indicazioni sulla sublocazione: l’articolo 1594 del Codice Civile riconosce all’inquilino la possibilità di sublocare, a condizione che non ci sia un patto contrario nel contratto.

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È possibile affittare solo una stanza della mia casa?

Si può affittare una sola stanza della propria casa anche continuando a viverci, con la cosiddetta “locazione parziale”, che non richiede necessariamente che il proprietario lasci l'immobile: è sufficiente definire con precisione gli spazi concessi all'inquilino e quelli che restano a disposizione del locatore.

Anche chi vive in una casa in affitto può, in determinate condizioni, sublocare una stanza, ma deve verificare il contratto originario e rispettare le regole previste per la sublocazione. In generale, sia che si tratti del proprietario che dell’affittuario, la locazione parziale può essere utilizzata sia per lunghe durate che per esigenze temporanee. 

Prima di procedere, è utile consultare i modelli di contratto di locazione per individuare la tipologia contrattuale più adatta. I contratti più comuni per affittare una stanza singola sono:

• contratto a canone libero 4+4: durata iniziale di 4 anni, con rinnovo ordinario per altri 4;
• contratto a canone concordato 3+2: durata iniziale di 3 anni, con proroga di diritto per altri 2;
• contratto transitorio: durata da 1 a 18 mesi, ma con una motivazione temporanea documentata;
• contratto per studenti universitari: di solito dura da 6 mesi a 3 anni e l’inquilino deve essere iscritto a un corso di laurea in un Comune diverso da quello di residenza.

Tasse per affitto stanza: cedolare, IRPEF e imposta di registro

I redditi ottenuti affittando anche solo una stanza devono essere dichiarati, scegliendo il regime fiscale applicabile al contratto. Le opzioni a disposizione sono rappresentate da due differenti modalità di tassazione: la cedolare secca e il regime ordinario IRPEF.

• La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che permette alle persone fisiche che locano immobili abitativi al di fuori dell'attività d'impresa, di evitare l'applicazione dell'IRPEF e delle relative addizionali, sostituendo inoltre le imposte di registro e di bollo. L'aliquota ordinaria della cedolare secca è pari al 21% per i contratti a canone libero, ma sale al 26% per gli immobili successivi al primo scelto dal contribuente. Per i contratti a canone concordato scende al 10%, come anche in altri casi, quali ad esempio i contratti stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
• Chi sceglie il regime ordinario, invece, dichiara il reddito da locazione ai fini IRPEF, con le aliquote progressive previste dalla normativa e le eventuali addizionali regionali e comunali. In questo caso, per i contratti soggetti a registrazione sono generalmente dovute anche l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro solo per il primo anno, e quella di bollo, nell’ordine di 16 euro ogni 4 facciate oppure ogni 10 righe.

Affitto stanza Roma (RM): tasse, IMU, TARI e regole locali

Per l’affitto di una stanza a Roma si deve rispettare la normativa nazionale e verificare gli eventuali adempimenti previsti a livello locale, ma al momento non si segnalano indicazioni particolari da seguire nella capitale, diverse da quelle che si applicano nel resto d’Italia.

Per quanto riguarda l’IMU, è generalmente a carico del proprietario o del titolare di un diritto reale sull'immobile. L'esenzione prevista per l'abitazione principale può continuare a trovare applicazione quando il proprietario mantiene nell'immobile la propria residenza anagrafica e dimora abituale: la locazione di una camera non determina, da sola, la perdita automatica dell'agevolazione.

La TARI, invece, per i soggiorni di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, in linea generale, è dovuta dal possessore dei locali, mentre per le occupazioni più lunghe, gli obblighi ricadono sull'occupante secondo il regolamento vigente.

Stanza per studenti in affitto: tasse, tipi di contratti e agevolazioni

Chi affitta una stanza a uno studente universitario fuori sede può utilizzare un contratto specifico, disciplinato dall'articolo 5, comma 3, della Legge n. 431/1998, che prevede una durata compresa tra sei mesi e tre anni, con rinnovo alla prima scadenza salvo disdetta dello studente nei termini previsti.

Il contratto per studenti può riguardare anche una singola camera, con utilizzo condiviso degli altri ambienti dell'abitazione. In presenza dei requisiti richiesti, è possibile ricorrere a un contratto transitorio per esigenze temporanee, oppure a un contratto abitativo ordinario, valutando quale soluzione sia più adatta alla durata e alle necessità delle parti.

Dal punto di vista fiscale, il proprietario può beneficiare della cedolare secca al 10% quando il contratto a canone concordato rispetta tutte le condizioni previste dalla legge. Il regime sostitutivo consente di non pagare separatamente l'imposta di registro e di bollo sul contratto, ma comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone.

Prima della firma è consigliabile controllare le condizioni dell'accordo territoriale del Comune, che stabilisce i criteri per determinare i canoni e le altre condizioni contrattuali. Per una corretta compilazione si può partire da un fac simile di contratto di affitto di una stanza singola, adattandolo alla situazione concreta e verificando che rispetti il modello previsto per la tipologia di locazione scelta.

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Affittare una stanza senza contratto: rischi e sanzioni

Affittare una stanza senza contratto può avere conseguenze fiscali e legali rilevanti, evidenziando in primis che l'articolo 1, comma 346, della Legge n. 311/2004, stabilisce la nullità dei contratti di locazione non registrati quando la registrazione è obbligatoria. 

Il proprietario che omette la registrazione può quindi esporsi a contestazioni sia sul piano civilistico sia su quello tributario. Tra i principali rischi troviamo:

• sanzioni per omessa registrazione: a partire dall’1 settembre 2024, chi non registra un contratto di affitto dovrà pagare il 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro, mentre per la registrazione tardiva entro 30 giorni si dovrà versare una multa pari al 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro;
• sanzioni per dichiarazione infedele: in caso di dichiarazioni di redditi inferiori a quelli percepiti, la sanzione è pari al 70% dell’imposta dovuta con un minimo di 150 euro;
• regime della cedolare secca: più pesanti le conseguenze per i redditi assoggettati alla cedolare secca, visto che in caso di omessa dichiarazione la sanzione è del 240% con un minimo di 500 euro, mentre per la dichiarazione infedele è del 140%, con un minimo di 300 euro.

Oltre alle sanzioni, tra i rischi che si corrono affittando una stanza senza contratto, c’è anche la difficoltà nella gestione del rapporto. In assenza di un contratto regolarmente formalizzato, infatti, possono sorgere controversie sulla durata della permanenza, sul pagamento del canone, sul deposito cauzionale e sulla restituzione della stanza.