Affittare una stanza della prima casa e non perdere i benefici fiscali

È possibile locare una porzione della propria abitazione principale preservando le agevolazioni fiscali (come l'esenzione Imu e i benefici sull'imposta di registro), a condizione di mantenere nell'immobile sia la residenza sia la dimora abituale. Per affittare una stanza nella prima casa è indispensabile un contratto scritto, soggetto a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate se la durata eccede i 30 giorni. Sotto il profilo fiscale, il locatore può optare per la praticità del regime della cedolare secca al 21%.

Si può affittare la prima casa dove risulta la propria residenza?

Posso affittare una stanza nella prima casa? È la domanda che si pongono molti proprietari pensando all’immobile nel quale è stata fissata la propria residenza. La legge italiana permette al proprietario di locare una porzione del proprio immobile mantenendo al contempo la dimora abituale nello stesso. In termini tecnici, questa operazione viene definita locazione parziale di immobile.

Uno dei dubbi che accomuna molti proprietari immobiliari è legato alle agevolazioni fiscali ottenute al momento dell'acquisto (come l'imposta di registro ridotta al 2% o l'Iva al 4%): si perdono nel momento in momento in cui si affitta la prima casa dove è stata fissata la residenza? La buona notizia è che, finché il proprietario mantiene la residenza anagrafica e la dimora abituale all'interno dell'appartamento, non decade dalle agevolazioni prima casa. L'importante è che l'affitto riguardi solo una parte dell'immobile (una o più stanze) e non la sua totalità.

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Come si può affittare una stanza della propria casa?

Quando si dovesse decidere di affittare una stanza della propria casa a studenti o lavoratori, la scelta del contratto è il primo passo per tutelarsi. Non esiste un contratto di locazione speciale per le stanze, ma si utilizzano i modelli standard previsti dalla Legge 431/98, adattandoli alla porzione di immobile:

• contratto libero (4+4): è adatto se si cerca stabilità a lungo termine. Il canone è deciso liberamente tra le parti;
• contratto a canone concordato (3+2): molto vantaggioso se il Comune di riferimento rientra tra quelli ad alta densità abitativa. Il canone è calmierato, ma si avranno forti sconti fiscali;
• contratto transitorio (1-18 mesi): ideale per chi vuole affittare a lavoratori fuori sede. È necessario allegare una documentazione che provi l'esigenza temporanea (es. un contratto di lavoro a termine);
• contratto per studenti universitari: specifico per chi frequenta l'università. Ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi ed è molto flessibile;
• affitto breve o turistico: se la permanenza è inferiore ai 30 giorni, non serve registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate, ma bisogna comunque dichiarare i redditi e comunicare le generalità degli ospiti alla Questura.

In ogni contratto di locazione parziale, è fondamentale descrivere con precisione gli spazi: la camera ad uso esclusivo (es. camera A) e l'uso condiviso di cucina, bagno e soggiorno.

Quanto si paga di tasse se affitto una stanza?

Il carico fiscale, inoltre, dipende dal regime che viene scelto in fase di dichiarazione dei redditi o di registrazione del contratto. Quindi, quanto costa affittare una stanza della propria casa in termini di tasse? 

La cedolare secca

È il regime preferito dalla maggior parte dei locatori. Si tratta di un'imposta sostitutiva che evita di cumulare l'affitto agli altri redditi Irpef:

• aliquota al 21%: si applica ai contratti liberi e transitori;
• aliquota al 10%: riservata ai contratti a canone concordato e per studenti universitari;
• vantaggi extra: scegliendo la cedolare secca, non si pagano l'imposta di registro (2%) né le marche da bollo. Inoltre, il canone non può essere aggiornato annualmente con l'indice Istat.

Tassazione ordinaria Irpef

Se si decide di non optare per la cedolare secca, il reddito della stanza (abbattuto forfettariamente del 5%) verrà sommato allo stipendio o alla pensione;

• aliquote: partono dal 23% e possono arrivare al 43% per i redditi più alti;
• imposta di registro: si dovrà versare il 2% del canone annuo (minimo 67 euro per il primo anno), solitamente diviso al 50% con l'inquilino.

Detrazioni e interessi passivi del mutuo

Una delle preoccupazioni più diffuse riguarda gli interessi passivi del mutuo per l'acquisto della prima casa. Molti credono erroneamente che, affittando una stanza, la detrazione del 19% debba essere ridotta in base alla superficie locata (ad esempio, perdendo il 20% della detrazione se la stanza occupa il 20% della casa).

In realtà, non è così: se il proprietario continua a utilizzare l'immobile come propria dimora abituale, la detrazione degli interessi passivi spetta per l'intero importo versato, senza alcuna riduzione proporzionale.

Per gestire correttamente l'abitazione principale parzialmente locata nel 730 ed evitare accertamenti, basta utilizzare il codice specifico (solitamente il codice 11) nel Quadro B. Questo segnala al fisco che l'immobile mantiene la sua funzione primaria di residenza, permettendo di incassare l'affitto e, contemporaneamente, continuare a scaricare il mutuo al 100%.

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Locazione parziale prima casa: perdita agevolazioni e rischi

Esiste molta confusione riguardo alla locazione parziale prima casa e sulla perdita delle agevolazioni. Facciamo chiarezza sui diversi scenari:

• agevolazioni all'acquisto: non si perdono. Anche se si affitta una stanza, è stato rispettato l'obbligo di stabilire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto e non è stato venduto l'immobile prima dei 5 anni;
• esenzione Imu: resta valida. Poiché il contribuente continua a risiedere nell'immobile, esso rimane la tua abitazione principale. L'affitto di una parte non trasforma la categoria catastale, quindi l'Imu non è dovuta (a meno che la casa non sia di lusso, cat. A/1, A/8, A/9);
• esenzione Tasi: valgono le stesse regole dell'Imu.

Quali sono le regole per affittare una stanza?

Affittare una porzione della propria abitazione principale è perfettamente legale, a patto di rispettare alcune norme:

• forma scritta e registrazione: il contratto deve essere scritto. Se la durata supera i 30 giorni totali nell'anno, va registrato all'Agenzia delle Entrate (modello RLI);
• identificazione degli spazi: nel contratto bisogna indicare chiaramente quale stanza è ad uso esclusivo e quali sono le parti comuni (bagno, cucina, corridoio);
• APE (Attestazione Prestazione Energetica): è obbligatorio dichiarare nel contratto che l'inquilino ha ricevuto l'APE dell'intero immobile;
• utenze: è bene specificare se le bollette sono incluse o come verranno ripartite (es. 50%, a consumo o forfettario);
• comunicazione di cessione fabbricato: obbligatoria solo se l'inquilino è un cittadino extra-UE (entro 48 ore dalla consegna delle chiavi).

Quando non si può affittare la prima casa?

Esistono situazioni in cui l'affitto (totale o parziale) può creare problemi:

• mutui agevolati o contributi pubblici: alcuni mutui regionali o agevolazioni sulla prima casa vietano la locazione dell'immobile per un certo numero di anni. È importante verificare sempre le clausole contenute nel contratto di mutuo;
• regolamento di condominio: in rari casi, un regolamento condominiale di tipo contrattuale (ovvero votato all'unanimità) potrebbe vietare l'attività di affittacamere o la locazione parziale. È sempre bene controllare;
• mancanza di requisiti igienico-sanitari: non si può affittare come camera uno spazio che non rispetta le dimensioni minime di legge (9 m2 per la singola, 14 m2 per la doppia) o che non ha finestre apribili.

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Il coinquilino può trasferire la residenza?

Molti proprietari temono che concedere la residenza all'inquilino possa influenzare negativamente le tasse o l'Isee.

Il trasferimento della residenza

Se il contratto ha una durata significativa (es. 4+4 o studente universitario), l'inquilino ha il diritto di chiedere la residenza presso l'indirizzo della stanza. Il proprietario non può opporsi arbitrariamente se il contratto è regolarmente registrato.

L'impatto sullo stato di famiglia e Isee

Questo è il punto cruciale: la residenza dell'inquilino non comporta necessariamente l'unione dei nuclei familiari. In sede di iscrizione all'anagrafe, è possibile dichiarare che tra proprietario e inquilino non sussistono legami affettivi o di parentela. In questo modo verranno creati due stati di famiglia distinti allo stesso indirizzo.

L'Isee del proprietario, in questo modo, rimarrà invariato e non verrà influenzato dal reddito dell'inquilino (e viceversa).

La Tari (tassa sui rifiuti)

Il numero di persone residenti è uno dei parametri per il calcolo della quota variabile della Tari. Con un inquilino in più, la bolletta aumenterà leggermente. È prassi comune inserire nel contratto una clausola che preveda il rimborso proporzionale della Tari da parte dell'inquilino.