Comprare casa al mare, i prezzi nelle località del Nord Italia

Il mito della casa al mare resiste, sia tra gli acquirenti italiani che stranieri e con finalità d’investimento quanto per uso diretto. La fotografia di Tecnocasa sul mercato immobiliare del nord Italia.

Vacanze al mare, gettonato il tre locali

Secondo l’Ufficio studi Tecnocasa, il 6,2% dei potenziali acquirenti ha comprato una casa vacanza, con un aumento della quota di stranieri che è passata dal 7,9% del 2017 al 9,3% del 2018. Costoro sono particolarmente attratti dai borghi e dalle case tipiche oppure dalle soluzioni indipendenti perché per loro contano, in particolare, la tranquillità e la privacy. Gli acquirenti italiani sono invece maggiormente interessati a piccoli trilocali e bilocali, con vicinanza alle spiagge e la presenza dei servizi, elemento sempre più importante alla luce del fatto che si vive la casa oltre il classico periodo di vacanza.

Le tipologie più richieste come casa vacanza sono i trilocali (34,8%), a seguire il bilocale (26,3%) ed infine le soluzioni indipendenti (24,9%). Rispetto ad un anno fa si registra un leggero aumento delle compravendite di bilocali, molto probabilmente legato all’aumento di acquisti per investimento stimolato dal maggiore afflusso delle presenze turistiche nel Belpaese negli anni scorsi.

Mutui per la casa vacanza

Una novità emersa negli ultimi mesi è un maggiore ricorso al mutuo per l’acquisto della casa vacanza riservando liquidità ad eventuali imprevisti. Nella seconda parte del 2018 i valori immobiliari delle località turistiche di mare hanno comunque subito un ribasso dei valori dello 0,9%. La Puglia ha chiuso l’anno con valori stabili, contenuti ribassi di prezzo per le località della Sardegna e della Campania (-0,3%), della Calabria (-0,4%), delle Marche e della Sicilia (-0,6%). L’Emilia Romagna chiude con un ribasso delle quotazioni di -0,8%.  Poche le località che segnalano una ripresa dei valori tra queste Jesolo, San Teodoro, Ostuni.

Tra le località principali di mare nel nord Italia si segnalano:

1. Liguria

Le quotazioni immobiliari della casa vacanza in Liguria registrano una contrazione dell’1,1%. Stabili i valori immobiliari della provincia di Imperia e Savona. Interesse in crescita per la costa imperiese in seguito alla realizzazione della pista ciclabile. Le località turistiche della provincia di Genova registrano una contrazione dei valori del 2,9%.

In particolare a Noli, Spotorno, Bergeggi e Vado Ligure la domanda immobiliare è vivace e le richieste in aumento, con investimenti intorno ai 200-250 mila euro. Stabili le quotazioni immobiliari di Varazze, nella seconda parte del 2018, anche se, per le tipologie che non hanno mai subito interventi di ristrutturazione, i valori tendono a scendere. Spesso l’assenza di ascensore penalizza gli immobili del centro storico che hanno il vantaggio di godere del fronte mare e se ristrutturati con finiture di pregio toccano punte di 5000-6000 euro al mq. Mancando il fronte mare i valori scendono a 3000-4000 euro al mq.

A Diano Marina i valori immobiliari sono stabili. La domanda è vivace, alimentata sia da acquirenti italiani sia da stranieri attratti dal clima e dalla realizzazione della pista ciclabile. Infatti, bikers e camperisti dimostrano interesse per la località dell’imperiese. Tra gli acquirenti anche persone residenti nell’Europa del Nord e francesi che, in età ormai vicina alla pensione, acquistano per poi trasferirsi soprattutto nei periodi invernali. Particolarmente ricercata l’area entro un chilometro dal mare, dove le quotazioni medie sono di 4000 euro al mq con punte di 5000 euro al mq sul fronte mare.

Nella seconda parte del 2018 il mercato immobiliare di Bordighera registra quotazioni stabili.  A ricercare la casa vacanza sono piemontesi e lombardi, che optano soprattutto per bilocali e trilocali situati il più possibile vicino al mare e con vista mare e per i quali spendere non oltre 250 mila euro.

In diminuzione i valori immobiliari di Chiavari (-1,2%). Si investono capitali da 100-120 mila euro per acquistare piccoli tagli da 30-50 mq. Il ritorno degli acquirenti di casa vacanza è stato determinato soprattutto dal ribasso dei prezzi: in città, infatti, ci sono tante case vuote in seguito ad un ricambio generazionale. La zona più ambita da chi cerca la casa vacanza è quella disegnata da corso Italia, corso Valparaiso e corso Genova dove, per immobili in condomini degli anni ’60-’70, posizionati fronte mare si raggiungono anche i 5000 euro al mq.

Lieve calo dei prezzi a Genova soprattutto nel Centro cittadino, stabilità per il Centro Storico e per la zona del lungomare. La motivazione è da ricercarsi nell’ eccesso di offerta sul mercato: sono numerose le seconde case messe in vendita in seguito ad un ricambio generazionale che ha interessato la cittadina e che ha per oggetto soprattutto condomini risalenti agli anni ’60-’70, spesso da ristrutturare. La domanda di casa vacanza è comunque sempre presente e si orienta in particolare su piccoli tagli, bilocali e trilocali, su cui investire non oltre 200 mila euro.

2. Emilia Romagna

Le quotazioni immobiliari delle abitazioni lungo la riviera romagnola sono in diminuzione dello 0,8%. In contrazione dell’1,5% i prezzi per le località in provincia di Forlì e dell’1,6% per quelli in provincia di Rimini. 

Nella seconda parte del 2018 i valori immobiliari di Cesenatico sono in diminuzione del 2,1%. Nel centro e nella zona del Porto Canale prevalgono le richieste di casa vacanza da parte di acquirenti residenti nelle province di Bologna e Modena.

Stabili le quotazioni a Gatteo Mare, Villamarina e Valverde (queste ultime due nel territorio di Cesenatico).

Valverde è prevalentemente una località turistica e di conseguenza si anima prevalentemente nei mesi estivi. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate su viale Carducci (viale che congiunge tutte queste zone) e che, in posizione fronte mare, hanno prezzi medi di 2500-3000 euro al mq. I prezzi scendono per le soluzioni posizionate in seconda e terza fila che si valutano mediamente 2300-2500 euro al mq. Mercato simile a Villamarina e Gatteo Mare. Quest’ultima località è animata tutto l’anno ed è una delle ragioni per cui è molto apprezzato dalle famiglie e che giustifica prezzi leggermente più elevati rispetto a Valverde e Villamarina. Infatti, una soluzione fronte mare può arrivare anche a 3000-3300 euro al mq.

Il mercato della casa vacanza di Pinarella e Tagliata è stato caratterizzato da richieste di acquirenti residenti in Emilia, in Romagna e, in parte, anche in Lombardia. Si richiedono appartamenti in buono stato che non necessitano di lavori di ristrutturazione. La cittadina ha visto numerosi interventi per il miglioramento dell’urbanistica. Dalla pista ciclabile che collega Cesenatico a Cervia e che poi collegherà anche a Milano Marittima al recupero dello storico Magazzino del Sale al cui posto è sorto un nuovo polo culturale, con ristoranti e circuiti museali dedicati al sale.

3. Veneto

In Veneto le località turistiche hanno registrato una contrazione dei valori immobiliari dell’1,3%. Le quotazioni di Caorle sono stabili in centro e in diminuzione nelle zone più periferiche: le  nuove costruzioni, destinate per lo più al mercato residenziale, stanno calmierando i valori dell’usato. La domanda si orienta su immobili con due camere da letto possibilmente con terrazzino e posto auto con un budget tra 130 e 200 mila euro. Importante la presenza di riscaldamento autonomo dal momento che la casa viene vissuta anche d’inverno.

Il mercato immobiliare a Jesolo – Lido segnala una sostanziale stabilità di valori. La domanda turistica proviene da residenti nelle province di Treviso, Venezia, Vicenza, Verona e Padova alla ricerca di appartamenti di 50-60 mq su cui investire non più di 150-250 mila euro.