Affitti brevi, tassazione al 26%: gli effetti sul mercato italiano

Dal 1° gennaio 2026, case vacanze e bed & breakfast pubblicizzati su portali saranno soggetti a una nuova tassazione più pesante: la cedolare secca passerà dal 21% al 26% per tutti i redditi derivanti da locazioni brevi. Un provvedimento che rischia di disincentivare investimenti privati e ridurre la competitività turistica nazionale. Quali potrebbero essere le conseguenze di questa misura sul mercato immobiliare italiano? Vediamolo insieme.
 

Cosa prevede la nuova legge sugli affitti brevi?

Il provvedimento, inserito all’articolo 7 del Disegno di Legge di Bilancio 2026, riscrive di fatto una norma già modificata due manovre fa dal Governo Meloni, eliminando l’agevolazione che consentiva ai proprietari di un solo immobile di godere dell’aliquota ridotta al 21%. In questo modo, le rendite da affitto breve saranno tassate al 26 per cento.

Affitti brevi tassati al 26%: solo per i portali?

La norma è comunque soggetta a revisione da parte del Parlamento. Secondo quanto riportato da Italia Oggi, nel testo della Legge di Bilancio 2026 inviato dal Ministero dell’Economia a Palazzo Chigi, che verrà esaminato dal Parlamento, dall’articolo 7 è sparito il riferimento all’aumento della tassazione dal 21 al 26 per cento, oggetto di polemiche nella maggioranza e tra gli operatori del settore. Dal testo si evince che la cedolare secca aumenterà solo nel caso in cui ci si avvalga di portali telematici o di agenti immobiliari per affittare gli appartamenti turistici, mentre per i privati la tassazione resterà al 21 per cento.

"Il testo bollinato del disegno di legge di bilancio contiene l'aumento della cedolare secca sugli affitti brevi, salvo il caso - ben raro - in cui il proprietario non si avvalga di agenti immobiliari o di portali telematici (es. Airbnb e Booking). Non essendo in sostanza cambiato nulla rispetto alla bozza, ci aspettiamo che i due vicepremier confermino il loro impegno all'eliminazione della norma", è il commento di Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia.

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"Da quanto emerge la nuova formulazione del testo non cambia la sostanza del precedente, - è il commento di Aigab. - Tutti i contratti di locazione breve sono conclusi tra proprietari e conduttori per il tramite di portali e intermediari online. L’effetto rimane una patrimoniale su mezzo milione di famiglie italiane colpevolizzate perché proprietarie di una seconda casa da cui ricavano un reddito integrativo. Chi ha riscritto il testo o non conosce la materia o è in malafede".

"Fatti i calcoli su una casa media da 25mila euro l’anno di incasso, si tratta di un aumento della sola cedolare di 1.300€ l’anno, con la pressione fiscale complessiva che passa dal 46% al 52%, - calcola ancora Aigab: - una stangata che impoverisce le famiglie, paralizza il mercato e penalizza il valore del patrimonio immobiliare, vero asset degli italiani. Abbastanza da far prendere il rischio a molti proprietari di ricorrere al nero.

L’effetto dell’innalzamento della cedolare al 26% per tutti, inoltre, produrrà come ulteriore effetto nel lungo periodo la diminuzione del valore complessivo delle nostre case: in Italia ci sono 9,6 milioni di abitazioni vuote e la ricchezza delle famiglie è in gran parte concentrata negli asset immobiliari. Se il valore delle case cala, il problema diventa strutturale per l’intera economia del Paese".

Un colpo al turismo e alla classe media

Per Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e CEO di Apartments Florence, si tratta di “un’ennesima stangata per chi investe nel turismo e nella locazione breve”.
Fagnoni avverte:

“Con l’aumento al 26% della tassazione anche sul primo immobile e la possibile imposta di soggiorno più alta, si colpisce uno dei pochi settori che funziona. È una misura che scoraggia gli investimenti e rischia di ridurre l’offerta di alloggi, aggravando la crisi abitativa.”

L’impatto sociale, inoltre, è tutt’altro che marginale. Come sottolineato da Marco Celani, presidente di AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), il 96% delle case online appartiene a proprietari singoli, e circa il 30% deriva da eredità.
Celani evidenzia un rischio concreto:

“Se approvata, questa misura produrrà una diminuzione dell’offerta, un aumento dei prezzi e una fuga verso l’irregolarità. Colpire la seconda casa significa colpire il ceto medio e un intero ecosistema economico.”

I numeri del settore: 41,7 miliardi di euro di valore economico

Secondo il Centro Studi AIGAB, gli affitti brevi generano ogni anno oltre 41 miliardi di euro tra prenotazioni dirette, indotto, manutenzioni e ristrutturazioni.
Solo nei primi otto mesi del 2025, il comparto ha prodotto 8,2 miliardi di canoni di locazione e 33 miliardi di euro di indotto.

L’Italia conta 35,2 milioni di abitazioni, di cui 9,6 milioni di seconde case non utilizzate. Solo l’1,4% di queste (circa 502.000) è promosso online con finalità turistiche. Ciò significa che la misura colpirà un segmento relativamente piccolo del mercato immobiliare, ma ad alto valore economico e simbolico.

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Effetti previsti: meno case, più tasse, meno turismo

Gli esperti del settore stimano conseguenze immediate e a catena:

• Diminuzione del numero di case disponibili online, già calate di circa 40.000 unità tra 2024 e 2025;
• Calo degli investimenti in ristrutturazioni e messa a reddito di seconde case;
• Riduzione delle possibilità di vacanza per la classe media italiana, a vantaggio di destinazioni come Grecia e Spagna;
• Decremento del valore immobiliare delle abitazioni secondarie, stimato da AIGAB come un potenziale problema strutturale per l’economia nazionale;
• Incremento delle vendite a investitori stranieri, attratti da un mercato in contrazione e da prezzi in calo.

“Una misura ideologica – commenta Celani – che vede tassata la casa come simbolo, senza portare gli effetti stimati, e rischia di scontentare tutti.”

Confabitare: “Servono regole intelligenti, non tasse punitive”

Critico anche Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, che rappresenta i proprietari immobiliari.
Zanni sottolinea come l’aumento “colpisca anche chi affitta una sola casa per coprire spese fiscali o manutentive”, aggiungendo che:

“Colpire chi loca per brevi periodi non significa automaticamente aiutare chi cerca casa. Aumentare la tassazione indebolisce la fiducia e rischia di far uscire dal mercato migliaia di abitazioni.”

Confabitare evidenzia inoltre la contraddizione politica: mentre il Governo promette di escludere la prima casa dall’ISEE, “tassa pesantemente la seconda, spesso frutto di eredità o investimento familiare”.

Un rischio per l’intero ecosistema immobiliare

Il tema non riguarda solo il turismo, ma l’intero equilibrio del mercato immobiliare italiano. Gli affitti brevi rappresentano un segmento che ha favorito la riqualificazione di immobili, la valorizzazione del patrimonio abitativo e la ripresa post-pandemia. Toccarlo in modo improvviso e generalizzato, secondo molti analisti, potrebbe avere effetti recessivi. L’Italia è un Paese dove la ricchezza delle famiglie è concentrata negli immobili.Se il valore delle case cala, “il problema diventa strutturale per l’intera economia”, come avverte ancora AIGAB.