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Vacanze in montagna o al lago: ecco le località e i prezzi più interessanti

cortina d'ampezzo
Vacanze a Cortina in attesa delle Olimpiadi / Gtres
Autore: Redazione

L’estate entra nel vivo, come anche il caldo e la voglia di cambiare clima, migrando verso climi più ariosi e freschi. Come va il mercato immobiliare al lago o in montagna, in particolare nella Cortina pre-olimpica? Vediamolo insieme

Una casa vacanza in montagna, dove?

Secondo Tecnocasa in generale le quotazioni delle località di montagna sono state in diminuzione nella seconda parte del 2018 (-1,7%). Le tipologie più richieste restano i piccoli tagli quali bilocali e trilocali, così come sono apprezzate la vicinanza alle piste o il posizionamento in centro paese, le abitazioni in pietra e legno e in tipico stile montano. In alcune località di montagna si registra un discreto interesse per piccoli borghi o frazioni dove gli immobili costano meno e dove si può godere di una vacanza più rilassata.

Borgo di montagna / Tecnocasa
Borgo di montagna / Tecnocasa

Tra i borghi di montagna più interessanti:

  • La Borgata Constans (Borgata di Oulx), nella provincia di Torino, dove negli ultimi quattro anni sono state realizzate diverse unità immobiliari vendute sia come prima casa e sia come seconda casa. Si sono recuperate vecchie abitazioni in pietra tipiche dell'alta Val di Susa. In passato si sono sempre realizzati acquisti di prima casa da parte di residenti, mentre negli ultimi anni ci sono più richieste di persone che acquistano la casa vacanza perché qui trovano prezzi abbordabili (il nuovo costa 3000-3500 € al mq) ed uno stile di vita più rilassato e tranquillo. Chi volesse sciare trova le piste a Bardonecchia e Sauze d’Oulx che distano pochi chilometri.
  • Ollomont (Val d’Aosta) è un piccolissimo paese (157 abitanti) situato nel fondo valle a poco più di 1300 metri. Tradizionalmente interessa soprattutto le famiglie con bambini, che qui possono muovere i primi passi sugli sci, grazie ad una pista di sci da fondo, una piccola pista da discesa, una palestra per arrampicata ed uno “snowpark”. Gli adulti apprezzano soprattutto la possibilità di fare camminate in montagna. Le case sono le tipiche case valdostane con pietra a vista i cui prezzi si aggirano intorno a 1000-2000 € al mq. Dal prossimo inverno sarà possibile praticare l’eliski.
  • Contigliano è un borgo in provincia di Rieti, ai piedi dei monti Sabini, dove si acquistano sia prime casa che casa vacanza. Queste ultime interessano acquirenti stranieri e della provincia di Roma (la maggioranza) che desiderano vivere nella Sabina. Borgo caratteristico di origini medievale ha una parte bassa di più recente costruzione costituita soprattutto da ville singole acquistabili intorno ai 200 mila € (con circa 150 mq di giardino). Nella parte più elevata c’è il borgo storico con case in pietra, apprezzate soprattutto da chi cerca la casa vacanza. Una soluzione in buono stato costa 700 € al mq. Dal paese si accede, attraverso una superstrada, alla Salaria che porta a Roma, Rieti e Terni. Il Terminillo è a circa 30 km.

Olimpiadi invernali a Cortina, l'offerta ricettiva

A proposito di località montane, World Capital ha analizzato il mercato di Cortina in vista delle Olimpiadi invernali che ospiterà nel 2026 insieme a Milano. La zona ha un appeal crescente, come testimonia l’aumento del numero delle presenze che dal 2014 al 2018 è stato del +18,4% nel settore hospitality. L’offerta di questa prestigiosa località montana infatti strizza l’occhio non solo al turismo, ma anche agli investimenti da parte di clientela italiana, ma soprattutto straniera, che si focalizzano su un prodotto prime di grande qualità.

In termini di stock immobiliare ricettivo a Cortina, il Report Hotel – Focus Montagna di World Capital rileva 8.953 unità e 20.074 posti letto ufficiali, il 22% dei quali si trova negli hotel (1.591 negli hotel 3 stelle, 1.919 negli hotel 4 stelle e 707 negli hotel 5 stelle).

Quanto ai valori immobiliari medi e facendo riferimento ad una struttura ricettiva 4 stelle, rileviamo che una camera a Cortina d’Ampezzo raggiunge i 183.800 €, mentre per un hotel 3 stelle il prezzo è di 89.900 € a camera. Dando infine uno sguardo ai numeri del comprensorio sciistico di Cortina, qui troviamo 140 km di piste da discesa e 130 per il fondo, percorsi per gli snowboard e il free-style, 88 piste e 39 impianti di risalita e un prezzo medio dello skipass di 50 € al giorno.

Casa vacanze sul lago di Garda o sul lago di Iseo

Per quanto riguarda invece i laghi, Tecnocasa ha individuato alcune zone:

  • Lago di Garda: i comuni del lago di Garda hanno registrato un aumento dei valori dello 0,9%: performance leggermente migliore per le località della sponda veronese (+1,6%), seguite da quelle della sponda bresciana (+0,3%). Stabile la sponda trentina nella seconda parte del 2018.
    Riva del Garda / Gtres
    Riva del Garda / Gtres
  1. Sulla sponda veronese la domanda si orienta su piccoli tagli, 50 mq, su cui investire comunque sotto i 200 mila € per poi affittarli a 500 € a settimana. In tutto l’entroterra la domanda di seconda casa arriva da residenti in Trentino-Alto Adige e Veneto. Buona la presenza di tedeschi ed austriaci che prediligono le zone più tranquille e lontane dal caos ma, allo stesso tempo, ben collegate con il lago. Si registra uno spostamento verso l’entroterra di chi, in passato, aveva acquistato sul lago e che ora cerca maggior relax.
  2. Sulla sponda trentina, il mercato è dinamico, sia sul segmento della prima casa sia su quello della casa vacanza. Aumenta la domanda ad uso investimento con capitali investiti intorno a 150 mila €. Sul comparto della casa vacanza resiste la domanda da parte di stranieri, non più solo tedeschi ma anche danesi, austriaci, francesi alla ricerca di piccoli tagli vista lago. Su tutto il territorio di Riva del Garda sono in corso interventi di nuova costruzione immessi sul mercato a prezzi medi di 2800 € al mq. Le zone più richieste sono Restel de Fer e tutte quelle limitrofe al centro, dove è possibile acquistare tipologie dotate di box e balconi rinunciando alle caratteristiche del centro storico medievale. L’usato si compravende intorno a 2400 € al mq, il nuovo sale a 2600 € al mq, mentre nel centro storico si devono mettere in conto fino a 150 mila € per bilocali di 45-50 mq.
  3. Sulla sponda bresciana le quotazioni sono rimaste sostanzialmente stabili (+0,3%)  nella seconda metà del 2018. Nell’ultimo anno sono aumentati coloro che hanno acquistato la prima casa e che si sono trasferiti da Milano, Brescia e Verona. Si tratta di pensionati che decidono di trascorrere la vita in località più tranquille ma anche di professionisti che lavorano in città ben collegate con Desenzano. Sulla prima casa si richiede soprattutto il trilocale su cui investire mediamente intorno a 300 mila €. Se invece si punta ad immobili di prestigio il budget da mettere in conto è decisamente più elevato e si aggira intorno a 450-500 mila €. Chi acquista la casa vacanza, invece, si indirizza su piccoli tagli da 150-200 mila €. Stesso budget per chi acquista per investimento, target in crescita che si sta indirizzando soprattutto sulle locazioni turistiche. Infatti, sono sempre più numerosi i turisti in arrivo dal Nord Europa e le locazioni si aggirano intorno a 1000 € a settimana.
    Lago d'Iseo / Tecnocasa
    Lago d'Iseo / Tecnocasa
  • Il lago di Iseo ha visto quotazioni in ribasso dello 0,6%.
  1. Decisamente positivo il mercato della casa vacanza a Sarnico e Predore anche se i prezzi sono in diminuzione (perché spesso gli acquirenti hanno disponibilità immediata e hanno più potere di trattativa). In aumento la domanda di casa vacanza e di casa ad uso investimento da affittare con finalità turistica. La notorietà della zona è cresciuta, negli ultimi anni, attirando turisti che sono costantemente presenti tutto l’anno. Numerosi quelli che arrivano dal Nord Europa e infatti stanno aumentando le transazioni che interessano questo tipo di acquirenti. Ci sono anche acquirenti russi. Gli stranieri hanno budget intorno a 250-300 mila €, mentre gli italiani investono cifre più contenute intorno a 100 mila €. In aumento coloro che acquistano immobili da 80 mila € da cui si ricavano piccoli tagli da destinare alla locazione turistica. Un bilocale si affitta a 90-100 € al giorno, 2000 € al mese ad agosto, 3000 € per la stagione che va da giugno a settembre e 600-700 € al mese con la locazione estiva. Chi compra la casa vacanza con un budget contenuto si orienta su case posizionate in seconda fascia.
  2. Nella parte bassa del lago d’Iseo, compresa tra i comuni di Iseo, Sulzano, Marone, Zone, Sale Marasino e Monte Isola, negli ultimi anni, si è registrato un forte aumento della presenza turistica, in particolare da parte di residenti nel Nord Europa e, di recente, anche dalla Cina e dagli Usa. Si opta in genere per la locazione breve ma poi, in un secondo momento, si può decidere di acquistare. Questo ha comportato nell’ultimo anno l’acquisto di abitazioni da mettere a reddito. L’affitto giornaliero si aggira intorno 60 - 70 € ma per un bilocale a Iseo si può arrivare anche a 1000 € a settimana. La maggioranza degli acquirenti arriva dalle altre province lombarde e la domanda si orienta su bilocali e su piccoli trilocali con vista lago, spazio esterno e possibilmente box auto.
  3. Iseo è il centro più importante, ora collegato bene anche attraverso la Brebemi. Per una soluzione di questo tipo il budget da mettere in conto oscilla mediamente tra 160 e 180 mila €, mentre il valore sale a 200 mila € Iseo è il paese più costoso e servito. Nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’è anche il comune di Monte Isola dove però i valori sono più contenuti dal momento che, chi decide di vivere in questo paese, deve sostenere costi aggiuntivi per la tassa di circolazione sull’isola e per l’eventuale posto auto da trovare sulla terraferma. A Monte Isola per un bilocale di 65-70 mq in buono stato e con vista lago si spendono intorno a 100-120 mila €. Sulzano e Sale Marasino, che hanno un mercato simile essendosi sviluppato nel corso degli anni 2000. I valori dell’usato arrivano ad un massimo di 2000 € al mq.