Variante al PGT di Milano, costruttori e architetti chiedono correzioni

Le imprese: "Non risponde all’offerta abitativa"

A firmare il comunicato congiunto sono Assimpredil Ance, ACAI Milano, Aspesi, Assoimmobiliare, Compagnia delle Opere Milano, CNA Milano, Confcooperative Habitat Lombardia, Legacoop Lombardia e Unione Artigiani delle province di Milano e di Monza e Brianza. Il titolo è netto: la variante, sostengono, "non risponde all’offerta abitativa e blocca la rigenerazione urbana".

Il quadro richiamato dalle associazioni è quello di un’emergenza abitativa, con studenti e lavoratori in difficoltà nell’accesso economico alla casa e una domanda stimata in 35 mila unità. In questo contesto, la variante, che si prevede venga approvata in tempi brevi e vicini al termine della sindacatura, "introduce significative complicazioni e norme non chiare". Sommandosi ai rallentamenti degli uffici comunali, i cambiamenti rischiano secondo le imprese di limitare l’offerta di nuove abitazioni, bloccare gli interventi di ristrutturazione e rigenerazione e ostacolare il raggiungimento degli obiettivi del Piano Casa.

Prima di procedere, Assimpredil Ance chiede quattro cose: verificare gli effetti delle modifiche su rigenerazione urbana, efficienza energetica e offerta abitativa; correggere le formulazioni ambigue, con norme chiare, proporzionate e di facile comprensione; salvaguardare la possibilità di recuperare le superfici legittimamente esistenti; promuovere concretamente l’edilizia residenziale sociale (ERS).

Il nodo della VAS

Forti perplessità anche sull’iter. Il Comune ha escluso la variante dalla Valutazione ambientale strategica (VAS) con una determinazione dirigenziale del 25 settembre, dopo lo screening; per le associazioni le modifiche producono invece conseguenze urbanistiche e ambientali significative. Assimpredil Ance ha annunciato che il 30 ottobre avrebbe presentato i propri pareri agli uffici tecnici, contestando anche l’esito negativo dello screening. 

Il presidente Giovanni Deleo parla di un rischio per "la sopravvivenza delle imprese", già in crisi per il caro materiali legato al contesto geopolitico, con ricadute economiche e sociali "per l’intera città di Milano in termini di competitività e crescita del territorio". L’auspicio è che le valutazioni espresse siano prese seriamente in considerazione, "al fine di evitare il crollo di uno dei settori chiave per l’economia e la rigenerazione milanese e nazionale".

Gli architetti: "Direzione giusta, ma servono regole certe"

Più articolato il parere dell’Ordine, elaborato sulla base dei contributi raccolti tra gli iscritti. La premessa è favorevole: le scelte di fondo della variante, che punta a contrastare la bassa capacità di controllo delle trasformazioni urbane, "vanno nella giusta direzione". L’Ordine condivide gli obiettivi di ridurre la discrezionalità, controllare meglio il rapporto tra morfologia urbana e interventi edilizi, rafforzare l’armatura pubblica della città e rispondere a domande emergenti come l’accesso alla casa e ai servizi.

Sul metodo, però, la riserva è esplicita. Il parere è stato richiesto su documenti di sintesi, non coincidenti tra loro nelle successive versioni, e non sull’articolato normativo: senza il testo delle norme e gli elaborati grafici non è possibile valutare coordinamento ed effetti applicativi. Per questo l’Ordine chiede di valutare, prima dell’adozione, una nuova consultazione sul testo completo. Preoccupa anche la tempistica: con l’adozione scatteranno le misure di salvaguardia e la vicinanza delle elezioni amministrative rende verosimile che l’approvazione definitiva non arrivi in tempi brevi, prolungando un regime di doppia conformità che si sommerebbe ai tempi istruttori «già insostenibili».

Le osservazioni nel merito

Tra gli aspetti condivisi c’è la sostituzione del "cortile" con la nozione morfologica di "area interna a isolati", che riduce l’incertezza interpretativa, ma andrebbe completata con schemi applicativi, criteri di misurazione univoci e un raccordo con il Regolamento edilizio. Apprezzato anche il superamento della regola dell’allineamento all’edificio adiacente più basso. L’Ordine suggerisce di differenziare la disciplina per i tessuti a impianto aperto e propone, nel medio periodo, una cartografia ufficiale dei lotti funzionali curata dal Comune.

I punti più critici riguardano le procedure. Il combinato tra scostamento morfologico ammesso solo con piano attuativo e divieto di piani attuativi sotto i 3.000 metri quadrati rende l’eccezione, nel tessuto fine della città, "di fatto impossibile"; si chiede perciò una sede di valutazione tecnica anche per le aree minori. Sulla Commissione per il Paesaggio, il ritorno alle competenze previste dalle norme nazionali e regionali è ritenuto fondato, ma valutare gli scostamenti è un giudizio architettonico: rimandarlo alla pianificazione attuativa rischia di trasformarlo in una decisione solo politica.

Sull’edilizia residenziale sociale l’Ordine contesta l’impostazione soprattutto formale della variante e la riduzione delle fattispecie ammesse, con l’eliminazione del canone moderato e delle coabitazioni con servizi condivisi, e chiede una definizione che comprenda tutta la gamma dell’abitare sociale. Sulle autorimesse, il divieto generalizzato di cambio d’uso rischia di contrastare con la disciplina statale del "Salva-casa"; sulla perequazione, le modifiche rischiano di irrigidire il meccanismo e, incidendo sull’impianto del Piano, troverebbero secondo l’Ordine miglior collocazione in una variante generale. Si chiede infine una disciplina transitoria che tuteli i procedimenti già avviati.

Sportelli tecnici e tavolo permanente

Nelle conclusioni l’Ordine conferma la disponibilità al confronto e avanza due richieste: la riapertura degli sportelli tecnici, sede di confronto diretto tra uffici e professionisti, e di un tavolo permanente tra Comune e Ordini professionali dedicato alle questioni interpretative generali, con esiti pubblici. Il rischio, avverte, è che la riconduzione di una quota rilevante degli interventi alla pianificazione attuativa moltiplichi i piani da istruire e sposti lo stallo «dall’incertezza interpretativa ai tempi istruttori».

Cosa prevede la variante

La proposta, illustrata lo scorso 14 ottobre al Forum della Rigenerazione Urbana, è un aggiornamento delle norme vigenti, avviato a novembre 2025, che introduce correttivi su alcune situazioni finite nel mirino della Procura nei mesi scorsi.

Tra le novità: lo stop alle torri al posto delle autorimesse, il superamento del "cortile" in favore delle "aree interne a isolati" con il divieto di nuove costruzioni negli spazi interni liberi, l’obbligo del piano attuativo oltre i 20 mila metri quadrati di superficie territoriale e anche per interventi minori con edifici più alti di 25 metri e del contesto, una soglia del 30% di posti letto a tariffe legate al diritto allo studio per gli studentati che rientrano nell’edilizia sociale, nuovi limiti nelle aree edificabili del Parco Agricolo Sud e una diversa valutazione delle deroghe, che non passeranno più dalla Commissione per il Paesaggio ma da una relazione tecnica degli uffici.

Tra gli operatori i toni più netti sono quelli di Aspesi: al Forum il presidente ha detto di non comprendere il senso e la necessità di una variante che, a suo giudizio, vincola e rallenta ulteriormente la rigenerazione privata in una fase di emergenza abitativa.

I tempi di approvazione definitiva

Il Comune ha indicato che i pareri delle parti sociali ed economiche e dei Municipi saranno raccolti entro ottobre e che la delibera sarà pronta per il Consiglio entro metà novembre, seguita dal passaggio nelle commissioni e in aula. L’approvazione definitiva è attesa circa cinque mesi dopo l’adozione, a ridosso delle elezioni comunali del 2027: è lo scenario che, sia per i costruttori sia per gli architetti, rende decisivi i tempi della fase transitoria e la capacità degli uffici di gestire le nuove regole.