È ormai chiaro che il problema principale per chi vuole comprare casa è ottenere un mutuo. Stiamo parlando soprattutto dell'acquisto della prima casa, da parte di persone giovani e senza risparmi. Il problema riguarda non solo l'Italia e dagli stati uniti arriva una soluzione che non si vedeva dagli anni ottanta: il prestito diretto tra venditore e acquirente. Come funziona?
Con questa formula, che negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario patta un programma di pagamenti con l'acquirente, che può andare ad abitare fin da subito nella casa in questione. Questi pagamenti includono un tasso di interesse, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. Quando si completa il pagamento, la casa passa effettivamente di proprietà
Viene meno, quindi, l'intermediazione bancaria. Questo metodo era molto diffuso negli usa negli anni 80 e adesso è tornato in auge, da quando cioè sono cominiati i problemi con l'erogazione del credito da parte delle banche. Per molti infatti è l'unico modo per comprare
Il pagamento iniziale, gli interessi, le quote e tutte le spese, sono registrate nell'accord, che si firma davanti a un notaio. Il venditore, lo ricordiamo, continua ad essere il proprietario finché il pagamento non viene completato, sebbene l'acquirente possa immediatemente andarci a vivere
Se l'acquirente dovesse smettere di pagare, perde qualsiasi diritto e anche le quote già versate
In quanti stanno facendo ricorso a questa forma di prestito? le cifre parlano di circa 300 per stato nel primo trimestre del 2011, con punte superiori laddove la disoccupazione è più alta. Ma il dato interessante è che si trattadi un dato in forte crescita (+56% rispetto al 2008)
Opportunità:
La prima opportunità è Chiara: si può trovare un acquirente senza dover aspettare che sia la banca a decidere del suo futuro, attraverso la concessione del mutuo
Allo stesso tempo, l'acquirente può aggirare il principale ostacolo
In sintesi, entrambe le parti sfruttano la debolezza dell'altro: unite, diventano una forza
Il proprietario che ha fretta di vendere e l'acquirente che non ha le garanzie giuste di fronte alla banca (ma magari ha degli ingressi sufficienti), assumono dei rischi significativi, che li vincolano mutuamente
Rischi:
Abbiamo detto che il venditore rimane il proprietario fino alla fine dei pagamenti. Ma, se avesse dei problemi economici in questo arco di tempo, cosa succede se per esempio la sua casa viene ipotecata? l'acquirente perde tutto per colpa dell'altro
Dal lato dell'acquirente, in caso di mancato pagamento, si rischia invece la perdita di tutto il denaro versato senza possiblità di reclamare nulla
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26 Commenti:
Le banche, che una volta erano giustamente guardinghe, hanno poi allargato troppo i cordoni della borsa e ora li stanno forse stringendo troppo e ho l'impressione che oggi, se una banca non concede mutuo, può anche essere per motivi di restrizioni ed altri sue scelte/necessità interne non legate alla solvibilità del compratore... oltretutto talvolta la fanno talmente lunga e complicata... che nel frattempo scade la proposta d'acquisto...
Ma se io trovo chi mi dà diciamo il 40% del valore e mi chiede una dilazione del restante 60% mi pare interessante fare l'operazione ipotizzata, tanto più che dalla dilazione trarrei un interesse fisso del 4% (oggi introvabile sul miglior mercato del reddito fisso...)
Ripeto però che non so valutare gli aspetti fiscali e legali... qualcuno mi aiuta?!
Grazie per l'attenzione e buon fine settimana
Sacranun
Qualcuno mi aiuta?! volentieri se potessi... cmq farsi il "mutuo in proprio", quale eccezioni potrebbe essere una soluzione da esplorare, soprattutto se non coinvolge l'intero ammontare. Si tenga presente che attività quali negozio,bar etc..molto raramente vengono acquistati in contanti, ma con dei gran pacchi di cambiali.
Ripeto però che non so valutare gli aspetti fiscali e legali... qualcuno mi aiuta?! sfortuntamente, questo non è un forum dove ci si aiuta, anzi, si ricerca volontariamente di fare più disinformazione possibile.
Sfortuntamente, questo non è un forum dove ci si aiuta, anzi, si ricerca volontariamente di fare più disinformazione possibile. Stando a molti, c'è un unico messaggio che deve passare: il presente o imminente crollo del mercato immobiliare. Si venderebbero la madre la madre pur di...
Sfortuntamente, questo non è un forum dove ci si aiuta, anzi, si ricerca volontariamente di fare più disinformazione possibile. Tempo fa, la redazione ha tentato di istituire una sezione dove scambiare consigli e informazioni tra utenti. Non ha funzionato.
La vendita con riserva della proprietà iN Italia trova regolazione nella disciplina codicistica nell'articolo 1523: "nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna".
Si tratta di uno strumento negoziale che consente - contemporaneamente - al compratore di godere da subito del bene oggetto di vendita, senza l'esborso totale del prezzo pattuito, ed al venditore di essere garantito della possibilità di "recuperare" il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato.
L'effetto traslativo si realizza non prima del pagamento dell'ultima rata (Cass. 19 ottobre 1992 n. 11450), pur se il compratore acquista immediatamente la disponibilità della res, con tutti i rischi relativi al suo eventuale perimento o deterioramento. La mera rateizzazione del prezzo non vale ad impedire il trasferimento della proprietà, per cui l'accordo in ordine al riservato dominio deve essere manifestato esplicitamente.
Il soggetto acquirente trova, comunque, tutela nella norma contenuta nell'articolo 1525 c.c., che ha posto un limite al di sotto del quale non può essere prevista la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore: "nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive".
Anche la disposizione successiva, in tema di (vera e propria) risoluzione del contratto, protegge - in un certo senso - l'acquirente, riconoscendogli il diritto alla restituzione delle rate pagate, fatta salva la corresponsione al venditore di un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Pertanto ritengo che l'articolo sia impostato erroneamente perchè in Italia occorre osservare la disciplina del ns. Codice civile che si ispira al codice Romanistico (piu' garantista e pertanto migliore ) rispetto a quello di diritto anglosassone che tende allo "schiacciasassi"
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