Dalle opere d’arte ai beni immobili: cosa è la tokenizzazione e come cambierà il mondo

Occorre ormai abituarsi al pensiero che il mondo fisico non sia l’unico mondo possibile e che la proprietà diventerà un concetto (anche) virtuale. Opere d’arte, pietre preziose, asset di ogni tipo, compresi edifici e monumenti, possono essere proiettati nel metaverso, divisi in token e venduti a frammenti nell’universo parallelo. Non troppo diversamente da come si fa con le azioni di una società. Con idealista/news e alcuni esperti scopriamo come funziona la tokenizzazione immobiliare e in che modo cambierà il mondo degli investimenti.

Come nasce l’idea della tokenizzazione dei beni fisici?

“Tutto parte con il Bitcoin di Satoshi Nakamoto”, spiega Christian Fresolone, Ceo di Miogest, “che ha dato il via alle cryptovalute, a ciascuna delle quali è legata la blockchain, che consente la creazione di contratti intelligenti, smart contract. Grazie alle procedure algoritmizzate, infatti, si possono gestire funzionalità  da semplici a evolute, garantendo quindi gli scambi anche nel mondo virtuale. Grazie a questa tecnologia, - prosegue Fresolone, - io posso fare in modo che un bene fisico venga transato in modo perfettamente tracciabile anche nel mondo virtuale”.

Come si fa ad investire un bene con i token?

“Opere d’arte, gemme e ogni cosa immaginabile può essere suddivisa in “pacchetti” rivenduti singolarmente per creare valore. Una cosa che già accade per le opere d’arte: se io sono proprietario di un Picasso, posso tokenizzarlo creando uno smart contract su Ethereum, ad esempio. Lo frammento in un milione di token che poi metto in vendita. Ognuno, in questo modo, può acquistare uno o più token del mio Picasso. Successivamente, io posso esporre (nel mondo fisico) il mio Picasso, le persone pagano per vederlo; e i proventi vengono suddivisi tra tutti i proprietari dei token, e in questo consiste il rendimento dell’investimento. Esattamente come si fa per le quote di una società che distribuisca i guadagni tra i suoi azionisti”.

E’ possibile investire in immobili tokenizzati?

“Al momento non esistono normative che consentano l’applicazione di questa modalità anche agli edifici, - risponde Fresolone, - ma in teoria la cosa è perfettamente fattibile. Ad esempio, il bene tokenizzato potrebbe essere una palazzina con unità abitative in affitto, che genera un certo rendimento. Ripartendola in token e vendendoli nel mondo virtuale, ciascun acquirente si assicurerebbe una quota del rendimento. La procedura di vendita potrebbe realizzarsi ad esempio con un crowdfunding. Una cosa che è già stata realizzata con il St Regist Aspen Resort in Colorado: si tratta di un resort che necessitava di una ristrutturazione. E’ stato tokenizzato, ristrutturato coi proventi della vendita dei token, e ora i rendimenti sono redistribuiti agli acquirenti sotto forma di Aspencoin, una nuova cryptovaluta”.

Quale differenza c’è tra immobili tokenizzati e nft legati agli immobili?

“Gli Nft sono “non fungible token”, quindi sono quote totalmente virtuali di un bene esistente nel metaverso che non generano alcun tipo di rendimento, - spiega Fresolone. – Si possono paragonare al collezionismo, qualcosa il cui possesso ha un valore puramente affettivo. Questa cosa si è già applicata ad alcuni monumenti come la Torre Eiffel. Tuttavia per una vera e propria commercializzazione degli edifici occorre aspettare una normativa adatta, che sono fiducioso arriverà presto”.

La tokenizzazione potrebbe essere un modo per investire anche in Npl?

“Il mondo degli investimenti si sta interessando sempre più a quelli che si definivano asset alternativi, - risponde Maurizio Cinà, Ceo di AsteXte; -  dopo i fondi immobiliari ci si è interessati alla nuda proprietà, poi alle aste, ora agli Npl, ovvero i crediti deteriorati delle banche, spesso garantiti da immobili. Uno strumento che sarà interessante nei prossimi anni in termini di ritorni economici. Il trend della tokenizzazione può certo essere un modo per rendere questo investimento “democratico” e alla portata di tutti”.

In che modo?

“La blockchain è il futuro per rendere disponibili all’investimento asset altrimenti illiquidi, come gli npl. Con l'aumento delle aste che si prevede per i prossimi anni nascerà un nuovo mercato in cui gli investitori potranno investire in quote alla propria portata. Il credito, quindi, verrà diviso in quote e messo sul mercato, come accade per la quotazione in Borsa delle società”.

Quando sarà possibile tutto questo?

“Al momento la difficoltà è che per gli operatori le barriere all’entrata sono alte, ci vuole una cultura trasversale tra legge, finanza e real estate. Poi serve un adeguato supporto normativo, in Italia ancora inesistente, a differenza che in altri Paesi. Al momento abbiamo solo dei “club deal” di privati che lavorano su singole operazioni usando la blockchain in attesa di una normativa che permetta la diffusione di uno standard.  E’ solo questione di tempo:  sono fiducioso che un mercato consistente si crei in autonomia. La normativa poi sarà una conseguenza”.