Aste immobiliari: quando il prezzo basso nasconde un cattivo investimento

Nel mercato delle aste immobiliari esiste una convinzione molto diffusa: più basso è il prezzo di aggiudicazione rispetto al valore di perizia, migliore sarà l’affare. È un ragionamento apparentemente logico, ma non sempre corretto. Dopo anni di esperienza nel settore, ho imparato che uno degli errori più frequenti degli investitori è proprio quello di confondere il risparmio sul prezzo d’acquisto con la redditività dell’investimento.

Perché un immobile acquistato con uno sconto del 40% può rivelarsi un pessimo affare, mentre un altro, aggiudicato a un prezzo molto più vicino al suo valore di mercato, può rappresentare un’operazione decisamente più interessante. La differenza non sta soltanto nel prezzo. Sta in tutto quello che succede dopo.

Il fascino dello sconto

Le aste immobiliari esercitano da sempre un’attrazione particolare sugli investitori, soprattutto su chi si avvicina per la prima volta a questo mercato.

L’idea di acquistare una casa a 100.000 euro quando la perizia ne indica un valore di 160.000 è certamente allettante. La prima impressione è quella di aver guadagnato 60.000 euro ancora prima di entrare nell’immobile.

Ma siamo sicuri che sia davvero così? Il valore indicato in una perizia non coincide necessariamente con il prezzo al quale quell’immobile potrà essere rivenduto oggi. E soprattutto non tiene automaticamente conto di tutte le condizioni economiche che l’acquirente dovrà affrontare. È qui che spesso nasce l’equivoco.

Il prezzo di aggiudicazione è soltanto l’inizio

Immaginiamo due investitori. Il primo acquista all’asta un appartamento per 100.000 euro, a fronte di una perizia di 160.000 euro. L’immobile, però, necessita di una ristrutturazione importante, presenta alcune irregolarità edilizie da risolvere ed è ancora occupato.

Tra lavori, spese, tempi di liberazione e costi finanziari, l’investimento complessivo potrebbe facilmente avvicinarsi a 150.000 euro.

Il secondo investitore acquista un appartamento simile per 125.000 euro, ma in buone condizioni, libero e immediatamente commerciabile.

Chi ha fatto l’affare migliore? La risposta non è affatto scontata.

Il primo ha ottenuto uno sconto maggiore rispetto alla perizia, ma ha assunto anche costi, rischi e tempi più elevati.Il secondo ha pagato di più, ma potrebbe riuscire a rivendere o mettere a reddito l’immobile molto prima. E nel mondo degli investimenti il tempo ha un valore economico preciso.

Il rischio che molti sottovalutano

Esiste poi un elemento che raramente compare nei racconti entusiastici sulle aste immobiliari: l’imprevisto.

Un intervento edilizio più costoso del previsto, una situazione condominiale complessa, un problema urbanistico oppure un mercato locale meno dinamico possono modificare radicalmente il risultato dell’operazione.Non significa che questi immobili debbano essere necessariamente scartati.

Al contrario, alcune delle migliori opportunità nascono proprio dalla capacità di affrontare situazioni complesse.Ma esiste una differenza fondamentale tra acquistare un rischio che si conosce e scoprirlo dopo aver acquistato. Nel primo caso siamo davanti a una scelta d’investimento. Nel secondo, molto spesso, a un errore di valutazione.

Il vero indicatore non è lo sconto

Chi investe professionalmente nel settore immobiliare non dovrebbe chiedersi soltanto quanto sta risparmiando rispetto alla perizia.Dovrebbe chiedersi quanto capitale dovrà realmente impegnare, per quanto tempo e con quale risultato prevedibile.

Un investimento immobiliare non si misura soltanto attraverso la differenza tra prezzo di acquisto e valore stimato.Si misura attraverso il rapporto tra capitale investito, rischio assunto, tempi necessari e risultato finale.

Un immobile che produce un margine di 20.000 euro in pochi mesi può essere economicamente più interessante di uno che ne produce 30.000 dopo tre anni, soprattutto se nel frattempo ha richiesto ulteriori capitali e una gestione complessa.

È un concetto semplice, ma cambia completamente il modo di guardare alle aste.

Le aste non sono un mercato di sconti

Forse è proprio questo il punto sul quale vale la pena riflettere. Per troppo tempo le aste immobiliari sono state raccontate principalmente attraverso la percentuale di sconto rispetto al valore di perizia.

Ma un’asta non è una vendita promozionale.È un mercato nel quale il prezzo riflette, almeno in parte, condizioni, rischi e aspettative degli acquirenti.E come in qualsiasi altro mercato, un prezzo basso non garantisce automaticamente un buon investimento.Anzi, talvolta è proprio il prezzo particolarmente basso a dover suggerire qualche domanda in più.

Una considerazione finale

Credo che il vero cambiamento culturale necessario nel mondo delle aste immobiliari sia imparare a distinguere il concetto di convenienza da quello di sconto.

Comprare bene non significa necessariamente comprare al prezzo più basso.

Significa acquistare un immobile conoscendone il valore reale, i costi, i rischi e soprattutto le possibilità concrete di valorizzazione.

Perché il vero affare non si misura il giorno dell’aggiudicazione, ma quando l’investimento si conclude.