Dalle Alpi agli Appennini, come cambia il mercato immobiliare turistico in montagna

Il mercato immobiliare delle località di montagna conferma, anche nella stagione invernale 2025/26, una buona capacità di tenuta, con dinamiche differenziate a livello territoriale ma un filo conduttore chiaro: domanda ancora elevata, offerta limitata e crescente interesse per la casa vacanza come bene rifugio e investimento. È quanto emerge dall’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che fotografa l’andamento dei valori immobiliari nelle principali località montane italiane nella prima parte del 2025. Nel complesso, i prezzi delle case in montagna hanno registrato un aumento medio dell’1%, con forti differenze da zona a zona.

Lombardia traino nazionale: Tonale, Ponte di Legno e Tirano spingono i prezzi

La Lombardia si conferma la regione più dinamica, con un incremento medio dei valori del +7,3%, trainato in particolare dal comprensorio del Passo del Tonale e dalle località di Ponte di Legno e Temù. Qui la domanda resta sostenuta, mentre l’offerta è scarsa: molti proprietari non vendono, preferendo mantenere l’immobile o destinarlo agli affitti turistici.

A Ponte di Legno un bilocale in buono stato può arrivare a 260–270 mila euro, mentre il nuovo raggiunge 7.000 euro al metro quadro, con punte di 10.000 euro/mq per le costruzioni green. A Temù, più accessibile, un bilocale con box si acquista intorno ai 200–210 mila euro, ma beneficia del collegamento diretto con il demanio sciabile del Tonale.

Crescono anche i prezzi a Tirano (+8%), dove l’aumento del turismo legato al Trenino Rosso del Bernina ha favorito gli affitti brevi, riducendo l’offerta in vendita. Tuttavia, l’inasprimento delle regole e la gestione complessa degli affitti turistici stanno inducendo alcuni proprietari a tornare sul mercato della vendita, aprendo possibili spazi di riequilibrio nei prossimi mesi.

Bormio e Olimpiadi: mercato in attesa, affitti alle stelle

A Bormio i prezzi di vendita restano sostanzialmente stabili, ma il mercato è in una fase attendista in vista delle Olimpiadi invernali. Gli affitti, invece, mostrano una forte vivacità: un bilocale ristrutturato in centro può arrivare a 8.000–9.000 euro per il solo mese di febbraio, mentre un trilocale supera i 12.000 euro.

Gli investitori, scoraggiati dai prezzi elevati (4.000–5.000 €/mq per l’usato, fino a 8.000 €/mq per il nuovo), si stanno spostando verso Sondalo, dove un bilocale può costare meno di 100 mila euro e garantire buoni rendimenti durante i grandi eventi.

Valle d’Aosta: stabilità complessiva, ma Courmayeur e Cervinia restano top

In Valle d’Aosta i prezzi sono sostanzialmente stabili (-0,3%), con andamenti differenziati tra valli e località. Cogne si conferma tra le mete più costose, con valori che arrivano a 3.500 €/mq per immobili ristrutturati, mentre nelle valli laterali come Valsavarenche i prezzi scendono a 1.400–1.800 €/mq.

Nell’Alta Valle, Cervinia mantiene quotazioni elevate: 6.000–7.000 €/mq nelle zone centrali, con punte di 10.000 €/mq per il nuovo. Qui cresce la presenza di acquirenti stranieri, interessati soprattutto a bilocali da 200–250 mila euro.

Da segnalare anche l’interesse degli operatori turistici che acquistano immobili da destinare ai dipendenti, a fronte della crescente difficoltà nel reperire alloggi in affitto.

Piemonte: Bardonecchia stabile, Sestriere dinamica

In Piemonte i prezzi restano stabili, ma la domanda è vivace. A Bardonecchia, ben collegata con Milano e Torino, i bilocali da 40–50 mq si acquistano tra 130 e 140 mila euro, con punte di 200 mila euro per soluzioni ristrutturate e ben posizionate.

Sestriere mostra invece una dinamica più vivace, con una crescita degli acquisti di piccoli tagli anche a scopo di investimento. I monolocali partono da 50–70 mila euro, mentre il ristrutturato arriva a 4.000–5.000 €/mq. Elevati i canoni stagionali: 3.000–3.500 euro per un monolocale in inverno.

Trentino-Alto Adige: domanda selettiva e attenzione al nuovo

Nel Trentino-Alto Adige i prezzi crescono del +3,8%. A Arco il mercato è stabile, ma cresce l’interesse per le nuove costruzioni, anche in vista delle future normative europee sulle case green. Il nuovo si colloca tra 4.500 e 5.200 €/mq, mentre l’usato di qualità resta sotto i 3.800 €/mq.

A Folgaria e Lavarone la domanda di case vacanza è in aumento grazie a prezzi più accessibili rispetto alle Dolomiti più blasonate. Qui un usato costa 1.900–2.000 €/mq, con opportunità più economiche nelle frazioni limitrofe. L’area beneficia di una doppia stagionalità, invernale ed estiva, che sostiene anche il mercato degli affitti.

Veneto e Abruzzo: dinamiche opposte

In Veneto, ad Asiago e Gallio, i prezzi sono in leggero aumento per effetto della scarsa offerta: chi possiede una seconda casa tende a non venderla più. Le quotazioni dell’usato si aggirano intorno a 2.900 €/mq, mentre il nuovo supera i 4.500 €/mq.

In Abruzzo, invece, Roccaraso registra un calo dei prezzi dell’8,5% sull’usato, penalizzato dall’abbondanza di nuove costruzioni in classe A e B, vendute tra 3.500 e 4.000 €/mq. La domanda resta presente, ma più prudente e spesso supportata da mutuo.