È ormai chiaro che il problema principale per chi vuole comprare casa è ottenere un mutuo. Stiamo parlando soprattutto dell'acquisto della prima casa, da parte di persone giovani e senza risparmi. Il problema riguarda non solo l'Italia e dagli stati uniti arriva una soluzione che non si vedeva dagli anni ottanta: il prestito diretto tra venditore e acquirente. Come funziona?
Con questa formula, che negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario patta un programma di pagamenti con l'acquirente, che può andare ad abitare fin da subito nella casa in questione. Questi pagamenti includono un tasso di interesse, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. Quando si completa il pagamento, la casa passa effettivamente di proprietà
Viene meno, quindi, l'intermediazione bancaria. Questo metodo era molto diffuso negli usa negli anni 80 e adesso è tornato in auge, da quando cioè sono cominiati i problemi con l'erogazione del credito da parte delle banche. Per molti infatti è l'unico modo per comprare
Il pagamento iniziale, gli interessi, le quote e tutte le spese, sono registrate nell'accord, che si firma davanti a un notaio. Il venditore, lo ricordiamo, continua ad essere il proprietario finché il pagamento non viene completato, sebbene l'acquirente possa immediatemente andarci a vivere
Se l'acquirente dovesse smettere di pagare, perde qualsiasi diritto e anche le quote già versate
In quanti stanno facendo ricorso a questa forma di prestito? le cifre parlano di circa 300 per stato nel primo trimestre del 2011, con punte superiori laddove la disoccupazione è più alta. Ma il dato interessante è che si trattadi un dato in forte crescita (+56% rispetto al 2008)
Opportunità:
La prima opportunità è Chiara: si può trovare un acquirente senza dover aspettare che sia la banca a decidere del suo futuro, attraverso la concessione del mutuo
Allo stesso tempo, l'acquirente può aggirare il principale ostacolo
In sintesi, entrambe le parti sfruttano la debolezza dell'altro: unite, diventano una forza
Il proprietario che ha fretta di vendere e l'acquirente che non ha le garanzie giuste di fronte alla banca (ma magari ha degli ingressi sufficienti), assumono dei rischi significativi, che li vincolano mutuamente
Rischi:
Abbiamo detto che il venditore rimane il proprietario fino alla fine dei pagamenti. Ma, se avesse dei problemi economici in questo arco di tempo, cosa succede se per esempio la sua casa viene ipotecata? l'acquirente perde tutto per colpa dell'altro
Dal lato dell'acquirente, in caso di mancato pagamento, si rischia invece la perdita di tutto il denaro versato senza possiblità di reclamare nulla
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26 Commenti:
Interessante!..anche se immagino che la maggior parte dei venditori prefiscano i soldi sull'unghia. Forse per i costruttori è più fattibile, dalle mia parti, per risolvere l'invenduto commerciale, stanno adottando fornule tipo affitto a riscatto. Potrebbero configurarsi anche soluzioni miste: mutuo e cambiali (avvallate). Rimane tuttavia da scoprire quanto è garantito il venditore in senso strettamente giuridico. Se per risolvere un'insolvenza ci vogliono anni, tutto ciò dedade sensilmente.
....bene, la vedo veramente problematica questa soluzione, tutti i proprietari vogliono i "quattrini" in tasca nel minor tempo possibile....
Abbiamo detto che il venditore rimane il proprietario fino alla fine dei pagamenti. Ma, se avesse dei problemi economici in questo arco di tempo, cosa succede se per esempio la sua casa viene ipotecata? l'acquirente perde tutto per colpa dell'altro credo che a livello giurisprudenziale siano previste delle "scalette"...esempiO: se un acquirente paga tutte le rate tranne l'ultima, non perde certo la casa. A dirimere queste cose è in genere un giudice. Più che in una ipoteca, il prolema vero sta nel sequestro immobiliare. Si dovrebbe sentire il parere di un avvocato.
Interessante!..anche se immagino che la maggior parte dei venditori prefiscano i soldi sull'unghia. Forse per i costruttori è più fattibile, dalle mia parti, per risolvere l'invenduto commerciale, stanno adottando fornule tipo affitto a riscatto. Potrebbero configurarsi anche soluzioni miste: mutuo e cambiali (avvallate). Rimane tuttavia da scoprire quanto è garantito il venditore in senso strettamente giuridico. Se per risolvere un'insolvenza ci vogliono anni, tutto ciò dedade sensilmente. Mutuo e cambiali avvallate ,affitto a riscatto ma che dite!!!!!!!!!!!!!! cari mattonari per riuscire a vendere, bisogna calare le pretese, non inventarsi metodi di pagamento creativi. Alla fine sempre soldi bisogna dare per comprare, che siano.....
Certo che i costruttori devono calare le pretese ma su quali prodotti? probabilmente si può fare sul nuovo ma sull'antico restaurato ve lo potete scordare. E' costoso e molto poco remunerativo dato che nessuno di quelli che stanno al di fuori di un'impresa edile sa che i materiali, con l'euro, sono aumentati e che il lavoratori regolari costano proporzionalmente al tempo impiegato. Se la gente volesse pagare meno le case dovrebbe associarsi per comprare in proprio il terreno, se volesse il nuovo, o un vecchio fabbricato da recuperare e affidare l'appalto con gara nella quale il criterio non deve essere solo il prezzo. In tal modo i costruttori sono sgravati sia da interessi di credito, da compensare al più presto con le prime vendite, sia dal rischio di allungare i tempi di vendita. Ambedue fanno alzare di parecchio i prezzi delle case. Con l'appalto si paga sugli avanzamenti e a fine lavoro l'appaltatore e il tecnico se ne vanno senza pensieri.
Sono disposto ad approfondire l'argomento.
Molto interessante. Andrebbe però prima regolamentata dal legislatore (a meno che non lo sia già, nell'articolo non viene precisato).
Se le garanzie al venditore sono le stesse date ai proprietari che affittano stiamo freschi! sarà un sistema attuabile negli USA ma in Italia una cosa del genere può essere solo fonte di lavoro per avvocati e tribunali
Se le garanzie al venditore sono le stesse date ai proprietari che affittano stiamo freschi! sarà un sistema attuabile negli USA ma in Italia una cosa del genere può essere solo fonte di lavoro per avvocati e tribunali. Sicuramente, se si vuole sopperire alla mancanza di liquidità con una erogazione creativa del debito il risultato non puo' che essere un disastro. La ripresa immobiliare non puo' che passare per un riallineamento dei prezzi al ridotto tenore di vita italiano.
La ripresa immobiliare non puo' che passare per un riallineamento dei prezzi al ridotto tenore di vita italiano. Ripresa? tutti i settori annaspano a causa di una crisi internazionale. Perchè mai dovrebbe riprendersi l'immobiliare? in base a quali a realistici criteri? viste le performance del 2009 e 2010, si direbbe che sta reggendo molto bene. Si è venduto di più che negli anni 80.
Ripresa? tutti i settori annaspano a causa di una crisi internazionale.
L'Italia annaspa più degli altri proprio a causa di una serie di rendite di posizione
Tra cui proprio quella immobiliare.
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