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Mercato immobiliare case vacanza, cosa sta succedendo e quali sono le località più esclusive

Crescono le compravendite di abitazioni nelle località turistiche – nel 2018 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1% –, mentre sul fronte valori si registra ancora un calo. A dirlo l’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 di Fimaa-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) con la collaborazione della Società di Studi Economici Nomisma, presentato a Roma dal presidente nazionale Fimaa-Confcommercio, Santino Taverna, dall’ad di Nomisma, Luca Dondi dall’Orologio, e dall’esperto di turismo immobiliare Fimaa-Confcommercio, Fabrizio Savorani.

“Dal contesto di crescita dei flussi turistici in Italia – ha detto il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio – il mercato delle case vacanza merita attenzione”. Aggiungendo: “L’incremento delle compravendite è favorito anche dai prezzi convenienti, ma i valori, anche se ancora in diminuzione, stanno trovando stabilità”. Taverna ha poi però posto l’accento sul fatto che il comparto del turismo non è ancora in grado di esprimere al meglio le proprie potenzialità. E ha sottolineato che è necessario intervenire sul fardello fiscale, con una riduzione e con un riordino della fiscalità sugli immobili, ed è necessaria un’azione di contrasto all’abusivismo e una seria lotta al dumping fiscale.

La presentazione dell'Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019
Presentazione dell'Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019

Ma veniamo ai dati dell’Osservatorio, che ha fotografato l’andamento del mercato 2019 delle case per vacanza in Italia, attraverso l’analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 205 località di mare e 112 di montagna e lago, e ha mostrato le 13 località per prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi.

E’ Capri, con 12.700 euro a mq, la località turistica dove costa di più acquistare una casa vacanza. Seguono Forte dei Marmi (12.600 €/mq) e Madonna di Campiglio (12.400 €/mq). Le altre località sono Santa Margherita Ligure (12.300 €/mq), Courmayeur (11.000 €/mq), Cortina D’Ampezzo (10.700 €/mq), Selva di Val Gardena (9.900 €/mq), Porto Cervo (9.400 €/mq), Anacapri (8.900 €/mq), Ortisei (8.900 €/mq), Porto Rotondo (8.500 €/mq), Corvara (8.400 €/mq), Sirmione (8.100 €/mq).

Nell’aprire la presentazione dell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 l’ad di Nomisma ha prima illustrato lo scenario generale e poi lo scenario relativo al mercato turistico.

In merito allo scenario generale, Luca Dondi dall’Orologio ha parlato di un contesto difficile. La crescita dell’economia italiana è modesta e lo scenario è di generale stagnazione. Elemento che si riflette su un indicatore importante per il settore immobiliare: il clima di fiducia. Nonostante il deterioramento del clima di fiducia, la domanda è molto forte. C’è un interesse per il settore immobiliare: per gli italiani la proprietà rimane un elemento di grande interesse; quasi l’80% delle famiglie sono interessate all’acquisto se nella possibilità di ottenere un mutuo. C’è poi la componente investimento, dalla quale dipende la liquidità del settore. Per il 2019 si prevede un ulteriore incremento delle compravendite. Mentre per gli anni successivi si prospetta una dinamica di stabilizzazione, se non di deterioramento. Ma l’aumento delle compravendite ancora oggi fatica a tradursi in un aumento dei prezzi. Anche se in alcune città si registra già un segno positivo sul fronte valori.

Parlando idello scenario relativo al mercato turistico, l’ad di Nomisma ha evidenziato un’analogia con lo scenario generale: incremento delle compravendite e calo dei prezzi. Ne emerge un quadro abbastanza coerente con lo scenario nazionale. Il mercato delle località turistiche ha una difficoltà, in quanto è alimentato prevalentemente da una domanda di investimento. E la componente di investimento è attendista, questo in seguito ai segnali che arrivano dall’economia, a causa della redditività contenuta e del carico fiscale. Nonostante questi fattori, i risultati sono tutto sommato incoraggianti.

Nel dettaglio, l’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 ha evidenziato una crescita delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Rispetto al 2017 (+3,5%), nel 2018 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1%, in linea con il dato nazionale (+6,5%): in particolare, le località marine hanno fatto segnare +6,4%, quelle montane +4,0%, mentre quelle lacuali +7,6%.

Sul fronte valori, nel 2019 il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attesta a 2.134 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza ancora in contrazione: il dato medio fa segnare una flessione annua pari a -1,8% (la variazione registrata nel 2018 era -2,5%). Il calo maggiore è stato registrato nel Lazio (-3,5%), a seguire Liguria (-3,1%), Valle d’Aosta, Toscana, Campania e Molise (-2,5%). Il Friuli Venezia-Giulia è l’unica regione a registrare un aumento dei prezzi medi (+1,5).

Nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nel 2019 si registra nel Lazio (-3,5% annuo) e in Liguria (-3,1%), in particolare si segnalano il -6,8% di Santa Margherita Ligure, il -6,4% di Rapallo, il -5,3% di Sestri Levante e il -5,0% di Fregene; mentre il Friuli Venezia-Giulia segna un +0,8%. Tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Valle d’Aosta (-2,5%), mentre in Friuli Venezia-Giulia si è rilevato un aumento dei prezzi medi pari a +1,7%. Le località che hanno registrato variazioni positive sono solo una decina: tra di esse, Senigallia, con un aumento del 3,8%, alcune località montane in provincia di Udine (es. Tarvisio, +3,3%), Livigno e Lignano Sabbiadoro, che hanno registrato un aumento dei prezzi medi del 2,0%.

All’interno dei singoli mercati, sono in genere gli immobili usati e localizzati nelle zone periferiche ad evidenziare i segnali di debolezza più accentuati, con cali medi dei prezzi delle abitazioni che vanno dal -2,1% nelle località montane e lacuali al -2,4% nelle località di mare. Tengono maggiormente gli immobili di qualità e nuovi, per i quali si registra una flessione media annuale del -1,1% nelle località lacuali, del -1,3% in montagna e del -1,6% al mare.

Per quanto riguarda il mercato della locazione delle abitazioni, nel 2019 si registra un +1,3% su base annua, in miglioramento rispetto al 2018, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L’aumento ha interessato maggiormente le località marittime (+1,9% in media) e le località lacuali (+1,0%), mentre le località di montagna sono in media sugli stessi livelli del 2018. Il mercato della locazione delle località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di 400 euro per il mese di giugno, 570 euro per luglio e 730 euro per agosto.

Secondo gli operatori del settore, anche quest’anno il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (64%), mentre le quote restanti sono riconducibili a finalità di investimento (17%) o a un misto delle due tipologie (19%).

Sulla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, nel complesso la domanda di abitazioni per vacanza proviene da italiani nell’85% dei casi, mentre per il 15% risulta alimentata da soggetti stranieri, in lieve calo rispetto alla rilevazione dello scorso anno. Per quanta riguarda la locazione, la domanda della componente straniera risulta più elevata e raggiunge il 29%, mentre la componente italiana è pari al 71% (identica distribuzione registrata un anno fa).

Secondo quanto emerso dall’Osservatorio, dunque, nel corso del 2018-2019 si è ulteriormente consolidato il recupero del mercato immobiliare anche nelle località turistiche. Questo però è avvenuto in un contesto congiunturale di fragilità e incertezza, che rende difficile il contagio della ripresa ai valori di mercato ed espone i contesti territoriali ancora poco conosciuti da un punto di vista turistico al rischio di perdurante debolezza e ricadute.

A margine della presentazione dell’Osservatorio, parlando dei valori, il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio, Santino Taverna, ha spiegato a idealista/news: “Se guardiamo al pregresso, avevamo dei cali di prezzo molto più consistenti. Oggi si registra ancora una diminuzione dei valori immobiliari, ma stiamo tornando verso una stabilità ed è sicuramente una boccata di ossigeno per il comparto”.

Quando si parla di mercato immobiliare delle case vacanza si fa riferimento a una domanda di investimento. In merito, a idealista/news Taverna ha sottolineato: “Avendo l’Italia un clima che permette quattro mesi di vacanza, l’acquisto di una casa vacanza può rappresentare anche un contributo per la famiglia che fa questo tipo di investimento e magari poi l’affitta per la stagione estiva. In questo senso, c’è adesso una maggiore attenzione perché c’è un ritorno economico più vantaggioso di quanto possa esserci con gli investimenti finanziari”.

Ma in questo quadro non si può non parlare del carico fiscale. Proprio a tal proposito, a idealista/news il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio ha detto: “Il carico fiscale è quello che ci ha penalizzato, perché c’è stato un incremento dal 2010. Imu e Tasi hanno decisamente pesato sul comparto. Questo ha allontanato un po’ gli investitori stranieri. Sarebbe auspicabile una local tax, quantomeno un raggruppamento delle imposte, perché anche il fatto stesso che ci siano scadenze diverse va a complicare soprattutto l’attenzione da parte degli investitori stranieri”.

Taverna ha poi affermato: “Oggi abbiamo una città come Milano che ha una propria vocazione a metropoli europea e che è sicuramente attrattiva. Questa attenzione verso Milano può portare ad investire nel comparto turistico. L’Italia offre una molteplicità di elementi di assoluto interesse. Basti considerare che i 2/3 del patrimonio artistico mondiale si trovano in questo Paese. Senza dimenticare la morfologia, la stessa montagna non è più la località turistica solamente per la stagione invernale, ma lo è anche per la stagione estiva. Sulle Dolomiti il 70% delle presenze turistiche è appannaggio degli stranieri e questo la dice lunga. C’è poi una riscoperta di diverse località marine del Sud, per esempio in Sicilia, Calabria, Puglia, Sardegna, Campania. Località che sicuramente oggi attraggono investitori stranieri anche per una questione di prezzo molto più abbordabile di quanto non possano essere località come Capri o Forte dei Marmi, ma che comunque stanno destando interesse. Questo vuol dire alimentare anche quelle Regioni che hanno avuto sempre qualche difficoltà. Diciamo, quindi, che il comparto turistico può veramente dare una scossa in più per la ripresa dell’economia”.