Nelle scorse settimane, in alcune delle più belle ed esclusive località di villeggiatura, dalla Costa Smeralda alla Toscana, dal lago di Como al lago Maggiore, è iniziata a diffondersi preoccupazione per l’impatto economico derivante dalla mancanza dei clienti russi. Tra sanzioni, congelamenti di beni e rapporti diplomatici ai minimi termini l’estate in arrivo potrebbe scontare l’assenza di un target non solo ricco, ma anche disposto a spendere cifre importanti per godersi il meglio del made in Italy, dallo shopping ai ristoranti più ricercati. Anche se nel momento in cui scriviamo non è possibile fare alcuna previsione circa il termine del conflitto in corso, la percezione diffusa è che anche nel caso di una sua fine imminente potrebbe essere difficile ritornare alla situazione precedente.
Ma chi sono i russi che scelgono l’Italia per venire in vacanza prendendo in affitto o acquistando un immobile? Ci ha risposto Gernot Rella, Area Manager International di Engel &Völkers per il ramo residenziale e commerciale internazionale.
“Per quello che abbiamo vissuto, la clientela russa è attratta soprattutto da mete turistiche e di lusso, da immobili esclusivi con viste mozzafiato, sia per quel che riguarda le località di mare che di lago. L'obiettivo è comprare ville di ampia metratura, direttamente con accesso alla spiaggia o al lago, in località che garantiscano privacy ma ben collegate e facilmente raggiungibili. Nella maggior parte dei casi acquistano "chiavi in mano" ma sono anche disposti a fare lavori di ristrutturazione. Questo naturalmente dipende dalle condizioni e dall’anno di costruzione della proprietà. Il range di solito va da 2 a 10 milioni di euro, anche se alcuni non pongono limiti di prezzo. Da quel che abbiamo notato, dati i pochi clienti russi che abbiamo avuto, l’80% è alla ricerca di un immobile di pregio nelle città turistiche e solo il 20% nelle zone limitrofe. La maggior parte di loro compra proprietà in Italia per viverci o per utilizzarle per uso ricettivo, solo una piccola parte tende a rivendere l’immobile dopo pochi anni. Questa tipologia di acquirenti non ha però alcuna influenza sulle oscillazioni di prezzo degli immobili nelle aree al di fuori delle zone turistiche, in quanto si tratta di un numero ancora molto contenuto”.
Entriamo nel dettaglio: chi sono i russi che vengono in Italia e acquistano casa?
A rispondere a idealista/news è Antonello Careddu, broker dell’agenzia RE/MAX Silver con sedi a Monte Argentario, Grosseto, Orbetello, Siena.
“I clienti russi possono essere suddivisi in due fasce ben distinte: la prima sono i classici clienti che seguono esclusivamente moda e tendenze e generalmente il loro budget non supera il milione o due; la seconda, molto più di nicchia è costituita dai veri e propri oligarchi, i quali hanno ben altri budget e altre esigenze in confronto alla prima categoria,a partire dalla privacy”.
Come si sono distribuiti gli acquisti dei clienti russi lungo la Penisola?
“Inizialmente il mercato è partito dalle zone di tendenza, come Sardegna e Forte dei Marmi. Col tempo, i collaboratori di questi oligarchi hanno scoperto nuove aree, nuovi mercati più adatti a loro, in zone meno contaminate, che potessero garantire quella privacy che cercavano, permettere alle famiglie di girare senza particolari scorte e soprattutto azzerare il rischio per la sicurezza dei loro figli. Da qui l’interesse per territori come la Maremma, l'Argentario, la costa nord della provincia di Grosseto, Castiglione della Pescaia”.
In quali anni è avvenuto il maggior numero di compravendite da parte di clienti russi? C'è stato un momento di boom in passato?
“Gli anni dove, secondo le nostre esperienze, ci sono stati più oligarchi che hanno acquistato vanno dal 2010 circa al 2013/2014, quando è stato imposto il primo rientro dei capitali da Mosca.
Gli immobili richiesti dovevano essere di un lusso estremo, intere colline a degrado sul mare, antiche torri o tenute storiche: sembrava quasi una competizione a chi comprava l’immobile più bello. Ricordiamoci che un oligarca russo ha anche comprato quote dello scalo aeroportuale civile di Grosseto per poter organizzare al meglio gli spostamenti!
Si è registrato anche il caso di una famiglia che ha messo le radici a Porto Santo Stefano, nel Comune di Monte Argentario. I figli di questi milionari russi andavano nelle scuole del paese, frequentavano i circoli tennis o la scuola di karate come tutti i bambini del luogo, una situazione che si è protratta per diversi anni.
Gli acquisti sono sempre stati fatti con lo scopo di mantenere le proprietà per anni, spendendo ingenti somme di denaro - parliamo di milioni - per le ristrutturazioni e le personalizzazioni. Non si sono mai registrati casi, almeno per i dati che abbiamo a disposizione, di acquisti a scopo di lucro.
Chiaramente gli acquisti sono continuati anche dopo al 2014, una volta compreso come spendere i soldi all'estero. Da quel momento si è creato un vero e proprio indotto, a partire dalle ristrutturazioni fino alla gestione e manutenzione di proprietà di questo livello, paragonabili a vere e proprie aziende che necessitano di tanto personale”.
Quale impatto ha avuto il Covid prima e le sanzioni poi?
“La pandemia non ha modificato queste tendenze dato che ha causato solo un fermo momentaneo dovuto all'impossibilità di muoversi; anzi, in qualche modo, ha persino contribuito ad aumentare e migliorare la qualità della richiesta. Personalmente credo invece che il vero problema si paleserà ora, causa guerra e sanzioni. Se i proprietari di questi beni non troveranno il modo di gestirli a livello economico, ne risentirà conseguentemente tutto l'indotto; aumenterà di conseguenza il rischio in termini di posti di lavoro e di aziende in crisi”.
Dalla Versilia al Lago Maggiore: la situazione resta incerta
Tra le prime località turistiche a lanciare l’allarme vi è la Versilia, come riportato poche settimane fa dal quotidiano La Nazione. In questa zona, “erano proprio i russi a coprire gran parte delle richieste delle abitazioni più esclusive di Forte dei Marmi, con prezzi che arrivavano fino a 250mila euro a stagione”.
Secondo un’agenzia di collocamento stagionale del posto inoltre, potrebbero essere in molti a perdere la possibilità di lavorare con questa tipologia di clientela che richiede figure anche specializzate tra cui giardinieri, marinai, cuochi, guide turistiche, esperti di immersioni, interpreti, esperti in sicurezza personale.
Molti addetti del settore turistico cominciano a temere per una nuova crisi che si andrebbe ad aggiungere a quella lasciata dalla pandemia anche se l’impatto reale potrebbe variare molto da una località all’altra.
Se dalla Versilia ci si sposta ad esempio sul lago Maggiore, dove i magnati russi negli ultimi vent’anni hanno acquistato importanti ville, i contorni di un’eventuale crisi sia sull’indotto del settore turistico, sia sul mercato immobiliare appaiono di fatto meno drammatici, data anche la forte presenza in questa località di turisti di altre nazionalità.
Nonostante nella zona siano inoltre in corso grossi investimenti per la ristrutturazione e la realizzazione di alberghi esclusivi, Joanne Bartley, broker dell’agenzia The RE/MAX Collection Luxury Lakeview di Verbania invita alla prudenza: “È ancora presto per dire se nel nostro settore ci saranno effettivi contraccolpi. Nel mercato si parla di transazioni in essere sul Verbano che non dovrebbero soffrire del congelamento dei flussi finanziari. Molto spesso infatti sono gestite attraverso società riconducibili a titolari di conti correnti in Europa con sedi legali a Milano e Londra”.
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